Ипотечное кредитование сегодня является приоритетом жилищной политики и социально-экономической политики в целом. Большинство семей в развитых странах приобретают жилье при помощи кредита подего залог, используя механизм ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования дает возможность приобрести новое жилье, еще не накопив 100 % стоимости квартиры. Разработкаивнедрение подобной системы в России актуальны для большинства семей, желающих улучшить условия проживания, в том числе и корпоративных структур, стремящихся оказывать социальную поддержку своим сотрудникам. В процессе трансформационных преобразований в России произошло много социально-экономических катастроф, и одна из них непосредственно связана с жилищной проблемой. При этом 3–5 % самых богатых россиян уже обеспечили себя элитными домами и квартирами, а государство в самом оптимистическом прогнозе сможет помочь улучшить жилищные условия только каждому пятому. Поэтому основная часть населения страны не может приобрести достойный дом или квартиру.
До сих пор населению в России в той или иной форме преимущественно предлагалась лишь одна ипотечная схема — банковское кредитование покупки квартиры. Однако процентная ставка по банковскому кредиту вследствие жесткой привязки к ставке рефинансирования Центрального банка РФ с конца 2007 г. стала возрастать. Необходимо учитывать и недостаток ликвидности у банков, выдающих ипотечные кредиты в условиях неразвитости вторичного рынка рефинансирования; практическую невозможность для заемщика документально подтвердить реальные доходы и реализовать процедуру выселения из квартиры в случае невыполнения обязательств по взятому кредиту.
В стране уже действует более 20 различных схем ипотечного кредитования. Пенсионный фонд РФ готов участвовать в ипотечном кредитовании жилья через вложение в ипотеку части средств накопительного пенсионного страхования в ипотечные ценные бумаги — облигации федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Взятые в долг у Пенсионного фонда деньги через ряд промежуточных этапов попадут к гражданам в виде относительно дешевых кредитов, стимулирующих развитие строительной индустрии. Средства Пенсионного фонда РФ должны сыграть главную роль в формировании ипотеки и решении жилищного вопроса в стране.
Сумма вложений средств Пенсионного фонда РФ в ипотечное строительство может составить 10–15 млрд руб. Для кредитования строительства жилья, как показано выше, не хватает так называемых длинных денег. Накопительная пенсионная система позволяет получить сверхдлинные деньги и давать кредит гражданам на строительство на 20–25 лет [4].
Важным инструментом привлечения средств предприятий и организаций в сферу жилищного строительства может стать участие в предоставлении займов для приобретения жилья негосударственными пенсионными фондами. Оптимальным является следующий механизм, с помощью которого предприятия получат возможность под гарантию средств, накапливаемых на своем солидарном счете в негосударственном пенсионном фонде и инвестируемых им в строительство жилья, предоставлять своим сотрудникам займы на условиях ипотечного кредитования.
Основной целью этого механизма является использование средств накопительного пенсионного страхования как одного из наиболее перспективных механизмов ипотечного жилищного кредитования в современных условиях. Пенсионные фонды выступают в качестве крупнейших профессиональных институциональных инвесторов на мировых кредитно-финансовых и инвестиционных рынках. Реализация механизма ипотечного жилищного кредитования на базе накопительного пенсионного страхования позволят решить следующие основные задачи [4]:
1) Возможность получения доступного долгосрочного ипотечного кредита гражданами региона, привлечение в жилищный сектор экономики средств Пенсионного фонда, оптимальное решение жилищно-социальных проблем сотрудников корпоративных структур и предприятий.
2) Уменьшение финансовых рисков при кредитовании строительства, ответственности физических лиц и профессиональных участников ипотечного рынка, включая риски не возврата кредитов, отзыва прав собственности, а также наступления прочих страховых случаев.
3) Увеличение платежеспособного спроса, активизация рынка жилья (строительство нового качественного жилья в российских регионах, реконструкция жилого фонда, реализация построенного, развитие стройиндустрии, рынка стройматериалов, жилищно-коммунального комплекса). Развитие инфраструктуры рынка жилья (банковской, риэлтерской, оценочной и девелоперской деятельности, управления недвижимостью, страхования, нотариата, государственных систем регистрации и учета недвижимости, судебной системы). Преодоление сложившихся стереотипов планового распределения жилья и определение жилья как товара, формирование прозрачных финансовых механизмов в сфере долгосрочного жилищного кредитования, соответствующих условиям российской экономики.
Механизм ипотечного кредитования на базе накопительного пенсионного страхования возможен в форме нескольких основных специализированных моделей, адаптированных под конкретные задачи, стоящие перед участниками рынка жилья и соответствующие их экономическим интересам. Механизм основан на потенциале как страхового рынка (накопительное пенсионное страхование), так и возможностях традиционных ипотечных механизмов, участники которого пользуются всеми экономическими и юридическими преимуществами: частичное списание из налогооблагаемой базы физического лица платежей по взятому ипотечному кредиту и выплата Пенсионным фондом невыплаченной задолженности заемщика по взятому кредиту. Физические лица получают возможность накопить определенную сумму на именном пенсионном счете Пенсионного фонда и на выгодных конкурентных условиях получить ипотечный кредит или оформить рассрочку на приобретение жилья как на первичном, так и вторичном рынках. При этом въехать в свою новую квартиру и получить временную регистрацию (до выплаты всей суммы долга и процентов по взятому кредиту с последующим оформлением прав собственности на нее) человек сможет непосредственно после принятия дома в эксплуатацию в случае строительства нового жилья, или после получения ипотечного кредита в случае приобретения жилья на вторичном рынке.
