Правовая природа договоров в сфере оказания риелторских услуг

Актуальность выбранной темы научной статьи предопределяется отсутствием в действующем гражданском законодательстве договора, предметом которого были бы риелторские услуги. В связи с этим на практике применяются различные договорные конструкции для юридического оформления риелторских услуг, что за собой влечет неединообразный подход судов при разрешении споров, вытекающих из таких гражданско-правовых отношений, которые в каждом отдельном случае оформляются разной договорной конструкцией. Безусловно, что такой подход влияет не только на разное применение гражданских положений, в зависимости от заключенного договора, но и может стать причиной неодинакового разрешения спора в той или иной ситуации, и повлечь нарушение законных прав и интересов субъектов гражданского права. В связи с этим встает необходимость выработки единой договорной конструкции для оформления отношений, связанных с оказанием риелторских услуг.

Ключевые слова: агентский договор, договор комиссии, договор поручения, принципал, агент, риелторские услуги, риелторская фирма.

Ежегодно растет количество новых объектов недвижимости, а вместе с тем и мошеннических действий с куплей-продажей таких объектов становится все больше и больше, поэтому чтобы себя обезопасить и снять груз ответственности продажи или подбора и покупки объекта недвижимости граждане все чаще прибегают к помощи специалистов в данной сфере — риелторам. На сегодняшний день риелторские услуги пользуются популярностью. Можно даже констатировать факт того, что пока существует недвижимость, будет существовать и профессия риелтор, услуги которого будут пользоваться спросом. В связи с этим встает вопрос о юридическом оформлении отношений между риелтором и получателем риелторских услуг. Безусловно, что речь пойдет о гражданско-правовом договоре. Однако о каком? Будет это договор возмездного оказания услуг или же агентский договор, а может договор поручения, или вовсе договор комиссии? А может это непоименованный договор? Разрешение данного вопроса на сегодняшний день является актуальным как в научной среде, так и среди правоприменителей, поскольку применимые нормы к тем или иным отношениям напрямую зависят от договорной конструкции, которой они оформлены.

Переходя к исследованию следует отметить, что как таковое понятие «риелтор» неизвестно ранее действовавшему гражданскому законодательству, а значит данное понятие вошло в гражданский оборот не так давно. Кроме того, гражданское законодательство вовсе не дает определения понятию «риелтор», «риелторские услуги». Соответственно, в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ [1]) мы не найдем договора, в котором одной из сторон выступает такой субъект как «риелтор», поэтому обратимся к рассмотрению других договорных конструкций, которые сторонами используются на практике при оказании риелторских услуг.

Начнем с договора возмездного оказания услуг, который регулируется главой 39 ГК РФ.

Если обратиться к ст. 779 ГК РФ, то можно заметить, что законодатель не называет исчерпывающий перечень услуг, которые могут быть оформлены данной договорной конструкцией. В связи с этим можно предположить, что риелторские услуги также могут быть оформлены посредством договора возмездного оказания услуг. Об этом, в частности, свидетельствуют и примеры из судебной практики.

Так, Шацких А. А. обратилась в суд с иском к Ледяйкиной Н. М., согласно которому просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 27 807,04 руб., денежные средства в размере 18 000 руб. В обоснование заявленных требований указано, что Шацких А. А. для оформления земельного участка в свою собственность, а также за признанием квартиры в жилом доме, обратилась по рекомендации своих знакомых к Ледяйкиной Н. М., которая позиционировала себя юристом, который занимается оформлением недвижимости, а та, ознакомившись с имеющимися документами, пообещала все оформить, и попросила истицу выдать на свое имя нотариальную доверенность. Ледяйкина Н. М. пригласила истицу в ООО «Юридическое агентство недвижимости «Городъ», в котором, как пояснила Ледяйкина Н. М., она работает, для заключения договора. Между ООО «Юридическое агентство недвижимости «Городъ» и Шацких А. А. был заключен договор на оказание возмездных риелторских услуг, сумма вознаграждения 40 000 руб., также данным договором было предусмотрено, что истец вносит денежные средства — издержки на оформление документов. Однако услуга истице оказана не была — ни квартира, ни земельный участок оформлены не были. Акт выполненных работ по договору не составлялся и не был подписан.

При разрешении данного дела суд руководствовался положениями главы 39 ГК РФ. Однако исковые требования были оставлены без удовлетворения [4].

Следует отметить, что договор возмездного оказания услуг больше подходит для риелторских услуг, поскольку соответствует основным правам и обязанностям сторон, которые присущи в сфере риелторской деятельности [5, c. 77]. Так, основной обязанностью исполнителя, в соответствии с ч. 1 ст. 779 ГК РФ, является оказание услуги по заданию заказчика. Статья 780 ГК РФ гласит, что, если иное не предусмотрено договором, обязанность оказать услуги лежит на исполнителе, который должен выполнить услугу лично, что подразумевает установление для исполнителя принципа недопустимости возложения своих обязанностей на третье лицо, без специального предоставления такого права в договоре. Таким образом, в качестве исключения из общего правила ст. 313 ГК РФ обязательству придаётся личный характер.

В зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершать для клиента, помимо договора оказания информационных и консультационных услуг, может потребоваться заключение договора поручения гл. 49 ГК РФ (например, в ходе совершения сделок с недвижимым имуществом риелтору необходимо совершить юридически значимые действия, а именно: приватизировать жилое помещение, оформить наследство и др.).

По мнению ряда авторов, право риелтора на вознаграждение должно быть привязано к достижению результата — заключению сделки по поводу недвижимости. В противном случае риелторская услуга не удовлетворяет истинных потребностей клиента и не является благом [6, c. 6].

Представляется, что именно данная правовая конструкция наибольшим образом соответствует правовой сущности риелторских услуг. При этом еще раз следует подчеркнуть, что именно в рамках данного договора уместно заключать и дополнительно договор поручения, но никак не должен договор поручения выступать в качестве единственного договора, без первоначального договора возмездного оказания услуг именно в случае оказания риелторских услуг. Данную позицию следует обосновать тем, что договор поручения нельзя отнести к оформлению риелторских услуг (разные правовые цели, обязательства по данному договору), он может лишь выступать как дополнительным, когда риелтору необходимо совершить юридически значимые действия в рамках договора возмездного оказания риелторских услуг.

Вместе с тем следует отметить, что ранее судебной практикой договор поручения приравнивался к договору оказания риелторских услуг. Сейчас же практика такого подхода не признает и придерживается ранее указанной нами позиции.

Из материалов одного судебного дела 2013 года следует, что между Благодаровой Н. А. и Назаровым И. Е. был заключен договор на оказание риэлтерских услуг (договор поручения), согласно которому, последний принял на себя обязательства по оказанию услуг поиска объекта недвижимости, с целью приобретения его Благодаровой Н. А. в собственность. Поскольку Назаровым И. Е. были исполнены обязательства ненадлежащим образом Благодарова Н. А. обратилась в суд с требованием о взыскании денежных средств по договору.

Разрешая данное дело суд руководствовался положениями о договоре поручения. При этом обращаясь еще раз к материалам дела можно заметить следующий важный аспект: «Заключение между Благодаровой Н. А. и Назаровым И. Е. 15.08.2012 г. договора поручения (договора на оказание риэлтерских услуг) и передача ему денежных средств в размере 60 000 руб. по расписке от 13.09.2012 г. для выполнения поручения (заключение предварительного договора), подтверждает совершение Назаровым И. Е. действий по заключению предварительного договоракупли-продажи от 14.09.2012 г. с Кулида С. В. в интересах Благодаровой Н. А». [2]. Следовательно, в рамках договора возмездного оказания риелторских услуг, который был поименован договором поручения, необходимо было не просто продать объект недвижимого имущества, но и оформить данную сделку соответствующим образом, что уже характерно будет для договора поручения. Соответственно, ответчик выступал в качестве стороны предварительного договора купли-продажи в интересах истца. Данное обстоятельство еще раз подтверждает то, что первоначально между сторонами возникли отношения, связанные с оказанием риелторских услуг, которые должны быть оформлены договором возмездного оказания риелторских услуг. Когда же необходимо было выступать в интересах истца при заключении предварительного договора купли-продажи должен был быть оформлен еще один договор — договор поручения.

Необходимо также обратить внимание на возможность юридического оформления риелторских услуг иными договорными конструкциями.

В правоприменительной практике достаточно часто можно также заметить оформление риелторских услуг в качестве агентского договора.

Так, истец ФИО8 обратился в суд с настоящим иском к ответчику ФИО2 о взыскании вознаграждения по агентским договорам, указывая на то, что между ФИО8 и ФИО2 был заключен агентский договор и агентский договор на оказание риелторских услуг, поиска покупателя и сопровождения сделки купли-продажи объекта недвижимого имущества (квартиры). По условиям агентского договора принципал поручает и обязуется оплатить, а агент обязуется совершить от имени и за счет принципала следующие юридические и иные действия, связанные с продажей, а также направленных на отчуждение объекта недвижимости. Так как он и ответчик являлись соседями и знали друг друга до заключения договорных обязательств, условия и стоимость ими были оговорены в устной форме. Он к исполнению своих обязанностей приступил незамедлительно, осуществив все необходимые мероприятия по размещению рекламы продаваемого объекта. Им неоднократно проводились показы объекта предполагаемым покупателем. Также им был осуществлен сбор необходимых документов для заключения сделки, а именно была истребована выписка из ЕГРП о наличии либо отсутствии ограничений и обременений и т. д. Условия агентский договоров № и № от ДД.ММ.ГГГГ были исполнены в полном объеме. Однако ответчик своих обязательств по оплате оказанных ему агентских услуг не выполнил, по состоянию на день подачи данного искового заявления оплату вознаграждения ему не произвел.

При разрешении данного дела суд руководствовался положениями о договоре возмездного оказания услуг, поручения и агентского договора.

