Статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации дает юридическое определение понятия «предприятие», а также относит данный объект гражданских правоотношений к недвижимости [1]. Правовой режим использования недвижимости, в отличие от вещей движимых, как правило, гораздо жестче, вследствие публичного характера ее оборота. В настоящий момент в России нормативной базы, регламентирующей этот режим в исчерпывающем виде, не существует, а на момент начала приватизации не было вовсе. Вместе с тем, следует отметить, что движение в сторону становления цивилизованного рынка происходит достаточно интенсивно, с течением времени стали складываться традиции, появились факты правоприменительной практики.
Переход недвижимости, в том числе предприятий, из сферы административного права, где доминирующей формой собственности на нее являлась собственность государственная, а частным лицам передавались лишь правомочия по владению и пользованию, в сферу гражданского права, где за государством остается только установление «правил игры», в рамках которых частные лица свободны как в части владения и пользования, так и в части распоряжения недвижимостью, потребовал принятия ряда нормативных, организационных и экономических решений, причем как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов Российской Федерации. Основной экономической характеристикой такого объекта правоотношений как предприятие стала его рыночная стоимость [5].
В условиях социалистической плановой экономики стоимость недвижимости определялась государственными органами, поскольку основная масса этих объектов находилась в государственной собственности и отчуждению не подлежала. Органы государства для определения стоимости объектов недвижимости использовали разработанные и утвержденные ими же данные методы, приведенные, например, в Строительных нормах и правилах, сметной документации и т. п.
Сам подход к определению стоимости того или иного имущества строился не на экономической, а, преимущественно, на политической или административной основе. Воплощал эту политику государственный комитет по ценам и ценообразованию. В условиях плановой экономики развитие института определения экономически оправданной стоимости недвижимости происходило в основном вне правового поля и не имело экономически обоснованной платформы.
В условия открытого рынка любая сделка может быть осуществлена только при наличии согласия о стоимости объекта сделки обеих сторон, юридически равных между собой. Таким образом, вопрос о стоимости объекта, продающегося на свободном рынке, становится актуальным как для потенциальных продавцов и покупателей, так и для государства и общества с точки зрения поступлений в бюджет и обеспечения социальной справедливости. Следовательно, стоимость может определяться только объективными данными об объекте и о конъюнктуре соответствующего сегмента рынка. На нее не могут влиять пожелания конкретных лиц (независимо от их служебного положения и властных полномочий) или иные факторы субъективного характера.
Термин «стоимость» имеет много различных значений, используемых как в нормативных документах, так и в бытовом общении, поэтому необходимо точно определить различные трактовки этого понятия для их использования в дальнейшем.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на основании сделки в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [6], то есть когда:
- продавец не обязан продавать объект оценки, а покупатель не обязан приобретать;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на продажу в форме публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки без принуждения к совершению сделки в отношении ее сторон;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме [2].
Данное понятие является основным и наиболее часто используемым на практике, поэтому далее по тексту при использовании термина «стоимость» без дополнительного комментария всегда будет подразумеваться именно рыночная стоимость в соответствии с приведенным определением.
Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) - это то представление о стоимости, которое существует у определенного индивидуума. Например, дом, связанный с историей семьи, может иметь для наследников несравнимо большую стоимость, чем для других потенциальных покупателей.
Инвестиционная стоимость - это стоимость капиталовложений для конкретного инвестора. Ее величина определяется требованиями инвестора и отражает взаимосвязь между конкретным инвестором и данной инвестицией.
Инвестиционную стоимость можно определить как наивысшую цену, которую может заплатить инвестор за реализацию проекта, принимая во внимание ожидаемую от него доходность.
Страховая стоимость – это стоимость замещения и/или воспроизводства объекта в случае его утраты или физического уничтожения. Эта стоимость интересует, прежде всего, страховые компании при заключении договоров страхования.
Ликвидационная стоимость - это цена, с которой вынужден согласиться продавец при продаже имущества в срок, меньший, чем разумно приемлемый для обычной рыночной продажи.
Стоимость для целей налогообложения - это стоимость, величина которой определяется по установленной в данном государстве методике [4].
От понятия стоимость, следует отличать понятие цена - денежная сумма, заплаченная за объект в конкретной сделке, которая может отличаться от его рыночной стоимости. Отличие может быть вызвано различными факторами как объективного, так и субъективного характера. Например, такими факторами могут быть нестабильность рынка, всплеск спроса, изменение моды, корпоративные (или семейные) связи сторон сделки или стесненные обстоятельства одной из них. Поэтому, при определении рыночной стоимости используется термин «наиболее вероятная цена», то есть некая средняя величина, от которой возможны отклонения, как в большую, так и в меньшую сторону в конкретных ситуациях.
