Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право на жилище, закрепляя необходимость создания дополнительных условий для его реализации нуждающимися гражданами путем предоставления жилья бесплатно или за доступную плату. Данное конституционное положение воплощается посредством заключения договора социального найма жилых помещений. На сегодняшний день одним из дискуссионных вопросов является правовая природа указанного договора.
В науке не сложилось единого мнения ученых относительно данного вопроса. Так, согласно одной из точек зрения, договор социального найма является подвидом административного договора. Данной позиции придерживается, в том числе И.А. Остапенко. Рассмотрим данную точку зрения наиболее подробно.
Итак, статья 60 Жилищного кодекса РФ содержит определение договора социального найма, из которого четко прослеживается его субъектный состав. Обязательным участником (наймодателем) рассматриваемых отношений является публично-правовое образование, от имени которого выступают уполномоченные органы. Другой стороной договора, а именно нанимателем, всегда выступает гражданин, являющийся нуждающимся и признанный малоимущим. При этом Жилищный кодекс РФ не содержит исчерпывающий перечень субъектов, которым может быть предоставлено жилое помещение, а лишь указывает на возможность предоставления данного права федеральным законом, Указом Президента РФ или законом субъекта и иным гражданам. Таким образом, договор социального найма и административный договор обладают сходным субъектным составом в части обязательного участия органов государственной власти.
Цель договора вытекает из конституционных положений, а также из вышеуказанного понятия и заключается в использовании жилого помещения для проживания в нем граждан. Однако в связи со спецификой субъекта, выступающего на стороне нанимателя, цель необходимо рассматривать масштабнее. Поскольку нанимателем являются граждане, которые не в силах самостоятельно реализовать право на жилище, то в рамках договора социального найма жилище следует рассматривать не как недвижимое имущество, а как социальное благо, следовательно, договор служит удовлетворению общественно значимых потребностей, как и административный договор.
Следующим признаком договора социального найма, сближающим его с административным договором, является особый порядок заключения. Анализ жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что заключению договора между нанимателем и наймодателем предшествует цепочка обязательных правоотношений организационного характера. А именно: постановка на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях органом местного самоуправления по месту жительства заявителя и принятие компетентным органом решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. Установление многоступенчатого порядка объясняется необходимостью проверки соответствия обратившихся граждан обязательным критериям, установленным Жилищным кодексом РФ и детализированным на уровне региональной и муниципальной власти.
Помимо строго определенного порядка заключения договора, социальному найму также не свойственен такой принцип, как свобода договора. Так, например, стороны ограничены в выборе размеров предоставляемого жилого помещения. Невозможность отказаться от нормирования жилья П.В. Крашенинников объясняет наличием их дефицита, а также тем, что жилье предоставляется «на условиях, гораздо более благоприятных, нежели обычно существующие» [5]. Наниматель и наймодатель ограничены, в том числе в определении условий договора, поскольку его форма регламентирована и утверждена постановлением Правительством РФ от 21 мая 2005 года № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения».
Таким образом, анализ вышеперечисленных признаков позволяет сделать вывод о том, что договор социального найма жилого помещения имеет административно-правовую природу. Однако полностью согласиться с точкой зрения И.А. Остапенко об отнесении данного соглашения к административному договору невозможно ввиду следующего. Имея публично-правовые признаки, договор социального найма жилого помещения включает в себя и элементы гражданско-правовых договоров.
В соответствии со статьей 4 Жилищного кодекса РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов [1]. Иными словами, отношения в сфере предоставления жилых помещений по договору социального найма, в том числе, относятся к жилищным правоотношениям.
При этом согласно позиции О.А Городова, жилищное законодательство регулирует различные по правовой природе отношения: одни «выступают предметом гражданско-правового регулирования и являются собственно жилищными отношениями», другие составляют предмет административного права [4]. О комплексности данных отношений говорит и И.А Фаршатов, классифицируя их на следующие виды: организационные, управленческие и имущественно-стоимостные [7].
