В статье автор рассматривает как пандемия COVID-19 и очередной кризис стали стрессовым фактором для рынка коммерческой недвижимости. Оцениваются какие факторы сдерживают развитие отрасли.
Ключевые слова: логистика, мировая экономика, цепь поставок, выполнение заказов, строительство площадей, COVID-19, built-to-suit.
Складские помещения важны практически для любого бизнеса, так как где-то необходимо хранить продукцию. При этом помещение должно соответствовать определенным стандартам качества, отвечать требованиям безопасности, в которой заинтересован прежде всего сам владелец склада.
По мере того, как мир выходит из последствий COVID-19, цепочки поставок и уровни запасов подвергаются таким испытаниям, о которых никто и не подозревал. В результате компании переосмысливают свои цепи поставок во всех аспектах своей деятельности. Это включает в себя серьезный взгляд на складирование и потребность в дополнительных площадях.
Рынок промышленной недвижимости, включающий в себя склады и распределительные центры, достиг своего пика. Среди факторов, повлиявших на этот всплеск, — огромный переход на онлайн-покупки в прошлом году, и поставщики услуг сторонней логистики, стремящиеся расширить свое присутствие, чтобы соответствовать этой тенденции.
«Пандемия вызвала потрясения в цепочке поставок, заставив ритейлеров пересмотреть методы отслеживания и хранения запасов, — говорится в заявлении Мехтаба Рандхава, директора, и Келси Роджерса, старшего аналитика JLL Industrial Research (глобальная компания по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости) [2].
Движение через склад связано с затратами живого и овеществленного труда, что увеличивает стоимость товара. В связи с этим проблемы, связанные с функционированием складов, оказывают значительное влияние на реализацию движения материальных потоков в логистической цепи, использование транспортных средств и издержек обращения [3].
Современный крупный склад — это сложное техническое сооружение, которое состоит из многочисленных взаимосвязанных элементов, имеет определенную структуру и выполняет ряд функций по преобразованию материальных потоков, а также накоплению, переработке и распределению грузов между потребителями.
Новые технологии, направленные на отслеживание запасов и планирование логистики распределения, также сыграли важную роль в изменении ожиданий потребителей в отношении сроков доставки.
Столкнувшись с дефицитом продукции, грузоотправители не только стремятся пополнить полки, но и переходят от управления запасами «точно в срок» к организации резервных запасов, что вызывает рост потребностей в хранении. Еще одним фактором является переоценка корпорациями уровня запасов. Учитывая нарушения в цепи поставок в прошлом году, компании переходят от более бережливой модели «точно в срок» к более устойчивым операциям «на всякий случай». Этот сдвиг в работе цепочки поставок может привести к росту запасов более чем на 5–10 %.
В результате грузоотправителям становится все труднее находить складские и распределительные помещения в условиях жесткой рыночной конъюнктуры, которой не наблюдалось уже много лет.
«Высокая стоимость земли, ограниченность земельных участков под строительство, отсутствие доступного продукта для аренды, а также зональные барьеры создали проблемы для грузоотправителей, желающих оборудовать помещение», — говорят аналитики JLL.
Предложение хорошо расположенных промышленных площадей сокращается из-за преобразования в офисную и жилую недвижимость, а склады становятся все больше, особенно для компаний электронной коммерции, которым требуется больше места из-за более высоких уровней запасов, интенсивных операций по доставке и обработке возвратов.
В связи с пандемией, ускоряющей эволюцию розничной торговли, все больше людей совершают покупки через Интернет. В 2020 году проникновение электронной коммерции в мире увеличилось на 390 базисных пунктов, что соответствует примерно пяти годам внедрения.
Переоборудованные пустующие торговые центры могут стать решением проблемы. Предложение торговых площадей превышает текущий и прогнозируемый будущий спрос на торговые площади. В недавнем отчете компании Prologis отмечается, однако, что экономические, политические, физические и юридические факторы являются самыми большими препятствиями на пути преобразования.
