Причиной написания статьи на данную тему явилась неоднозначность судебной практики по вопросу вселения долевым сособственником квартиры арендаторов (квартирантов) и заключения с ними договора аренды или найма жилого помещения.
Подавляющее большинство судов и судебная практика пошла в этом вопросе по формальным основаниям, категорично основываясь на чисто формальной необходимости получения на вселение арендаторов (квартирантов) в жилое помещение (квартиру) согласия другого сособственника, ссылаясь, что в противном случае будет нарушаться, право другого сособственника, при этом не особо раскрывая в чем именно.
Примером судебной практики по данной проблеме, является решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 26 ноября 2019 года по гражданскому делу № 2–3988/2019 по иску Деревянкиной Т. Г., действующей в интересах несовершеннолетнего опекаемого к Горбунову А. Г. и Тырцеву В. А. о выселении, обязании передать ключи. [1]
В данном решении суд выселят вселенного на основании договора найма с сособственником ответчика, аргументируя отсутствием согласия другого сособственника на его вселение.
Апелляционным определением Ульяновского областного суда от 18 февраля 2020 года, дело № 33–809/2020, решение суда оставлено без изменения, при этом апелляционным судом указано следующее:
«При разрешении заявленных Деревянкиной Т. Г. в интересах несовершеннолетнего Т***И.О. исковых требований суд первой инстанции исходил из того, что соглашение между собственниками комнат о порядке пользования общим имуществом квартиры не заключалось, порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам определен не был. [2]
Кассационная инстанция так же не нашла оснований для отмены судебного решения, видимо не желая менять сложившуюся в РФ судебную практику по данному вопросу, считая, что это прерогатива Верховного Суда Российской Федерации.
И самое интересное при этом суды первой, апелляционной и кассационной инстанций — «не видит», как впрочем и большинство судов РФ, доводов стороны ответчика, что пользование жилым помещением и местами общего пользования сторонами — определено на основании судебного акта, так как имеется вступившее в законную силу решение мирового судьи об определении порядка пользования жилым помещением и квартирант был вселен исключительно в комнаты закрепленные за ответчиком, а не в комнаты истца.
По мнению автора, сколько раз квартирант или собственник пройдет на кухню или в туалет с ванной вряд ли относится к правовым основаниям в выселении, вселенного на основании договора гражданина, тем более такой договор судом недействительным не признан.
По факту квартира уже превратилась в коммунальную, и договор найма был исключительно заключен на переданные в пользование комнаты ответчика.
Суды в данной не единичной ситуации, почему-то не «видят», что в случае закрепленного судом порядка пользования истец отношения к комнатам ответчика не имеет, в них проживать и пользоваться ими не может.
Имеющие исключения в судебной, практики единичны, и общего направления судов не меняют, хотя автор считает, что данные единичный судебные акты вполне логичны.
Так Заочным решением Ленинского районного суда г. Саратова от 11 октября 2013 года по делу № 2–4378/2013, суд в выселении квартиранта отказал по следующим основаниям:
«Реализация собственником своих прав возможна без согласия сособственников обще-долевой собственности и может быть ограничена лишь в том случае, если его реализация приводит к реальному нарушению прав и законных интересов остальных сособственников.
В настоящем судебном заседании истцами не приведено никаких доказательств того, что их права и законные интересы реально нарушены в результате вселения ответчиком Хайруллиным Ю. М. в свою комнату квартиранта Николашина С. В.
Истец Новоженина В. Г. пояснила суду, что Николашин С. В. в квартире ведет себя неадекватно, однако никуда по данному поводу истцы не обращались. Истец представил суду, лишь одно постановление от 18.06.2013 года об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении Николашина С. В. по ст. 119 ч.1, 167 ч.1 УК РФ в связи с его поведением по вышеуказанному адресу.
