Библиографическое описание:

Матыцина Н. П., Грищенко Н. В., Гончерова Н. П. Экономическая оценка недвижимости // Молодой ученый. — 2015. — №7.3. — С. 44-47.

При экономической оценке недвижимости затратным подходом отдельно определяется рыночная стоимость земельного участка и построенных на нем зданий и сооружений с учетом их особенностей.

Для земельного участка это: размерные данные и экономическая характеристика.

Для зданий и сооружений на земельном участке это: вид собственности; завершенное или незавершенное строительство; объемно-планировочное и конструктивное решение; время выполнения строительства; коммуникации; благоустройство и др.

Оценка рыночной стоимости земельного участка может выполняться различными методами, такими как: сопоставимых продаж; соотнесения; капитализации земельной ренты; техника остатка для земли; развития земельного участка.

Использование того или другого метода определяется конкретными условиями при оценке стоимости земельного участка.

Метод использования сопоставимых продаж заключается в сравнении данных оцениваемого земельного участка с данными аналогичного земельного участка, проданного незадолго. При этом используются следующие данные: месторасположение, размеры земельного участка, экономические условия и время продажи.

При использовании данного метода вносятся поправки в цену земельного участка, с которым выполняется сравнение, распространяемые на всю цену или измерительные показатели (сотка, м2, га).

Метод соотнесения используется в том случае, когда известна общая цена (Ц.о.) продажи земельного участка и объекта недвижимости на нем. В данном случае выполняется расчет стоимости объекта недвижимости на земельном участке (Цо.н.), а затем определяется рыночная стоимость земельного участка вычитанием из общей стоимости цену объекта недвижимости (Ц.о. – Цо.н. = Цз.у.).

Расчет производится именно таким образом в связи с тем, что чем старше объект недвижимости, тем будет больше доля земельного участка в общей цене комплекса недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты, заключающийся в капитализации доходов за счет арендных платежей, практически не применяется из-за сложности использования необходимых для него сопоставимых данных по арендным платежам и нормам капитализации.

Техника остатка для земли выражена в капитализации дохода, определяемого расчетом из остатка дохода, относимого к земле, рассчитанного как разница между чистым операционным доходом от недвижимости и доходом, относимым к строениям. Данный метод также не имеет широкого распространения.

Метод развития земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для распределения на отдельные индивидуальные участки и используется достаточно часто.

Технология оценки методом развития земельного участка следующая:

- определение размера и числа индивидуальных участков;

- расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж;

- расчет издержек освоения участков и их продаж;

- определение величины денежного потока вычитанием издержек освоения участков из общей выручки от продаж;

- определение ставки дисконтирования;

- дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков [2, с.156].

Кадастровая стоимость земельного участка отражается в кадастровом паспорте. Сведения государственного кадастра земельного участка имеются в органе кадастрового учета. По Воронежской области – это филиал Федерального государственного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Воронежской области.

В кадастровом паспорте на земельный участок содержатся общие сведения о земельном участке, местонахождение, разрешенное использование, категория земель, площадь, особенности границ участка и кадастровая стоимость. Кроме того, могут содержаться необходимые дополнительные сведения о земельном участке.

Оценка зданий и сооружений на земельном участке производится с целью расчета затрат на их создание в рыночных ценах на дату оценки с корректировкой на износ.

При оценке объектов недвижимости на земельных участках следует использовать восстановительную стоимость или стоимость замещения.

Восстановительная стоимость и стоимость замещения различаются между собой тем, что при восстановительной стоимости определяется стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта, а при стоимости замещения определяется стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта современного по материалам, дизайну и т.д.

Полную стоимость объекта недвижимости определяют различные расходы, в число которых входят прямые и косвенные строительные расходы и предпринимательское вознаграждение. В число прямых и косвенных расходов входят расходы на строительно-монтажные работы, заработная плата работников, маркетинговые расходы, налоги и др.

