В статье представлены определение понятия добросовестного приобретателя и критерии оценки добросовестности приобретателя, что является необходимым как основание защиты прав.
Ключевые слова: добросовестный приобретатель, критерии, сделка, собственник.
При оценке поведения человека используют определение «добросовестный». Данное понятие согласно словарям русского языка означает честного, старательного и исполняющего свои обязанности обязательства человека. Также это понятие применяется и как юридический термин в гражданско-правовых актах, посредством которого характеризуется поведение субъектов гражданских правоотношений как с положительной стороны (добросовестное), так и с негативной (недобросовестное) [4].
Стоит выделить ряд проблем, которые связаны с защитой прав добросовестных приобретателей недвижимости:
— отсутствие разделения нормативного регулирования;
— необходимость в публичной достоверности сведений;
— ущемление прав приобретателя;
— наличие рисков утраты титула собственника при истребовании имущества;
— отсутствие гарантий функции реестра;
— наличие рисков истребования недвижимости;
— затруднительный процесс получения компенсации.
Принцип добросовестности является ведущим в системе принципов гражданского права. При этом, принцип добросовестности обладает тесной связью с фундаментальными принципами, представленными автономией воли, формальным равенством участников гражданского оборота, отражая динамику, развитие последних в определенных правовых предписаниях. Он не имеет прямого, общего закрепления в ГК РФ, но обозначен в нормах частного значения. Таким образом, принцип добросовестности представляет собой обязанность участника гражданских правоотношений в процессе реализации своих прав и исполнении обязанностей заботиться о соблюдении прав и законный интересов иных участников имущественного оборота.
Добросовестность в гражданском праве определяется как важная категория гражданского права. Ею предполагается честное исполнение обязанностей участников гражданских правоотношений, а также их поведение согласно разумным пределам и защита граждан, действия которых являются безукоризненными. Данное понятие в ходе развития гражданского права подлежало изменениям. В настоящее время оно обладает соответствием с уровнем современных общественных отношений и определяет направление общества и его законопослушность [5].
Добросовестный приобретатель представляет собой лицо, которое получило имущество на возмездных (платных) основаниях от того лица, которое было не вправе на его отчуждение (передачу), о чем не могло быть известно приобретателю.
Проявление статуса добросовестности возможно лишь при совокупности таких признаков, как:
— Получение имущества на условиях возмездности у лица неправомочного отчуждать данное имущество, а не у его собственника, лишившегося его помимо своей воли. Наряду с этим, не исполнение условия по оплате встречного предоставления имущества даже в части расценивается по п. 37 Постановления № 10/22, безвозмездное приобретение имущества. В связи с чем, по п.2 ст.302 ГК РФ безвозмездное получение имущества влечет возможность законного собственника истребования имуществ его у добросовестного приобретателя [3].
— Отсутствие у приобретателя имущества информации, которую он не мог знать, о нарушении прав собственника. Основанием указанного условия является принцип презумпции добросовестности, в соответствии с содержанием которого приобретатель всегда считается законным до того времени пока нет доказывания обратного, что не отменяет представление доказательства своей добросовестности, включая платное получение имущества.
В гражданском законодательстве РФ нет всего перечня критериев (признаков), по которым приобретатель признается как добросовестный. Однако судебная практика способствует формированию иных признаков, таких как:
— Заключенная приобретателем сделка по приобретению спорного имущества по всем признакам расценивается действительной, за исключением противоположной стороны сделки, которым является неправомочный продавец.
— На дату заключения сделки в ЕГРН не было записи о другом собственнике имущества (не продавце) либо отметка о судебном разбирательстве относительно данного имущества. Стоит выделить, что действие данного признака по отношению к сделкам с жилой недвижимостью осуществляется при условии, что истец — публично — правовое образование. Наряду с этим предполагается, что указание на сведения Единого государственного реестра недвижимости представленные неправомочным продавцом являются недостаточными.
В соответствии с абзацем 1 пункта 38 Постановления № 10/22, определена возможность (необходимость) получения сведений ЕГРН самим приобретателем.
— Отсутствие у приобретателя сомнений в праве продавца на передачу имущества, которые могут возникнуть, например, в случае выявления родственных связей участников сделки или необоснованно низкой цены имущества, как указано в пунктах 8 и 9 информационного письма Президиума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор судебной практики» от 13.11.2008 № 126 [2].
Таким образом, в действующем гражданском законодательстве Российской Федерации закреплены основные критерии оценки добросовестности приобретателя.
Литература:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ № 51- ФЗ, N 14- ФЗ, N 146- ФЗ, N 230-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. ст. 3301.
2. Информационное письмо Президиума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор судебной практики» от 13.11.2008 № 126 // http://www.pravo.gov.ru/
3. Постановления Пленумов ВС РФ и ВФС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // http://www.pravo.gov.ru/
4. Демкина А. Добросовестность в сделках с недвижимостью // ЭЖ-Юрист. — 2015. — № 13. — С. 10–14.
5. Колесникова М. М. Добросовестность с точки зрения принципов гражданского права // Вестник Санкт-Петербургской юридической академии. 2012. Т. 16. № 3. С. 67–68.