Пенсионный фонд (негосударственный пенсионный фонд) привлекает новых клиентов, вкладывает часть своих резервов в выгодный инвестиционно-финансовый жилищный проект, получает прибыль и комфортные условия на рынке услуг, тем самым выступая активным экономическим субъектом финансового механизма ипотечного кредитования.
Строительная компания (застройщик, строитель) получает выгодный заказ, ее мощности и работники не простаивают, усиливаются конкурентные позиции, появляются долгосрочные перспективы сотрудничества с надежным и постоянным инвестором, она не тратит финансовые ресурсы на маркетинг и продажу построенного жилья, работу с населением.
Местная администрация также проявляет себя как активный экономический субъект, вкладывает средства в решение жилищно-социальных проблем региона и муниципального образования, по которым обеспечивается возврат и начисляется конкурентный рыночный процент. В городской бюджет поступают налоги, появляются новые рабочие места, рынок жилья постепенно структурируется, облегчается нагрузка на местный бюджет, позволяющая использовать высвободившиеся средства на иные социальные нужды населения территории.
Предприятия получают возможность под гарантию средств, накапливаемых на своем солидарном счете в Пенсионном фонде (негосударственном пенсионном фонде) и инвестируемых им в строительство жилья, предоставлять своим работникам займы на условиях ипотечного кредитования. Сотрудники предприятия получают квартиры и в течение ряда лет погашают займы, пополняя солидарный счет предприятия.
Срок предоставления кредита — от 15 до 30 лет, процентная ставка привязывается к ставке рефинансирования ЦБ РФ и может снижаться по согласованию с предприятием за счет средств на солидарном счете предприятия. В качестве первого взноса приобретатель ипотечного жилья вносит на солидарный счет предприятия от 25 % его стоимости. В качестве взноса при улучшении жилищных условий может быть передана в собственность фонда квартироприобретателя по рыночной стоимости. После окончания выплат, приобретаемая квартира переходит в собственность сотрудника, а при выходе его на пенсию предприятие со своего солидарного счета в негосударственном пенсионном фонде может выплачивать ему, как и другим работникам, дополнительную пенсию [2].
Инвесторами ипотеки могут стать естественные монополии и негосударственные пенсионные фонды. Заплатив 30 % стоимости квартиры, человек сможет вселиться в нее, передав закладную на жилье в банк. Далее закладная будет выкуплена у банка федеральным ипотечным агентством через представительство — агентство по развитию муниципальных образований и жилищному кредитованию. Собранные закладные будут обеспечивать возврат средств Пенсионного фонда.
В механизме ипотечного кредитования на базе средств Пенсионного фонда (негосударственного пенсионного фонда) как активного экономического субъекта финансового механизма рынка жилья представляет собой модель кредитования покупки строящегося жилья, алгоритм реализации которой представлен следующими итерационными шагами [3]:
1. Пенсионный фонд подписывает соглашение о сотрудничестве с банком на предмет совместной реализации данной конкретной модели.
2. Далее пенсионный фонд заключает инвестиционный договор с девелопером, осуществляющим строительство выбранного объекта.
3. Девелопер финансирует строительство и по его окончании оформляет в собственность построенное жилье.
4. Граждане (предприятия) (заемщики), желающие изменить свои жилищные условия и купить квартиру в строящемся доме, обращаются в банк, который проводит андеррайтинг потенциального заемщика. Заемщик оповещается о положительном решении его вопроса и в качестве первого взноса приобретатель жилья вносит на солидарный счет предприятия от 30 % его стоимости.
5. По окончании строительства дома и его сдаче на сумму первого взноса пенсионный фонд выдает заемщику ссуду для первоначального взноса за квартиру.
6. Заемщик подписывает кредитный договор с банком.
7. Заемщик получает шаровой кредит, составляющий 50 % стоимости приобретаемого жилья.
8. Из собственных сбережений заемщик добавляет 20 % стоимости жилья к уже имеющимся у него 30 % от пенсионного фонда и 50 % банка и подписывает с девелопером договор купли-продажи на жилье.
9. Девелопер продает в собственность построенное жилье.
10. Девелопер рассчитывается с пенсионным фондом по инвестиционному договору.
11. Гражданин (предприятие) оформляет залог купленного жилья в качестве обеспечения своего долга перед Банком.
12. Гражданин (предприятие) ежемесячно выплачивает в Банк проценты по полученному кредиту и в пенсионный фонд — основную сумму долга по договору накопительного пенсионного страхования, а также вносит платежи по прочим обязательным видам пенсионного страхования.
13. После окончания выплат приобретаемая квартира переходит в собственность сотрудника, а при его выходе на пенсию предприятие со своего солидарного счета в негосударственном пенсионном фонде может выплачивать ему, как и другим работникам, дополнительную пенсию.
Очевидно, что подобные схемы взаимодействия пенсионного страхования и ипотечного инвестирования имеют большое будущее, так как в обоих случаях имеют место долгосрочные финансовые операции. Пенсионные отчисления, аккумулируясь в Пенсионном фонде, требуют своего прибыльного размещения, в то же время инвестирование ипотеки требует привлечения значительных вложений на долгосрочной основе. Пенсионный фонд располагает именно такими финансовыми ресурсами.
Литература:
1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2013), (часть вторая) от 26.01. 1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.06.2012).
2. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: учеб. пос.— Владимир: Владим. гос. ун-т, 2012.
3. Шевчук Д. Экономика недвижимости — Ростов и/Д: Феникс, 2009.
4. Экономика недвижимости: учебник / под ред. проф. О. С. Белокрыловой. — Ростов н/Д: Феникс, 2009. — 378 с. — (Высшее образование).