Предпринимательское вознаграждение находится, в основном, в пределах от 10 до 30% затрат на строительство объектов недвижимости. [1, с.28]

При расчете предпринимательского вознаграждения анализируется доход девелоперов и предпринимательская прибыль, которая характеризуется разницей между полными затратами на строительство и рыночной стоимостью объекта недвижимости.

При расчете полной восстановительной стоимости объектов недвижимости следует использовать методы сравнительной единицы, разбивки по компонентам и количественного обследования.

В методе сравнительной единицы используется для расчета полной восстановительной стоимости объекта недвижимости формула:

                   Сн = С е.с. * S0 * К1 * К2 * К3 * К4 ,                                                       (1)

 

где Сн – стоимость оцениваемого объекта;

С е.с. – стоимость 1м2  или 1м3 типичного сооружения на базовую дату;

S0 – количество единиц сравнения;

К1, К2, К3, К4 - расчетные коэффициенты, учитывающие различия объектов оцениваемых и типичных, изменение стоимости строительства по датам, прибыль застройщика и НДС.

Расчеты основаны на сравнении стоимости строительства сравнительных единиц аналогичных объектов недвижимости.

При методе разбивки по компонентам оценивается стоимость строительных компонентов зданий, сооружений (фундамента, стен и т.д.), которые затем корректируются на величину расходов по смете. Данный метод достаточно распространенный.

Самым точным, но трудоемким является метод количественного обследования, в нем старая смета строительства пересчитывается на оцениваемый объект в ценах на дату оценки и выполняется расчет затрат на отдельные компоненты и здания в целом.

При расчете полной восстановительной стоимости затратным методом выполняется оценка новых объектов, в тоже время здания и сооружения со временем подвергаются износу физическому, функциональному и внешнему, в результате чего изменяется их стоимость.

Виды износа вызваны различными причинами: физический – в результате эксплуатации, функциональный – потерей требований рынка к функциональным функциям, внешнее старение – в результате отрицательного воздействия внешних факторов – влияния рыночной среды и др. Износ определяется методами рыночной выборки, срока службы и разбивки.

Методы рыночной выборки и срока службы используются для определения общей суммы износа, а метод разбивки применяют для распределения суммы общего износа между видами старения. [7, с.115]

Кадастровая оценка зданий и сооружений также как и на земельные участки отражается в кадастровом паспорте с указанием необходимых данных.

Кроме оценки зданий и сооружений, готовых к эксплуатации, производится оценка факторов незавершенного строительства.

Определение стоимости объектов незавершенного строительства зависит от их назначения: для производственного, общественного использования и для жилья. Кроме того, оценивается возможность использования этих объектов для получения доходов и в связи с этим возможность перепрофилирования их в соответствии с изменившимися рыночными условиями.

В зависимости от видов объектов их оценку можно выполнить с помощью затратного, доходного и сравнительного подходов. [3, с.161]

При оценке объектов незавершенного строительства необходимо наличие следующей информации: принадлежность объекта; вид объекта по специализированной и доходной недвижимости; площадь застройки; дата налога на строительство; дата прекращения строительства; степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам; конструктивная система объекта; водо, - электро, - газоснабжение по нормативам.

В расчетах полной восстановительной стоимости объектов незавершенного строительства предусматривается наличие действующей исходно-разрешительной документации, если требуется дополнительное обеспечение объектов, то затраты на получение нового комплекта исходно-разрешительной документации учитываются в расчетах [6, с.99].

Коэффициент готовности строительного объекта определяется как отношение суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости к полной восстановительной стоимости объекта.

Величина израсходованных денежных средств при расчете методом прямого счета определяется величиной затрат на выполнение работ по каждому конструктивному элементу здания и прибавлением затрат на исходно-разрешительную документацию.