Для использования в дальнейшем определим также понятие оценки стоимости, т.е. определения ее величины до совершения сделки (иных юридически значимых действий).
Оценка - это непредвзятый и беспристрастный вывод о стоимости объекта оценки, полученный путем применения признанных методологий для обработки объективных данных [7].
Разумеется, что при оценке стоимости необходимо определить, какой именно из вышеперечисленных видов стоимости имеется в виду в конкретной ситуации, поскольку количественные значения различных видов стоимости могут отличаться друг от друга весьма существенно.
Необходимость определения стоимости предприятия возникает в случаях, которые можно условно сгруппировать в три больших класса.
1. Определение стоимости предприятия в ситуациях, регулируемых в большей степени нормами публичного права.
2. Определение стоимости предприятия, являющегося объектом частно-правовых отношений.
3. Определение стоимости предприятия в целях управления, в том числе принятия стратегических и текущих управленческих решений.
Первый класс включает следующие типовые случаи:
- налогообложение;
- принудительное отчуждение предприятия для государственных нужд, его реорганизация, перепрофилирование, перебазирование, изменение правового статуса;
- приватизация предприятия.
Специфическим для России типовым случаем является приватизация. Приватизация, как известно, проводится по специальному законодательству, которое относится в большей степени к публичному, чем к частному (гражданскому) праву. Приватизацию нельзя рассматривать как обычную сделку купли-продажи. Именно отсутствие корректной оценки предприятий, перешедших в частные руки на первом этапе приватизации, является основным, и весьма серьезным, аргументом ее критиков.
Второй класс включает случаи определения стоимости предприятия для целей совершения различных сделок, в том числе:
- купля-продажа;
- кредитование;
- страхование;
- акционирование и др.
Определение стоимости предприятия для сделок купли-продажи, если речь идет о сравнительно небольших предприятиях и определение стоимости пакета акций, для крупных компаний, является одним из наиболее часто встречающихся в практике типовых случаев.
Кредитование под залог недвижимости (ипотека) также требует объективной оценки закладываемого имущества. Использование заемных средств является одним из важнейших факторов развития экономики. Получение кредита, гарантии и условия его возврата - это задачи, от успешного решения которых зачастую зависит успех предпринимателя. С одной стороны, задача кредитополучателя - получить средства на наиболее выгодных для себя условиях, с другой - задача кредитных учреждений обезопасить себя от рисков потери денежных ресурсов вследствие невозврата выданных кредитов. Действенным способом обеспечения интересов обеих сторон является залог. Ипотека дает кредитному учреждению надежную гарантию возврата средств путем реализации заложенного имущества и, следовательно, позволяет предложить более выгодные условия для заемщика. Естественно, основным требованием кредитного учреждения при заключении договора залога предприятия или его части, является корректное определение стоимости имущества, обеспечивающего кредит [3].
При страховании предприятия страховая компания должна быть уверена в том, что размер компенсации при наступлении страхового случая не превосходит стоимости самого пострадавшего имущества, т.к. в противном случае страхователю становится выгодной гибель застрахованного имущества. С другой стороны, страхователь должен быть уверен, что в случае гибели и порчи имущества страховая сумма позволит ему компенсировать убытки.
В перечисленных двух группах случаев определение стоимости предприятия необходимо для совершения каких-либо юридически значимых действий. К третьей группе случаев относятся те, в которых стоимость предприятия, анализ влияния на нее различных факторов и тенденции к ее изменению являются основополагающими для принятия управленческих решений или иными словами управления предприятием (компанией).
Принципы, формирующие стоимость могут быть объединены в три основополагающие группы, краткое описание которых приведено ниже.
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, которые в свою очередь подразделяются на:
1.1. Принцип полезности. Полезность представляет собой способность вещи удовлетворять потребности пользователя в определенном месте и в течение определенного периода времени.
1.2. Принцип замещения. Данный принцип гласит, что максимальная стоимость объекта оценки определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена другая вещь с эквивалентной полезностью.
1.3. Принцип ожидания. Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом оценки.
