Проблема изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд на сегодняшний день является одной из наиболее актуальных и обсуждаемых в земельном праве. Одна из причин этого — реализация в России масштабных национальных проектов, таких как Саммит АТЭС в 2012 году во Владивостоке, Универсиада 2013 года в Казани, XXII Олимпийские зимние игры и XI Паралимпийские зимние игры в Сочи в 2014 году, Чемпионат мира по футболу FIFA 2018 года и другие. Для проведения мероприятий требуются земельные участки под строительство зданий, стадионов и прочих сооружений, именно для этих целей за последние годы проведено множество процедур по изъятию земель. Еще одна причина актуальности обозначенной проблемы — изменения Земельного Кодекса РФ, вступившие в силу в 2015 году. Во многом нововведениям подверглись статьи, регулирующие изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Однако эта проблема не является новой для России. Развитие института изъятия земель для государственных или муниципальных нужд получило начало еще в «Генерал-Прокурорском наказе при комиссии о составлении проекта нового Уложения, по которому и Маршалу поступать» от 30 июля 1767 года: «Если общая польза требует, чтоб некоторый участок земли, принадлежащий человеку частному, был у него взят, то должно сему человеку в убытках его сделать удовольствие».
Следующее правовое регулирование изъятия земельного участка получило развитие в манифесте об образовании Государственного Совета от 1 января 1810 г. и в Своде Законов Российской Империи (в изданиях с 1932 года по 1906 год) [7].
Похожие меры были закреплены и в Основах земельного законодательства СССР и союзных республик от 13 декабря 1968 и Земельном Кодексе РСФСР от 1 июля 1970 года. В данных нормативно-правовых актах государственными или муниципальными нуждами признавались строительство заводов, электростанций, фабрик, а также расширение и переустройство городов и поселков.
На сегодняшний день порядок изъятия земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости регламентируется Земельным и Гражданским Кодексами Российской Федерации, а так же специальными законами.
Изменения в ЗК РФ внесены в статью, определяющую основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд в современной России. Так, действующий ЗК РФ позволяет осуществлять изъятие земельных участков лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных договоров, строительством или реконструкцией объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других возможных вариантов строительства (объекты использования атомной энергии, объекты обороны страны и безопасности государства и другие), а также по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами [2, ст.49]. Ст. 56.3. ЗК РФ закрепляет, что изъятие земельного участка по другим причинам должно быть обосновано решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории, лицензией на пользование недрами или же решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Так же, как и в предыдущей редакции ЗК РФ, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость права собственности или иных прав на земельный участок и убытки, причиненные изъятием земельного участка, в том числе упущенная выгода. Если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие и объектов недвижимого имущества, в возмещение включается и их рыночная стоимость. Размер возмещения определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [6]. Возможно и представление иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества. Для этого необходимо согласие лица, у которого изымается земельный участок.
Стоит сказать и о социальной справедливости изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. Действительно, не всегда же ценность земельного участка определяется денежной единицей? Силы и время, потраченные на обустройство земельного участка, старания при возведении построек, воспоминания, связанные с этой местностью — не всегда сумма возмещения может компенсировать переживания лица, у которого изымается участок для государственных или муниципальных нужд. Поэтому целесообразно поставить вопрос об отдельной компенсации морального вреда или же включения ее возмещение.
Существенным изменением Кодекса стала глава VII.1. «Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд». В статьях 56.2.-56.11. определены способы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, органы, уполномоченные принимать решение об изъятии, организации, которые вправе подавать ходатайство об изъятии, а так же порядок проведения данной процедуры [2].
Таким образом, самыми «яркими» нововведениями стали:
- Сокращение сроков, в течение которых следует договориться с собственником об условиях изъятия у него земельного участка. Теперь срок составляет не 1 год, а 3 месяца. По его истечении возможно обращение в суд.
- Расширение случаев изъятия земель для государственных или муниципальных нужд (Например, если на участке находится признанный аварийным и подлежащий сносу многоквартирный дом)
- Установление возможности изъятия земельных участков по инициативе организаций на основании поданного ими соответствующего ходатайства
- Уточнение порядка расчета денежного возмещения собственнику отчуждаемого земельного участка (в возмещение входят рыночная стоимость земельного участка и построек, убытки, причиненные лицу в результате изъятия участка, а также упущенная выгода)
ЗК РФ регулирует общий порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но существуют и специальные нормы: так, для осуществления каждого из масштабных национальных проектов были приняты федеральные законы. Например, Федеральный закон «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [4], Федеральный закон «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [5] и другие.
Каждый из данных законов устанавливает особый порядок изъятия земельных участков: используются нормы Земельного и Гражданского кодексов РФ только в том случае, если иное не предусмотрено Федеральным законом. Например, если соглашение об изъятии земельного участка не будет заключено к установленному сроку в добровольном порядке, то уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском. Данная норма содержится как в общих, так и в специальных правилах.
Различие проявляется в сроках: закон о проведении Саммита АТЭС устанавливает сокращенные процессуальные сроки, тогда как в законе об Олимпийских играх закреплено, что решение суда об изъятии земельных участков подлежит немедленному исполнению.
Данные нормы сокращают сроки в части исполнения решения суда, однако не в части предоставления взамен изъятого земельного участка другого или же выплаты компенсации. С одной стороны, сокращение сроков способствует более быстрому проведении процедуры изъятия земельного участка, исключает «растягивание времени», что, безусловно, очень важно при реализации масштабных проектов. С другой стороны, можно предположить нарушение прав граждан на судебную защиту, закрепленных Конституцией РФ [1, ст.46].
Таким образом, можно сделать вывод, что проблема изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд как способ эффективного использования земельных ресурсов актуальна в современных условиях активного темпа роста строительства, развития России. Поэтому в действующем законодательстве предусмотрены как общие, так и специальные нормы для регулирования земельного вопроса, существует четкая схема процедуры изъятия земель. Однако достаточно часто возникают спорные ситуации: разногласия в определения размера возмещения и компенсации убытков. Поэтому землевладельцам и землепользователям для защиты своих прав и интересов необходимо знать основные положения земельного законодательства.
Литература:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. — 04.08.2014, № 31, ст. 4398.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 44, Ст. 4147; 2015 г. — № 1 (часть I), ст. 52.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. Федерального закона от 22 ноября 2014 г. № 315-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32, Ст. 3301; 2014. — № 43, Ст. 5799.
4. Федеральный закон от 01 декабря 2007 г. № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 28 июня 2014 г. № 194-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. — 2007. — № 49, Ст. 6071; 2014. — № 26 (часть I), Ст. 3400.
5. Федеральный закон от 08 мая 2009 г. № 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 05 апреля 2013 г. № 44-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. — 2009. — № 19, Ст. 2283; 2013. — № 14, Ст. 1652.
6. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 08 марта 2015 г. № 499-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. — 1998. — № 31, Ст. 3813; 2015. — № 1 (часть I), Ст. 52.
7. А. И. Дихтяр, Е. С. Клейменова «Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: вопросы теории и практики», статья от 01.08.2008. URL: http://docs.cntd.ru/document/902114158 (дата обращения: 20.05.2015)
