Оценка коммерческой недвижимости



В данной статье рассмотрены основные тенденции развития оценки коммерческой недвижимости в Казахстане. Рассмотрены характерные особенности рынка оценки в Республике Казахстан. Проведена оценка реструктуризации и законодательной базы оценочной деятельности в Республике Казахстан. Обоснована значимость и необходимость дальнейшего развития оценки коммерческой недвижимости в Казахстане. Выявлена необходимость оценки высококвалифицированными специалистами.

Ключевые слова: Республика Казахстан, рынок, коммерческая недвижимость, оценка, имущество, собственность, оценочная деятельность.

Одним из основных показателей развития страны является состояние рынка недвижимости в целом и отдельных его секторов в частности. Работа ориентирована на наиболее перспективные виды коммерческой недвижимости: торговую и офисную. Таким образом, казахстанский рынок является перспективным для развития коммерческой недвижимости и, несмотря на текущую нестабильную экономическую и политическую ситуацию, остается привлекательным для развития девелоперских проектов и сетевых операторов. С развитием экономических отношений в Республике Казахстан сегодня необходимость рыночной оценки активов не подвергается сомнению. Достоверность этой информации необходима всем участникам экономических отношений: государственным органам, предприятиям и организациям различных форм собственности, а также частным лицам.

Рыночная стоимость является наиболее важной, поскольку она отражает надежную, справедливо установленную цену за определенный период времени, в течение которого возможны транзакции.

Оценка недвижимости является наиболее распространенным и актуальным видом оценочной деятельности и включает определение стоимости объекта.

Недвижимость — земля, леса, недра или месторождения, космические объекты, самолеты, корабли, здания, сооружения, многолетние насаждения и т. д., считается коммерческой, если она приносит стабильный доход.

Способность приносить доход является основной собственностью коммерческой недвижимости. Часто также используется термин — доходная недвижимость. Существующие стандарты оценки в Республике Казахстан требуют от оценщиков использовать доходный подход при оценке выручки — оценку коммерческой недвижимости. Однако это не освобождает и не ограничивает оценщика в использовании затратного и сравнительного подходов. Стоит также отметить, что оценка коммерческой недвижимости с использованием доходного подхода не всегда позволяет объективно учитывать общие области, которые не участвуют в формировании денежного потока. Поэтому при оценке коммерческой недвижимости возникает необходимость рассчитать стоимость объекта как минимум с двумя подходами — сравнительным и доходным или затратным и доходным. В условиях рыночной стагнации предпочтение отдается доходному подходу. Метод наиболее эффективного использования применим к другим категориям коммерческой недвижимости:

− магазины, помещения общественного питания и бытового обслуживания;

− промышленные склады, склады и др.

Коммерческая недвижимость — это недвижимость, способная приносить доход, прибыль или прирост капитала, доход от инвестиций и аренды. Средства коммерческой недвижимости: торговые центры, офисы, склады, магазины, рестораны, гостиницы, гаражи, промышленные объекты и т. д.

Оценка коммерческой недвижимости относится к оценке торгового комплекса, оценке ресторана, оценке магазина, оценке гостиницы, оценке здания, оценке офиса, оценке склада, оценке гаража, оценке сельскохозяйственных предприятий, оценке промышленных предприятий и т. д. Оценка коммерческой недвижимости необходим при совершении различных сделок с коммерческой недвижимостью — купли-продажи, обмена, аренды, залога, дарения, наследования и т. д. Важное место занимает оценка коммерческой недвижимости при инвестировании в коммерческую недвижимость, поскольку стоимость инвестированного капитала меняется со временем.

При оценке коммерческой недвижимости выделяются такие свойства объекта как:

− цели;

− место;

− воздействие на окружающую среду — климатические условия, влияние соседних объектов, особенности местности;

− безопасности и т. д.

Оценка коммерческой недвижимости осуществляется в следующих случаях:

− операции для аренды или продажи недвижимости;

− желательность получения кредита под залог коммерческой недвижимости;

− дополнительная эмиссия акций и привлечение новых акционеров;

− включение коммерческой недвижимости в уставном капитале предприятий и организаций в виде вклада;

− ликвидация объектов;

− кадастровая оценка для целей налогообложения;

− страхование коммерческой недвижимости;

− перераспределение доли собственности или акционирования компании;

− имущественных споров;

− другие ситуации, связанные с правами собственности на имущество.

По мере роста рынка коммерческой недвижимости растет и необходимость оценки коммерческой недвижимости.

К оценке объектов недвижимости применимы все существующие в оценке подходы: затратный, доходный и сравнительный. Однако не всегда возможно, чтобы оценщик правильно использовал все существующие подходы. При оценке объектов недвижимости учитываются их особенности. Например, в период сокращения сделок предпочтительнее использовать методы затратного подхода и сравнительного анализа продаж. Как показывает практика, невозможно найти информацию о фактически выполненных транзакциях. В настоящее время нет баз данных, содержащих достоверную информацию о транзакциях. Метод рыночной информации, основанный на ценах предложения, также недостаточно надежен. Это особенно актуально для периода стагнации рынка. Поэтому при использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости вносятся коррективы.