2. Принципы, связанные с землей и улучшениями, среди которых можно выделить:
2.1. Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность измеряется как доход, отнесенный к земельному участку, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Создаваемый в результате экономической деятельности доход идет на оплату привлекаемых факторов производства. Относимая к каждому из факторов производства часть дохода представляет собой его цену.
Для труда таковой является заработная плата, для капитала - проценты, для предпринимательских способностей - прибыль, для земли - рента.
2.2. Принцип вклада. Вклад - это сумма, на которую изменяется стоимость объекта или чистый доход, им приносимый, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента (ресурса). Данный принцип гласит, что стоимость любого отдельного элемента зависит от величины его вклада в общую стоимость или размеров ее уменьшения при его отсутствии.
2.3. Принцип изменяющихся доходов. Данный принцип гласит, что по мере добавления элементов (ресурсов) к объекту, чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами, то есть привлекаемые к объекту элементы (ресурсы) обладают свойством убывающей отдачи. Замедление темпов происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые элементы.
2.4. Принцип сбалансированности. Согласно этому принципу, любому способу использования объекта соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная доходность.
2.5. Принцип экономического разделения, которое имеет место, если права на объект оценки могут быть разделены между двумя или более лицами, использующими их в своих интересах, в результате чего возрастает общая стоимость объекта. Разделение имущественных прав на объект может быть физическим (на различные его части), юридическим (по различным правомочиям лиц, ими обладающими), по времени (срок аренды) и другим. По сути, принцип экономического разделения схож с принципом сбалансированности, т.к. предметом его рассмотрения является оптимизация использования прав на объект с целью максимизации стоимости объекта.
3. Принципы, связанные с рыночной средой, среди которых следует выделить:
3.1. Принцип спроса и предложения. Предложение представляет собой количество объектов, имеющихся в наличии, по определенным ценам; спрос - количество объектов недвижимости, желаемых по определенным ценам. Равновесие между спросом и предложением определяет, в конечном счете, и цену конкретного объекта.
3.2. Принцип конкуренции. Данный принцип гласит, что когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности.
Происходит это по причине того, что повышение доходности на каком-либо сегменте рынка приводит к дополнительному притоку капитала в этот сегмент, что, в свою очередь, усиливает конкуренцию. Наличие жесткой конкуренции может привести к возникновению убытков, что начинает стимулировать отток капитала с данного сегмента рынка.
3.3. Принцип зависимости (внешнего влияния). Данный принцип гласит, что стоимость конкретного объекта подвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет на стоимость других объектов.
Подводя итог, следует отметить, что рассмотренные выше принципы оценки направлены на определение стоимости с позиции оптимального использования объекта. Поэтому, резюмирующим принципом, вбирающим в себя принципы всех трех групп, является основополагающий принцип наиболее эффективного использования.
Наиболее эффективное использование объекта это такое использование, которое является физически возможным, законодательно допустимым, экономически целесообразным, максимально эффективным, т.е. приводящим к наивысшей стоимости данного объекта.
Важно отметить, что при определении рыночной стоимости необходимо руководствоваться именно этим принципом, а вовсе не тем, как предприятие функционирует в какой-либо конкретный момент.
Изложенные в настоящей статье принципы представляют собой концептуальную основу определения стоимости частного случая недвижимого имущества - предприятия, именно на них базируются основные экономические подходы к определению стоимости.
Литература:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: принят ГД ФС РФ 21 октября 1994 г.: в ред. Федерального закона от 06 декабря 2011 г. № 405-ФЗ // [Электронный ресурс] // Опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 07.12.2011.
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ: принят ГД ФС РФ 16 июля 1998 г.: в ред. Федерального закона от 03 декабря 2011 г. № 383-ФЗ // [Электронный ресурс] // Опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 05.12.2011.
3. Григорьев В.В., Островкин В.М. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учеб.-практ. пособие. – М.: Дело, 1998.
4. Коупленд Т., Коллар Д., Муррин Д. Стоимость компаний. Оценка и управление. – М.: Олимп-Бизнес, 1999.
5. Стоимость предприятия (теоретические подходы и практика оценки) / Науч. ред. Абдуллаев Н.А., Колайко Н.А. – М.: Высш. школа приватизации и предпринимательства, 1999.
6. Ушаков Е.П., Охрименко С.Е. Рыночная стоимость фирмы: принципы и методы оценки. – М.: ЦЭМИ РАН, 1997.
7. Федоров А.Е. Современные технологии оценочной деятельности. – Тула: Изд-во Ассоциация ФПГ Россия, 2000.
