Данная статья посвящена актуальным вопросам, которые связаны с налогообложением физических лиц, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, сдающих в аренду как жилые, так и нежилые помещения. В этой работе рассмотрены режимы налогообложения, проблемные аспекты их применения. Также изучены альтернативы и сделаны выводы, касающиеся целесообразности применения конкретных режимов в определенных ситуациях. В подкрепление имеющихся в работе фактов приведена обширная законодательная база по рассматриваемому вопросу.
Ключевые слова: общая система налогообложения, упрощенная система налогообложения, патентная система налогообложения, налог на профессиональный доход
Сегодня мы можем увидеть, как, растет интерес граждан к заработку на сдаче недвижимости в аренду, а спрос на арендное жилье только увеличивается, особенно в развивающихся мегаполисах. Суть сдачи в аренду жилого или нежилого помещения состоит в том, что его собственник получает от этого гарантированный доход, с которого взимается налог в пользу государства. Разберем варианты налогообложения, предусмотренные для таких способов.
Начнем с ситуации, при которой собственник помещения, сдающий его в аренду, является физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица. В указанном случае доходы, которые получает лицо, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц (Далее — НДФЛ). Чаще всего арендатор также выступает в качестве физического лица, а потому, в соответствии с п. 1 ст. 228 НК РФ, обязанность исчисления и уплаты НДФЛ лежит на арендодателе — физическом лице. Арендодатель должен подать декларацию по итогам года и уплатить указанный налог в размере 13 % в срок до 30 апреля года, что следует за годом получения дохода. В ситуации, когда в роли арендатора выступает индивидуальный предприниматель (Далее — ИП) или юридическое лицо, обязанность удержания налога перекладывается с арендодателя на указанные субъекты. Российская компания, которая выплачивает арендную плату гражданину, не являющемуся предпринимателем, выступает в роли налогового агента по НДФЛ, а следовательно, как гласят п. п. 1, 4, 6 ст. 226 НК РФ должна удержать НДФЛ с арендной платы с дальнейшим перечислением его в бюджет. Однако, необходимо знать, что физическое лицо, сдающее в аренду помещение, рискует тем, что его деятельность может быть признана предпринимательской. Отсутствие государственной регистрации не является гарантией того, что его деятельность юридически не будет являться предпринимательской, особенно учитывая тот факт, что она по своей сути таковой и является. В письмах Минфина от 22.07.2016 и от 24.06.2016 говорится о том, что доходы от сдачи нежилого помещения в аренду подлежат налогообложению, равно как и доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности [1].
Далее, рассмотрим хорошую альтернативу для физического лица в разделе налогообложения при сдаче помещений в аренду — налог на профессиональный доход (Далее — НПД). Применять указанный специальный режим налогообложения могут как физические лица, так и ИП. При этом регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя для применения указанного режима физическим лицам иметь необязательно. Граждане и ИП, сдающие в аренду жилые помещения, могут применять НПД. Однако, исходя из анализа п. 70 ст. 217 НК РФ в случае, если лицо собирается сдавать в аренду нежилое помещение, ему все-таки необходимо иметь регистрацию в качестве ИП. При применении НПД, в соответствии с вышеупомянутым ФЗ от 27.11.2018 No422-ФЗ, в отношении доходов, полученных от физических лиц, устанавливается налоговая ставка в размере 4 %, а в отношении доходов, которые получены от ИП и юридических лиц — в размере 6 %. Важно отметить, что если организация выплачивает арендную плату арендодателю, который является плательщиком НПД, то обязанностей налогового агента НДФЛ у нее не возникает. Однако, при применении данного режима есть ограничения, затрагивающие то, что доходы от его деятельности за год не должны превышать 2,4 млн. рублей.
Далее рассмотрим какие варианты налогообложения есть у ИП при сдаче помещений в аренду. Начнем с упрощенной системы налогообложения (Далее — УСН), для применения которой никаких ограничений нет. К условиям перехода ИП на нее относится численность сотрудников у ИП, которая не превышающая 100 человек; годовой доход не более 150 млн. рублей; а также остаточная стоимость основных средств в размере менее 150 млн. рублей. В зависимости от налогооблагаемой базы выделяется два вида УСН. Первый — УСН «Доходы». При данном виде ИП уплачивает налог в размере 6 % со всех полученных им доходов. Второй — УСН «Доходы минус расходы», при которой ИП платит 15 % с разницы между доходами и расходами [3]. Получается, что в случае, когда расходы не будут превышать 60 % от доходов, выгоднее будет переходить на УСН «Доходы».