В экономически развитых странах недвижимость, являясь одним из основных источников пополнения государственного бюджета, является важнейшей составляющей национального богатства, на которое, по некоторым оценкам, приходится более 50 % мирового богатства. Важность рынка недвижимости неоспорима, потому что, на рынке труда, капитала и т. д., для их существования должна быть соответствующая недвижимость. В результате последних событий рынок недвижимости в Казахстане переживает кризисные моменты.

Как указано в Концепции развития оценочной деятельности в Республике Казахстан, с помощью правильной оценки можно решить многие проблемы управления экономикой, в частности, на рынке недвижимости. Для того чтобы повысить эффективность использования всех материальных ресурсов, их необходимо должным образом оценивать и облагать налогом.

Для достижения этих целей казахстанские оценщики проделали большую работу в этой области. Одним из основных достижений является разработка стандарта оценки «Оценка недвижимости».

Согласно стандарту оценки «Оценка стоимости недвижимости», оценка земли в зависимости от ее назначения и доступной информации может быть определена методами сравнительного анализа, развития, разнообразия, извлечения, остаточной стоимости и капитализации земельной ренты. Если имеется избыточное количество земли по сравнению со стандартом и возможность выделения избыточного участка, его стоимость оценивается по рыночной стоимости при условии его наиболее эффективного состояния.

Также, в соответствии со стандартом «Оценка недвижимости», при выборе и применении методов оценки оценщик соответствует следующим основным требованиям:

1) определить цель оценки и тип определяемой стоимости;

2) обеспечить достоверность информации, используемой при оценке имущества;

3) проводить правовой анализ, выявлять права собственности и обременения;

4) обосновать выбор методов оценки;

5) обеспечить исчерпывающее и доступное представление в отчете об оценке достоверных данных, рассчитанных показателей и разумных результатов, не допускающих их неоднозначной интерпретации.

Анализ рынка услуг по аренде офисов показывает, что цены на 1 м² предлагаемой площади сильно различаются. Часто расположенные в одном и том же районе офисы сильно различаются по цене. Арендаторы, особенно те, которые располагают небольшими площадями, часто платят за свои офисы спонтанно.

Большие диапазоны цен на аналогичные помещения, характерные для рынка аренды коммерческой недвижимости, требуют разработки методов оценки коммерческой аренды офисных площадей. Этот метод должен учитывать как существующие тенденции в практике оценки недвижимости, так и специфику рынка аренды офисов.

В мировой и отечественной практике при оценке недвижимости используются три основных метода:

1. Доходный;
2. Сравнительный;
3. Затратный.

Метод затрат основан на расчете всех затрат при строительстве аналогичного объекта.

Прежде всего, земля и строительство оцениваются. Результат оценки состоит из суммы затрат на строительство (включая проектирование) и стоимости земли.

Этот метод дает оценку, равную балансовой стоимости имущества за вычетом процента амортизации (износа) плюс стоимость земли. В условиях высокой инфляции этот метод приводит к недооценке, а для его выравнивания требуется периодическое введение поправочных коэффициентов для стоимости строительства, что само по себе является довольно сложной задачей.

Сравнительный метод, или метод сравнительных продаж, основан на сравнении свойства с его аналогом, который имеет известную рыночную цену.

На основании конкретного типа здания, назначения, объема и площади здания, материала конструкции и других типичных характеристик аналога, а также с учетом связанных с этим факторов (условий окружающей среды, удаленности от населенных пунктов или центра города, от автомагистрали и т. д., условия сделки, цена и дата продажи объекта-аналога), определяется оценочная стоимость объекта, выравнивается разброс рыночных цен, а факторы, влияющие на сравнение, делаются на несколько похожих объектов, что позволяет наконец-то получи балл ты окого уровня.

Метод дохода, или метод капитализации прибыли, связан с расчетом прибыли, которую можно получить, инвестируя в оцениваемый объект, по сравнению с таким же объемом инвестиций в другие сферы предпринимательской деятельности и с текущими процентами. на банковские депозиты.

Этот метод требует использования довольно сложных методов капитализации прибыли и дисконтирования, поэтому он используется в основном при оценке инвестиционных проектов на рынке аренды таких объектов, как магазины, офисы, склады.

Существующие методы оценки коммерческой недвижимости основаны на категориях, отражающих развитые рыночные отношения, и практически не работают в условиях практически полного отсутствия рыночной информации, что вызывает множество конфликтов между субъектами рыночных отношений. Об этом свидетельствует судебная практика оспаривания результатов оценок. В связи с этим для проведения оценочной деятельности в населенных пунктах с малоактивным рынком недвижимости необходимо сформулировать новые подходы и методы оценки коммерческой недвижимости, которые будут способствовать справедливому формированию цен на недвижимость. информационная открытость местных рынков недвижимости и, следовательно, улучшение инвестиционного климата регионов.