Рассмотрим подробнее относимость договора социального найма жилых помещений к предмету гражданско-правового регулирования. Предметом гражданского права, как и жилищного, выступают имущественные и личные неимущественные отношения. При этом под имущественными понимают отношения по поводу имущественных благ, характеризующиеся такими признаками, как имущественно-распорядительная самостоятельность сторон, равное положение сторон по отношению друг к другу и возмездность [3].
Договор социального найма жилого помещение, как и жилищные правоотношения, носит имущественный характер ввиду следующего. Как известно, наниматель по договору социального найма не приобретает право собственности на предоставляемое жилое помещение и, как следствие, не может совершать некоторые распорядительные действия в отношении него. Так, такое жилое помещение не может стать предметом гражданко-правовых договоров [6]. В то же время Жилищный кодекс РФ содержит правила, предоставляющие нанимателю право совершать некоторые сделки в отношении жилого помещения. К ним можно отнести право нанимателя на заключение договора поднайма, а также право на обмен занимаемого жилого помещения. В свою очередь наймодатель тоже не лишен распорядительных возможностей в отношении жилых помещений. Так, он уполномочен давать согласие нанимателю на вселение новых членов семьи, на обмен жилого помещения и на заключение договора поднайма.
Правоотношения по договору социального найма отвечают и второму признаку имущественных отношений. В гражданском праве равное положение сторон означает отсутствие между ними субординационных отношений. В рамках договора социального найма наличие на стороне наймодателя органа государственной власти или органа местного самоуправления не приводит к возникновению между сторонами договора отношений власти и подчинения. Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 ноября 2019 года № 83-КГ19–15, законодательство РФ не предусматривает возможность понудить граждан в судебном порядке к заключению договора социального найма, тем самым против их воли возлагая на них права и обязанности нанимателя [2]. Таким образом, отношения между нанимателем и наймодателем характеризуются равенством сторон.
Несмотря на ярко выраженную социальную направленность рассматриваемого договора, нельзя говорить о его безвозмездности. Согласно Конституции РФ жилые помещения предоставляются, в том числе за доступную плату. В связи с этим Жилищный кодекс РФ закрепляет право наймодателя требовать от нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение, которому корреспондирует соответствующая обязанность нанимателя. Следовательно, отношения по социальному найму не лишены экономической составляющей.
К личным неимущественным отношениям в жилищной сфере ученые относят право граждан на неприкосновенность жилища. Данное право рассматривается в качестве элемента личной жизни граждан, а не объекта прав нанимателя по договору социального найма [5]. Статья 3 Жилищного кодекса РФ закрепляет также принцип недопустимости произвольного лишения жилища, который, в том числе, относится к неимущественным отношениям. Так, наниматели не могут быть произвольно лишены жилого помещения, их выселение допускается лишь в установленных законом случаях и только в судебном порядке. Таким образом, отношения, возникающие по договору социального найма, имеют признаки гражданско-правовых отношений.
Таким образом, проведя анализ особенностей правоотношений по договору социального найма, можно сделать вывод о неоднозначности правовой природы рассматриваемого договора. Правоотношения социального найма облечены в конструкцию гражданско-правового договора, однако обладают целым рядом особенностей, которые носят публично-правовой характер. Применение административно-правового метода объясняется тем, что договор социального найма является исключительным способом удовлетворения жилищных потребностей граждан. Высокая социальная значимость указанного договора определяет особенность его правовой природы, которая выражается в сочетании частно-правовых и публичных начал.
Литература:
- Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 ноября 2019 года № 83-КГ19–15. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Гонгало Б. М. Гражданское право: учебник. — М.: Статут, 2017. — 511 с.
- Городов О. А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. — М.: Проспект, 2018. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. — М.: Статут, 2012. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Мыскин А. В. Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса: монография. — М.: Статут, 2017.Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Фаршатов И. А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. — М.: Городец, 2006. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