Теперь рассмотрим патентную систему налогообложения (Далее — ПСН). К условиям перехода на нее относятся число наемных сотрудников у ИП, которое не должно превышать 15 человек и годового дохода, который не превышает 60 млн. рублей. Так же, в соответствии с п. 19 ч. 2 ст. 346.43 НК РФ, сдача в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности предпринимателя, включается в перечень разрешенных для применения ПСН видов деятельности. Что же касается цены, по которой можно приобрести данный патент, то она определяется исходя из ряда условий, установленных в соответствующем регионе. В данном случае необходимо будет определить потенциальный доход предпринимателя за предстоящий период, основанный на среднестатистических показателях. К примеру, в Москве действует Закон г. Москвы No53 «О патентной системе налогообложения» [2]. В соответствии с данным законом, в Москве, на этот счет, применяется дифференцированный подход, то есть, при налогообложении рассматриваемой деятельности должны учитываться площадь и местоположение объекта недвижимости, с которого получается доход. Патент выдается на любой срок — от одного до 12 месяцев, в пределах календарного года выдачи патента. Важно отметить, что при применении таких специальных режимов, как УСН и ПСН, плата НДФЛ от занятия предпринимательской деятельностью отменяется, так как вместо этого налога, ИП на ПСН платят только за патент, а ИП на УСН только 6 или 15 % соответственно, в зависимости от выбранного ими режима. Так же, ИП, которые применяют данные формы налогообложения, освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц (за исключением той недвижимости, налогооблагаемая база которой определяется как его кадастровая стоимость) и НДС.
Теперь, логично будет рассмотреть налогообложение юридических лиц при сдаче ими помещений в аренду. Для юридического лица предусмотрена общая и упрощенная системы налогообложения (но в отличие от ИП, организация не может перейти на ПСН). Что касается УСН, то юридическое лицо может перейти на неё при выполнении условия, касающегося доли участия в данной организации других организаций, которая не должна превышать 25 %. Также, не могут применять УСН организации, у которых есть филиалы, ну и естественно, организации, планирующие применять УСН, должны соответствовать и тем условиям, предъявляемым в данном случае к ИП. Если организация перешла на УСН, то и система, по которой подлежит уплате налог за аренду, такая же, как и у ИП.
Так же существует общая система налогообложения, которая применима как к ИП, так и к юридическим лицам. Такой режим в большинстве случаев невыгоден, по сравнению с ранее рассмотренными, однако без него не обойтись, если налогоплательщик не подходит под критерии других режимов (к примеру, общая стоимость недвижимости превышает 150 млн. рублей, или доход от данной деятельности превысил установленный лимит). Общая система состоит в том, что при переходе на нее будут уплачиваться налог на прибыль организаций и НДФЛ для предпринимателей, налог на имущество и НДС.
Выбор конкретного режима налогообложения будет зависеть от того, как собственник будет заниматься данной деятельностью: как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или как юридическое лицо. В конкретных ситуациях выбор будет зависеть от стоимости его недвижимости, денежного оборота, финансовой грамотности и от других сопутствующих факторов. Важно то, что законодательством предусмотрен широкий перечень налоговых режимов, а соответственно лицо, которое занимается арендным бизнесом, может подобрать наиболее целесообразную и оптимально-выгодную систему налогообложения для своей деятельности.
Литература:
- Письма Министерства Финансов Российской Федерации от 22.07.2016 № 03–11–12/43108, от 24.06.2016 № 03–11–11/37017.
- Закон г. Москвы от 31.10.2012 N 53 (ред. от 11.11.2020) «О патентной системе налогообложения».
- Официальный сайт Федеральной налоговой службы. Упрощенная система налогообложения. 77 регион. [Электронный ресурс] URL: https://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/usn/. (дата обращения: 24.01.2021)