Однако суд указал, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании вознаграждения по агентским договорам, не подлежат удовлетворению, поскольку отсутствуют акты приемки результатов выполненных работ по агентским договорам, а также сведения о том, что такие акты направлялись истцом ответчику. Подлинники агентских договоров имеют разночтения с представленными истцом ФИО8 копиями агентских договоров, в указаниях сумм вознаграждения, а также в копиях указанных договоров имеют рукописные дописки. Доказательств, подтверждающих надлежащее выполнение работ по агентским договорам в полном объеме со стороны ФИО8, а также подписанного сторонами акта приема выполненных работ истец не представил. Указанный факт судом расценивается как отсутствие основания возникновения у ответчика обязанности по оплате расходов агента, так как право требования исполнения обязательств по оплате возникает у истца именно с момента подписания акта приемки выполненных работ. Кроме того, агентские договора подписаны от имени ИП ФИО8, а иск предъявлен в суд от имени ФИО8, как физического лица. Указанные агентские договора содержат условия о том, что агент обязан исполнить данное ему поручение самостоятельно, заключение агентом субагентских договоров запрещается, тогда как агентские договора подписаны ФИО5 [3].

Из определения самого договора можно опять же говорить, что речь идет о юридических действиях. Можно ли назвать подбор объекта недвижимости или подбор покупателей в качестве юридических действий? Или же помощь в получении ипотеки? Представляется, что нет, поскольку ряд таких действий характеризуют специфику риелторской деятельности. Да и представленный пример из судебной практики опять же указывает на необходимость применения положений о договоре возмездного оказания услуг. Вместе с тем такая позиция не является обоснованной, поскольку в ст. 779 ГК РФ прямо говорится о невозможности применения к договору поручения положений главы 39 ГК РФ, а суд смешал и договор поручения, и агентский договор, и договор возмездного оказания услуг.

В качестве еще одного договора, который мог бы быть применим к риелторским услугам является договор комиссии, регламентируемый главой 51 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 990 ГК РФ по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

Как видно из определения данного договора, речь идет об обязательствах по заключению сделки или сделок, что не совсем характерно для риелторских услуг, поскольку они не сводятся только к данным действиям сторон. Иными словами, договор комиссии не охватывает перечень обязательств, которые характеризуют риелторские услуги. Именно поэтому на практике он применяется достаточно редко и за последнее время нами вовсе не было обнаружено примеров, в которых риелторские услуги были бы оформлены договором комиссии.

Если оперировать результатами проведенного анализа материалов правоприменительной практики, мы можем заметить отсутствие практики единообразного применения не только договорных конструкций для юридического закрепления риелторских услуг, но и разнообразный подход судов при разрешении споров, которые возникают в результате ненадлежащего исполнения договоров, связанных с оказанием таких услуг.

Таким образом, риелторские услуги имеют свои особенности, в частности в аспекте содержания обязательств по договору, который заключается риелтором и получателем таких услуг. Кроме того, особенности выражаются и в субъектном составе (названиях сторон, например, риелтор, который неизвестен ныне действующему гражданскому законодательству). Представляется, что договор об оказании риелторских услуг является смешенным, непоименованным и неизвестным ГК РФ. Однако особые сходства имеются данной договорной конструкции с договором возмездного оказания услуг. В связи с этим представляется необходимым разрешить сложившийся не единообразный подход к юридическому оформлению оказания риелторских услуг. Это можно сделать посредством указания в п. 2 ст. 779 ГК РФ на то, что правила главы 39 ГК РФ применяются к договорам оказания риелторских услуг, а также необходимо создание отдельного закона о риелторских услугах, который воплотит в себе положения, связанные со спецификой таких услуг и подробно их регламентирует. В качестве второго способа решения указанной проблемы может стать закрепление в ГК РФ самостоятельного договора об оказании риелторских услуг. Только таким образом удастся разрешить возникшую коллизию и упорядочить применение гражданских положений к оказанию риелторских услуг.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
2. Апелляционное определение Саратовского областного суда от 18.09.2013 по делу № 33–5608/2013 [Электронный ресурс] // URL: http://sudact.ru/regular/doc/PV9mFjQVoeUv/ (дата обращения: 08.04.2021).
3. Решение Балашихинского городского суда от 16.04.2019 по делу № 2–1624/2019 [Электронный ресурс] // URL: http://sudact.ru/regular/doc/m7nKH3DTBDgC/ (дата обращения: 08.04.2021).
4. Решение Октябрьского районного суда г. Барнаула от 27.07.2020 по делу № 2–1766/2020 [Электронный ресурс] // URL: http://sudact.ru/regular/doc/PKvFsMIfanHx/ (дата обращения: 08.04.2021).
5. Богдан В. В., Пугачева Е. В. Риэлторский договор как частноправовое отражение общественных интересов в сфере регулирования рынка недвижимости // Крымский научный вестник. 2017. № 4 (16). С. 75–81.
6. Иванов И. А. Гражданско-правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации // В сборнике: VI INTERNATIONAL CORRESPONDENCE SCIENTIFIC SPECIALIZED CONFERENCE «INTERNATIONAL SCIENTIFIC REVIEW OF THE PROBLEMS OF LAW, SOCIOLOGY AND POLITICAL SCIENCE». 2018. С. 4–8.