Кроме того истцы, основывают свои требования о выселении ответчика Николашина С. В., ссылаясь лишь на отсутствие письменного согласия сособственников обще-долевой собственности на вселение квартиранта собственником Хайруллиным Ю. М. Данное основание не основано на требованиях закона и не подлежит удовлетворению, поскольку формальные мотивы отсутствия согласия сособственников на вселение квартиранта не может быть основанием для выселения ответчика Николашина С.В». [3]
Определением Санкт-Петербургского городского суда от 13 декабря 2010 г № 33–16742/2010, суд отказал в удовлетворении исковых требований о запрете сдавать в аренду комнаты в квартире без предварительного письменного согласия других участников общей долевой собственности, поскольку собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
При этом судебная коллегия пришла к следующему выводу:
«ЖК РФ не предусмотрено ограничение прав собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом путем сдачи в наем только при наличии согласия всех сособственников помещений в коммунальной квартире.
ЖК РФ специально оговорены ограничения, которые накладываются на собственника комнаты*** квартиры при сдаче ее в наем другим лицам, а именно содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире, поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним; соблюдать права и законные интересы соседей; соблюдать правила пользования жилыми помещениями, соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме». [4]
В случае, когда собственник не может заключить договор найма или аренды, на занимаемые им помещения, ставиться в «тупик», — с одной стороны собственник в соответствии со ст. 30 ЖК РФ, вправе в соответствии с п.2 ст. 30 ЖК РФ предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования, или на ином законном основании, с другой стороны в данной статье ничего не говорится, что делать в случае если собственность долевая и в ней установлен порядок пользования жилыми помещениями, что и дает судам возможность формально ссылаться на отсутствие согласия второго сособственника на вселение гражданина в качестве квартиранта.
При этом не замечая, что ст. 247 ГК РФ, не указывает на безусловность владения и пользования исключительно имуществом, находящимся в долевой собственности по соглашению всех участников, а предусматривает при не достижении согласия — в порядке, установленном судом.
Не указание в ст. 30 ЖК РФ на разрешения вопроса по поводу вселения другого гражданина, в случае если квартира находится в долевой собственности, дает необоснованное преимущество нежелающего вселения сособственника над тем который желает распорядиться, своим жильем и законно получить от него прибыль.
Принцип — «ни себе, ни людям», в данном случае вряд ли можно назвать добросовестным.
Каким же образом можно разрешить данную ситуацию с сохранением баланса интереса обоих сособственников.
По мнению автора, следует в данную норму закона, включить положения аналогичные ст. 250 ГК РФ.
Суть данной статьи как раз таки и соблюсти интересы сторон — и предложить вполне приемлемый вариант для сособственников для реализации права продать свою долю.
То, есть законодательно право собственника на реализацию закреплено, а на владение и (или) пользование — нет.
Чем не выход из данной ситуации, если в ст. 30 ЖК РФ, так же включить условия, при наличии долевой собственности на жилое помещение, преимущественное право при передачи во владение и (или) пользование жилых помещений, при наличии определенного порядка пользования квартирой, постороннему лицу, преимущественное право на заключение договора аренды или найма жилого помещения, носящих возмездный характер, на условиях заключения договора аренды или найма.
Неплохо было бы включить и обязанность собирающегося заключить такой договор сособственника об извещении в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении желания передачи своей доли постороннему лицу, с предоставлением проекта договора.
По аналогии со ст. 250 ГК РФ, для определенности, так же можно добавить и месячный срок, в который другой сособственник должен будет определиться со своими действиями.
В данном случае принцип «ни себе, ни людям», у другого сособственника уже не пройдет, так как его права нарушены уже не будут и баланс интересов будет соблюден
Литература:
- Решение от 26 ноября 2019 года, дело № 2–3988/2019-М-4128/2019 Заволжский районный суд г. Ульяновска. [Электронный ресурс]: zavolgskiy.uln.sudrf.ru
- Определение от 18 февраля 2020 года, дело № 33–809/2020 Ульяновский областной суд [Электронный ресурс]: www.uloblsud.ru
- Решение от 11 октября 2013 года, дело № 2–4378/2013 Ленинский районный суд г. Саратова [Электронный ресурс]: leninsku.sar.sudrf.ru
- Определение от 13 декабря 2010 г. № 33–1674/2010 Санкт-Петербургского городского суда [Электронный ресурс]: base.garant.ru
