В данной статье рассматривается взаимодействие двух федеральных законов при заключении договора долевого участия. Рассмотрение вопроса гармоничного соблюдение норм двух законов, позволяющих грамотно заключить договор долевого участия.
Ключевые слова: договор долевого участия, 44-ФЗ, 214-ФЗ, контракт
В современном правовом поле федеральные законы «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» от 05.04.2013 г. № 44-ФЗ (далее — 44-ФЗ) и Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ) играют важную роль в координации деятельности муниципальных закупок, а также в области долевого строительства. Оба этих закона направлены на обеспечение прозрачности, конкурентоспособности и защиты прав населения, однако охватывают различные аспекты жизнедеятельности. Создание взаимосвязи вышеуказанных законов при заключении договора долевого участия (далее — ДДУ) требует комплексного подхода в целях понимания и применения этих законов.
Федеральный закон 44-ФЗ, принят с целью создания единого порядка закупок товаров, работ и услуг для государственных и муниципальных нужд [1]. Основной задачей которого является повышение прозрачности конкурентных закупочных процедур. Согласно 44-ФЗ существуют различные формы закупок: открытые аукционы, конкурсы и запросы котировок, что позволяет обеспечить широкий доступ лиц к участию в торгах и снизить риски коррупции.
Федеральный закон 214-ФЗ, посвященный долевому участию в строительстве, направлен на защиту прав дольщиков инвестирующих свои средства в строительство объектов недвижимости [2]. Закон регламентирует отношения между сторонами, устанавливает механизмы контроля, а также обязательные требования к ДДУ. Данный закон является одним из немногих, который гарантирует защиту интересов дольщиков в жилищной сфере.
Несмотря на разные сферы применения, 44-ФЗ и 214-ФЗ тесно взаимосвязаны. В процессе реализации ДДУ, который финансируется за счет бюджетных средств, важно соблюдение как норм исполнения контрактов, так и требований 214-ФЗ. Муниципальные образования, которые осуществляют выбор подрядчиков, должны следовать нормам, изложенным в обоих законах, тем самым создав единую правовую основу для успешного взаимодействия как закупочной системы, так и системы долевого строительства.
Правовые механизмы, которые присутствуют в обоих законах, позволяют обеспечить контроль за использованием бюджетных средств и защиту прав дольщиков. Закон 44-ФЗ включает в себя обязательства по проведению процедуры заключения и исполнения контрактов, тогда как 214-ФЗ акцентирует внимание на ответственности застройщиков перед дольщиками. Таким образом, эффективная взаимосвязь норм вышеуказанных законов может привести к стабильному росту строительной отрасли и улучшить инвестиционный климат в муниципальном образовании.
Эти законы не только регулируют важные аспекты общественной жизни, но и служат примером того, как законодательство может адаптироваться к меняющимся условиям и потребностям общества. Изменения и дополнения, которые вносятся в данные законы должны четко разграничивать ответственность за неисполнение обязательств, создание прозрачной процедуры закупки и повышения доверия между участниками ДДУ.
Однако, данные законы охватывают разные сферы регулирования:
1) Федеральный закон 44-ФЗ:
— определяет порядок проведения муниципальных закупок, которые направлены на обеспечение эффективного использования бюджетных средств. Закон предполагает наличие различных процедур закупок. Следовательно, муниципальные заказчики обязаны проводить открытые и конкурентные процедуры, что может создать возможность для участия в торгах для малого и среднего бизнеса;
— позволяет муниципальным образованиям, при надлежащем составлении технического задания, находить надежных застройщиков для выполнения муниципальных заказов в сфере строительства. Это помогает предотвратить коррупцию и обеспечить более эффективное использование бюджетных средств;
— позволяет контролировать исполнение муниципальных контрактов. Муниципальные заказчики обязаны следить за тем, чтобы застройщики выполняли свои обязанности в установленные сроки. Такой способ позволит минимизировать риски несоответствия поставляемого товара условиям технического задания.