Стоимость объекта не завершенного строительством можно определить по формуле:

 

                          Со = ПВС  + СЗ + ПЗ – О,                      (2)   

                          

где   Со  - стоимость объекта;

ПВС – полная восстановительная стоимость объекта;

СЗ – сопутствующие затраты;

ПЗ – прибыль застройщика;

О - обесценивание объекта, вызванное износом

В ряде случаев с целью повышения ликвидности незавершенного строительством объекта в его стоимости не учитывается прибыль застройщика [4, с.57].

Инвестиционную привлекательность объекта не завершенного строительством, следует рассчитать затраты для завершения строительства методами затратного и доходного подходов.

В большинстве стран с развитой рыночной экономикой приобретение объектов недвижимости осуществляется с помощью заемных средств, представляемых под залог на долгосрочной основе в форме ипотечного кредита.

Конкретные условия финансирования при оценке недвижимости сравниваются с типичным финансированием – величиной кредита. Условия финансирования влияют на цену недвижимости [5, с.40].

Оценка недвижимости, приобретаемой с привлечением ипотечного кредита, требует выполнения расчета цены объекта недвижимости по установленным периодам, величины ипотечного кредита, определения суммы дисконтированных денежных поступлений, остатков непогашенного по срокам кредита, ставки дохода и др. видов работ в интересах кредитора и заемщика (инвестора).

 

Литература:

1.    Воронин, В.П., Предпринимательская стратегия предприятия на основе реализации инвестиционных проектов [Текст] / В.П. Воронин, Н.П. Матыцина, Н.П. Гончерова // Финансы, экономика, стратегия. 2012. – №4. – с. 27-30.

2.    Воронин, В.П. Инновационное развитие, тенденции и эффективность: монография [Текст] / В.П. Воронин, И.М. Подмолодина, С.В. Семененко, И.Т. Сагитов, Н.П. Матыцина. – Воронеж: ВГУИТ, 2012. – 240 с.

3.    Грищенко, Н.В. Стратегический анализ финансового состояния организаций: монография [Текст] / Н.В. Грищенко, А.А. Ольховиков. – Воронеж: ИПЦ «Научная книга». 2012. – 185 с.

4.    Грищенко, Н.В. Прогнозирование экономических показателей на основе трендовых моделей [Текст] / Н.В. Грищенко, Н.А. Серебрякова // Финансы, экономика, стратегия. 2012. – №3. – с. 55-59.

5.    Подмолодина, И.М. Пути достижения эффективности планирования затрат на выполнение инновационного проекта/ И.М. Подмолодина., Н.П. Гончерова., Н.П. Матыцина // Финансы, экономика, стратегия. 2012. – №4. – с. 38 - 41.

6.    Сыроижко В.В., Требунских А.А. Инвестиционная деятельность организации в современной системе бухгалтерского учета / В.В. Сыроижко, А.А. Требунских // Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. 2013. № 1 (45). С. 087-092.

7.    Сыроижко В.В., Воронова М.А., Лахина Л.Ф. Управление инвестиционной деятельностью предприятий и организаций с целью повышения ее эффективности / В.В. Сыроижко, М.А. Воронова, Л.Ф. Лахина // В сборнике: Адаптационные механизмы и практики в трансформирующихся обществахматериалы II Международной научно-практической конференции. под редакцией И. В. Шершень; Воронежский государственный педагогический университет. 2014. С. 111-118.

Основные термины (генерируются автоматически): земельного участка, объекта недвижимости, полной восстановительной стоимости, объектов недвижимости, стоимость земельного участка, развития земельного участка, земельном участке, стоимости земельного участка, стоимости объекта недвижимости, восстановительной стоимости объекта, объектов незавершенного строительства, рыночная стоимость земельного, стоимости объектов, восстановительной стоимости объектов, стоимости объектов незавершенного, рыночной стоимости земельного, стоимости объектов недвижимости, цену земельного участка, стоимость объекта недвижимости, стоимости строительства.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle
Задать вопрос