Задача оценщика — получить именно те результаты, которые помогут клиенту рационально использовать свое имущество, максимально избежать проблем и подняться на вершину долгожданного успеха. Но для этого тандем как часть оценщика и человека, заинтересованного в получении истинных результатов, должен пройти следующие этапы:

1. В зависимости от целей заказчика определяется диапазон запланированных оценочных действий. Например: намерение купить или продать помещение для склада или офиса потребует определения продажной цены. И если независимая оценка стоимости коммерческой недвижимости продиктована необходимостью решения проблемы залогового имущества, то здесь вы должны вооружиться информацией о стоимости объекта интереса. На этом этапе крайне важно как можно подробнее познакомиться с физическими характеристиками объекта, представляющего интерес, и юридическими правами на него (полное право владения, аренды, совместного владения). Кроме того, оценщик должен быть уверен в точности информации, которая имеет ограничения по сроку действия.
2. На этапе разработки плана действий важно учитывать именно те факторы, которые влияют на цену предмета оценки. В ходе оценки оценщик должен осмотреть интересующее его имущество, для которого он отправляется на объект, проводит визуальные исследования, фотографирует и на основании проверки составляет соответствующий акт.
3. Во время изучения предоставленной информации оценщик фокусируется на следующих критериях:

− определение реальных методов оценки конкретной комнаты;

− право на использование;

− изучение вариантов работы с точки зрения реальной ситуации в текущих рыночных условиях;

− финансовая целесообразность;

− поиск наиболее эффективного варианта для операции с недвижимостью.

Достоверность результатов анализа зависит от объема, информативности и достоверности данных, используемых оценщиком.

4. Выбрав метод оценки (сравнительный, дорогостоящий и прибыльный) или комбинируя их, вы можете вооружиться тремя результатами интересующей вас комнаты, что позволит вам безопасно определить окончательную стоимость предполагаемой стоимости.

Следующим шагом в оценочном мероприятии будет представление поставщику услуг документов, необходимых для решения оценочных задач. Следует уточнить, что при определении стоимости коммерческой недвижимости понадобятся следующие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
2. Документ, удостоверяющий право владения земельным участком (свидетельство о регистрации или договор на право аренды);
3. Перечень документов, выданных БТИ (технический паспорт или выписка из технического паспорта в виде БТИ № 1а; экспликация в виде БТИ № 22 и план этажа);
4. Информация для целей бухгалтерского учета (информация о величине балансовой стоимости и остаточной стоимости оцениваемого имущества, подтверждение эксплуатационных расходов, коммунальных услуг, заработной платы персонала, расходов на управление объектом).

Приведенный выше перечень документов во всей полноте может не понадобиться. Обычно все решается индивидуально и зависит от необходимости прояснения определенных вопросов.

Завершающим этапом процедуры оценки будет отчет о выполненной работе и полученных результатах. Основным требованием к этому документу является отсутствие даже намека на двойственность толкования, что исключает ситуацию, когда клиент может быть введен в заблуждение.

Для этого обязательные пункты отчетности являются не только указанием даты оценки, но также подчеркивают стандарты, принятые для лидерства в оценке. Внимание также уделяется задачам и целям, которые должны быть достигнуты в процессе оценки.

Коммерческая недвижимость является, во-первых, чуть ли не главным рычагом управления экономикой каждой страны, и, во-вторых, существует множество различных факторов, влияющих на оценку, и, как следствие, стоимость этой недвижимости и, следовательно, влияние этих факторов Большое значение при покупке или продаже недвижимости, в-третьих, в условиях нынешнего кризиса, которому подвергается казахстанская экономика, стоимость недвижимости может существенно повлиять на ситуацию в целом.

Именно поэтому анализ коммерческой недвижимости является фундаментальным фактором для оценщика.

Литература:

1. Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» //www.zakon.kz
2. Требования к форме и содержанию отчета об оценке // Утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2013 года № 124
3. Оценка стоимости недвижимого имущества // Утверждены постановлением
4. Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2013 года № 124
5. Приказ Министерства труда и социальной защиты населения Республики Казахста от 7 августа 1997 года «Об утверждении квалификационных требований для лиц, профессионально занимающихся оценкой имущества» // www.zakon.kz.
6. Жумабаев Е. Смикшировать международный опыт. Кардинальные изменения в общественно-политической жизни страны обусловили зарождение института оценочной деятельности в Казахстане // http://thenews.kz/2009/12/11/ 193395.html
7. Концепция развития оценочной деятельности на 2010–2020 годы // http://www.poakmo.kz/index.php/component/content/article/34-osnova/46-mpage
8. Международные стандарты оценки. 8-е издание. 2007 / Пер. с англ. И. Л. Артеменкова, Г. И. Микерина, И. Л. Артеменкова; Под ред. Г. И. Микерина, И. Л. Артеменкова. — М.: Саморегулируемая общероссийская организация «Российское общество оценщиков», 2009. — 422 с. (Энциклопедия оценки).