Бум электронной коммерции также побуждает некоторые компании рассматривать возможность перепрофилирования торговых площадей под гиперлокальные центры выполнения заказов в центре города или вблизи населенных пунктов для удовлетворения логистических потребностей.
Аналитики компании JLL отмечают чрезвычайно высокий уровень промышленного девелопмента: почти 50 % проектов, находящихся в стадии строительства, предварительно сданы в аренду. «Существует огромный спрос, но ограниченное предложение земли и промышленных площадок для пользователей», — говорят они.
Традиционно складские и распределительные объекты располагались вблизи системы распределения грузов, включая порты, аэропорты, грузоперевозки и внутренние портовые узлы», — сообщают JLL.
Несмотря на то, что спрос по-прежнему высок, существуют факторы, сдерживающие развитие отрасли, основными из которых являются дефицит строительных материалов и высокие цены на них.
На промышленном рынке существует большая потребность в бетоне, цементе и стали, а цены на них стремительно растут. Сырьевые товары пользуются высоким спросом. Девелоперы хотят продолжать строительство, но отсутствие материалов для этого замедлит его.
Сильные промышленные рынки, которые сталкиваются с нехваткой товарно-материальных ценностей, заставляют некоторые компании вводить новые меры для стимулирования нового развития.
В последние годы строительство объектов built-to-suit (BTS, буквально — строительство под ключ) успело стать тенденцией на рынке складской недвижимости. В 2018 году под конечного пользователя было построено 444 тыс. м 2 (около 60 % всего объема складов), в 2019-м — 418 тыс. м 2 (40 %) [4].
Основными заказчиками складов built-to-suit являются операторы крупного сетевого ритейла, дистрибьюторы, игроки рынка логистических услуг и e-commerce. Фактически, это компании из сфер, менее всего пострадавших в данный кризис — те, чьи услуги будут востребованы в условиях сниженной покупательской активности населения.
Чтобы сделать здания еще более эффективными, в настоящее время внедряются более инновационные конструкции складов, касающиеся планировки и использования.
Сегодня все больше предприятий используют несколько уровней внутри склада, более просторные складские площадки вне здания, огромные инвестиции в электроэнергию и технологии для размещения погрузочно-разгрузочного оборудования.
Эти тенденции будут продолжаться и становиться все более выраженными, поскольку клиенты рассматривают местоположение склада и его эксплуатацию более критично, чем когда-либо прежде. Склады играют важную роль в любом секторе экономики, будь то промышленное производство, сельское хозяйство или торговля [5].
В современном динамично развивающемся мире самым главным ресурсом становиться время. Поэтому все бизнес-процессы строятся с учетом невосполнимого временного ресурса. И строительство складов является одним из важных этапов его экономии.
Литература:
- Особенности строительства складов [Электронный ресурс] URL: https://liksinvestroy.ru/articles/osobennosti-stroitelstva-skladov/ (дата обращения: 03.09.2021)
- Industrial real estate in short supply—much like the products it stocks [Электронный ресурс] URL: https://www.scmr.com/article/industrial_real_estate_in_short_supplymuch_like_the_products_it_stocks (дата обращения: 03.09.2021)
- Транспортно-складская логистика строительства [Электронный ресурс] URL: https://bibl.nngasu.ru/electronicresources/uch-metod/logistic/4981.pdf (дата обращения: 03.09.2021)
- Built-to-suit в реалиях пост-пандемии [Электронный ресурс] URL: https://sitmag.ru/article/25267-built-to-suit-v-realiyah-post-pandemii (дата обращения: 03.09.2021)
- Строительство складов [Электронный ресурс] URL: https://angarinfo.ru/publ/sklady/bystrovozvodimye_sklady/stroitelstvo_skladov/15–1–0–41 (дата обращения: 03.09.2021)