2) Федеральный закон 214-ФЗ:
— регламентирует отношения в сфере долевого строительства, предоставляет дополнительные гарантия на защиту прав дольщиков, инвестирующих свои деньги в строительство жилья. Данный закон требует от застройщиков соблюдения строительных стандартов, кроме того, ставит условия для застройщиков об обязательном раскрытии информации о проекте, прозрачности финансовых потоков и обязательном соблюдения сроков ввода в эксплуатацию;
— устанавливает общие правила и требования к застройщикам и дольщикам. Он гарантирует, что вложенные дольщиками денежные средства будут лежать на специальном экскроу-счёте и будут списаны только после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, минимизирую риски потерь. Помимо этого, дольщики могут отслеживать сам процесс строительства и выполнение обязательств застройщика.
Таким образом, процессы, регулируемые обоими законами, оказывают взаимное влияние друг на друга. Например, муниципальные образования как заказчики по 44-ФЗ, организуя закупки для строительства объектов, должны учитывать требования 214-ФЗ. Это обусловлено необходимостью защиты прав дольщиков и обеспечения прозрачности в использовании бюджетных средств на строительство. Направляя закупочные процедуры в соответствии с нормами 44-ФЗ, они создают правовые условия для безопасного и эффективного взаимодействия с застройщиками.
Соблюдение норм 214-ФЗ содействует более строгому контролю за исполнением контрактов, которые заключены в соответствии с 44-ФЗ. Это означает, что недобросовестные застройщики, которые не захотят соблюдать требования 214-ФЗ, могут понести ответственность в соответствии с действующим законодательством, что, в свою очередь, усиливает ответственность участников строительного процесса.
Несмотря на тесную связь указанных выше законов, справедливости ради нужно отметить и некоторые противоречия 214-ФЗ и 44-ФЗ.
Необходимость одновременного применения норм 214-ФЗ и 44-ФЗ может завести муниципалитеты в тупик, поскольку нормы данных законодательных актов нередко противоречат друг другу. Рассмотрим в качестве примера положения о заключении и расторжении контракта.
Так, в силу статьи 4 Федерального закона 214-ФЗ контракт вступает в силу с момента его государственной регистрации, тогда как по 44-ФЗ контракт считается заключенным с даты его подписания сторонами. Возникновение правовой коллизии в данном вопросе порождает судебные споры. И кроме мнения Минэкономразвития России, выраженное в рекомендательном письме 19.11.2015 № Д28и-3386, которое считает, что заключение договора участия в долевом строительстве должно осуществляться в соответствии с 214-ФЗ и нормы 214-ФЗ являются специальными и обладают приоритетом перед нормами 44-ФЗ в этой части.
На основании вышеизложенного, зависимость процессов 44-ФЗ и 214-ФЗ позволяет сформировать единую систему, в которой обоим законам необходимо взаимодействовать, поскольку это обеспечивает не только строгое выполнение строительных работ, но и защиту прав дольщиков. Подобный пример объединения законодательных норм, в сочетании открытости информации позволяет создать благоприятный инвестиционный климат для строительных организаций, осуществляющих строительство жилых домов.
Плодотворное сотрудничество между сторонами ДДУ, которое регулируется этими законами, предполагает важный шаг к качественному и безопасному строительству, что является залогом успешного будущего для всей архитектурно-строительной отрасли.
Литература:
1. Закон Российской Федерации Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ (ред. от 8 августа 2024 г.) «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»// Собрании законодательства Российской Федерации от 8 апреля 2013 г. N 14 ст. 1652
- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 8 августа 2024 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»// Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40
- Письмо Министерства экономического развития РФ от 19 ноября 2015 г. N Д28и-3386 [Электронный ресурс]: https://internet.garant.ru/#/ document/71364144/paragraph/1/doclist/1482/1/0/0/Минэкономразвития %20России %20письмо %20от %2019.11.2015 %20№ %20Д28и-3386:5
