Приватизация, представляющая собой преобразование собственности из государственной в частную, является в ряде отдельных случаев достаточно сложной процедурой, что связано с наличием различных законодательных пробелов и отсутствием новелл в подходе к правоприменительной практике. Обеспечение сохранности особо ценных земельных участков, приватизация при долевой собственности, «красные линии» под планируемые границы территорий общего пользования и другие вопросы в сфере приватизации земельных участков остаются актуальными на протяжении многих лет.
Процесс приватизации земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства также входит в число названных затруднений.
Основная проблема, стоящая на пути исследования приватизации земельного участка собственниками объектов незавершенного строительства, — отсутствие самого термина «объект незавершенного строительства», что ведёт к трудностям в правоприменительной практике.
Ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ относит объекты незавершенного строительства, наряду со зданиями, строениями и сооружениями к объектам капитального строительства [1].
Объект незавершенного строительства в этом ряду выделяет то, что он не является результатом строительства, то есть, он определяется как здание, строение или сооружение, на которое отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию в установленном законом порядке. Объект незавершенного строительства, исходя из рассмотренных положений, не входит в перечень объектов, наличие которых даёт право на выкуп гражданами и юридическими лицами земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ [2].
Несмотря на наличие исключительного права приобретения в собственность или аренды участка, на котором граждане или юридические лица имеют в частной собственности здания и сооружения, подобное право не распространяется на собственников объектов незавершенного строительства, что следует из отсутствия у них признака завершенности, закрепленного законодательством Российской Федерации за зданиями и сооружениями.
Высказанное выше утверждение сталкивается с серьезными противоречиями при рассмотрении других отраслей права, в частности, гражданского законодательства.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ закрепляет в п. 1 ст. 130, что объекты незавершенного строительства признаются недвижимыми вещами [3].
В свою очередь, п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет объекты, строительство которых ещё не завершено, как объекты капитального строительства. Основным отличием объекта незавершенного строительства от остальных объектов капитального строительства на основе выделенных особенностей является отсутствие ввода в эксплуатацию, то есть соответствующего разрешения. Указанные положения приводят к тому, что в судебной практике Российской Федерации судьи придерживаются позиции отнесения объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости, вместе с тем не отождествляя их со зданиями и строениями, что не позволяет гражданам и юридическим лицам выкупить земельный участок под объектом незавершенного строительства [4].
Более масштабное рассмотрение других законодательных актов Российской Федерации не даёт однозначного ответа на вопрос «разрешена ли приватизация земельного участка собственниками объектов незавершенного строительства?», что подтверждается цепочкой судебных решений, основанных на первом прецеденте по данному вопросу, изменившем подход к предоставлению права собственниками объектов незавершенного строительства — Постановлении Президиума Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8595/08 [4]. До этого момента многие годы судебная практика придерживалась разрешительной позиции, однако после данного судебного акта поменяла своё направление. Связано изменение позиции с выводом суда о том, что объекты незавершенного строительства не являются зданиями, сооружениями, и поэтому приватизация земельных участков под ними в силу Земельного кодекса Российской Федерации невозможна.
Говоря об отчуждении земельных участков под объектами, строительство которых не завершено, важно отметить, что положения Земельного кодекса Российской Федерации не закрепляют такую возможность, а нормы Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ (далее — Закон о приватизации) устанавливают возможность отчуждения земельного участка под такими объектами, в частности, в п. 1 ст. 28 закреплено, что в процессе приватизации объектов незавершенного строительства к собственнику переходит в том числе и участок земли, на котором такой объект располагается [5].
Таким образом, в целом, законодательство допускает приватизацию земельных участков под объектами незавершенного строительства, однако положение ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не позволяет наделить граждан и юридических лиц правом на приобретение таких земельных участков в собственность.
Именно в этом аспекте проявляется главная проблема в лице правовой коллизии регулирования приватизации земельного участка собственниками объектов незавершенного строительства.
Законодательство Российской Федерации закрепляет, что прописанные в других нормативных актах нормы земельного права должны в обязательном порядке соответствовать Земельному кодексу Российской Федерации. В свою очередь, Закон о приватизации в ст. 4 предусматривает, что нормы о приватизации могут содержаться в других федеральных законах (включая Земельный кодекс Российской Федерации), однако не могут входить в конфликт непосредственно с рассматриваемым законом. Указанные положения порождают конфликт правовых норм, поскольку неизвестно, каким из них следует отдать приоритет над другими.
Закон о приватизации в п. 7 ст. 28 закрепляет, что земельные участки, расположенные под зданиями, строениями и сооружениями предоставляются в порядке и на условия, предусмотренных земельным законодательством. В настоящее время предполагается, что в данном случае нормы земельного законодательства, а именно ст. 39.20 ЗК РФ, являются приоритетными (главными) по сравнению с нормами законодательства о приватизации в отношении регулирования порядка и условий предоставления земельных участков, расположенных под зданиями и сооружениями.
Анализ проблемы регулирования отношений по приватизации земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости позволяет сделать очевидный вывод: нормы земельного законодательства наиболее приоритетны, поскольку Закон о приватизации был принят в целях развития ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, соответственно, имеет большее отношение к гражданскому законодательству, а отношения по приватизации земельных участков относятся к обороту земельных участков и, соответственно, должны регулироваться нормами земельного законодательства.
Соответственно, из действующего законодательства следует выделить следующие особенности приватизации земельного участка собственниками объектов незавершенного строительства:
- Отсутствие в российском праве термина «объект незавершенного строительства» не позволяет соотнести его со зданиями и сооружениями в полной мере, вынуждая ограничиваться единственным отличительным признаком — незавершенность объекта (из которой следует отсутствие ввода в эксплуатацию).
- Земельное законодательство как базис большинства судебных решений, имеет наибольший приоритет при наличии правовой коллизии между Земельным кодексом Российской Федерации и Законом о приватизации.
- Предпосылки в Гражданском кодексе Российской Федерации для разрешения приватизации земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства, признавая их недвижимыми вещами, что позволяет в перспективе внести определенные изменения в Земельный кодекс Российской Федерации для исправления правовых пробелов.
Вышеизложенные положения, на наш взгляд, позволяют предположить, что разрешение приватизации участков под объектами незавершенного строительства — наилучшее решение стоящего перед законодателем вопроса, особенно учитывая наличие соответствующих предпосылок в гражданском законодательстве.
Наличие у гражданина или юридического лица на земельном участке недвижимого имущества главным образом способствует приобретению в собственность такого земельного участка, учитывая наличие в российском земельном праве принципа единой судьбы земельного участка и объектов, прочно связанных с ним.
Таким образом, предполагается, что целесообразно внести в ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации изменений для того, чтобы избежать неточности и неясности при её толковании, закрепив объекты незавершенного строительства как объекты, наличие права собственности на которые дают исключительное право на приватизацию земельного участка.
Литература:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019) // Российская газета, № 290, 30.12.2004.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2019) // Российская газета, № 211–212, 30.10.2001.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) // Российская газета, № 238–239, 08.12.1994.
- Воробьева А. В. К вопросу о приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства // Молодой ученый. — 2017. — № 17. — С. 158–160.
- Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Российская газета, № 16, 26.01.2002.
