Управление жилищной строительной отраслью

В статье рассматривается применение метода управления жилищной строительной отраслью как имущественным комплексом. Определяются условия, в которых применение данного метода дает возможность получить наиболее эффективные результаты. Также в статье рассмотрены концепция развития недвижимости и попытка внедрения в России трастовых отношений в конце XX столетия.

Ключевые слова: управление, собственность, недвижимость, собственник, строительство, жилой фонд, управляющая организация.

The method of management in housing construction branch as a property complex is considered in the article. Conditions in which application of the given method gives the chance to receive the most effective results are defined. The concept of real estate development and introduction attempt of trust relations in Russia in the end of the 20th century are also considered in the article.

Keywords: management, property, real estate, proprietor, building, available housing, the operating organization.

Важнейшим способом государственного влияния на экономическую и хозяйственную деятельность является управление. Оно представляет собой целеполагающее (сознательное, преднамеренное, продуманное) воздействие на собственную, общественную, коллективную и групповую жизнедеятельность[1]. Несмотря на кажущуюся простоту, добиться этого не так просто. Производственный строительный комплекс состоит из ряда экономических подсистем, которые обладают независимостью в выборе оптимального режима функционирования. В плане общенационального управления капитальным строительством никакой комплексности нет и быть не может[2].

Однако суть дела не изменяется, поскольку управление экономикой требует целостного подхода[3]. Это вполне логично, поскольку функциями управления являются: планирование, распорядительство, мотивация, координация, принятие решений, подбор персонала, реализация принятых решений[4]. В то же время важнейшая характерная черта современного управленческого воздействия на экономику заключается в переходе руководящей роли от вышестоящих органов административной власти к собственнику имущества. Данное обстоятельство означает принципиальное значение сущности управленческого воздействия. Управление хозяйствующими субъектами осуществляется опосредовано, путем управления их имуществом.

Однако термин «управление имуществом» не следует понимать буквально. Он означает управление людьми, которым это имущество вверено. Объектом управленческого воздействия является не непосредственно предприятие как юридическое лицо, а его имущество, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Управление строительной отраслью как имущественным комплексом  представляет собой сложный и многофакторный комплекс действий самого различного характера. Их совершение – не самоцель, а средство, позволяющее воздействовать на управляемый объект. Содержание управленческих действий определяется представлениями об управляемом объекте. На основе этих представлений выбираются формы воздействия на объект управления, оцениваются ответные реакции на это воздействие[5]. В то же время управляемость проявляется в способности объекта управления изменять свои свойства в ответ на управляющее воздействие со стороны субъекта управления. Отношения управляемости обеспечивают обратную связь между субъектом и объектом управления, что способствует взаимодействию между ними[6]. Для этого необходимы следующие условия, в первую очередь, разграничение российской государственной и негосударственной (муниципальной, частной) форм собственности[7], а во вторую очередь, установление взаимосвязи между формами собственности и формами управления[8].

Специфика управленческого воздействия зависит от того, какая именно форма собственности (государственная/муниципальная/частная) является объектом управления, например, государственная. Характерной чертой является наличие в ее составе двух подвидов: федеральной и региональной. Управление федеральной собственностью, т.е. государственными предприятиями и др. хозяйствующими субъектами федерального уровня осуществляется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом, которое является подведомственным структурным подразделением Министерства экономического развития РФ. Но исполнение указанной функции не свойственно для данного органа исполнительной власти, тем не менее, указанное выше министерство выполняет данную функцию в пределах своих полномочий вследствие отсутствия в его структуре подразделения федерального агентства данной направленности.

Собственностью субъектов РФ, чьи уставные средства являются региональной собственностью, управляют территориальные подразделения (департаменты, комитеты, управления, отделы) по управлению государственным имуществом, которые являются структурными подразделениями Федерального агентства по управлению государственным имуществом и управляют имуществом хозяйствующих субъектов регионального уровня независимо от их ведомственной принадлежности, в т.ч. общестроительной и сопутствующей строительству деятельности.

Управление муниципальной собственностью, а именно муниципальными строительными предприятиями является прерогативой органов местного самоуправления, которые не входят в состав органов государственной власти. Следовательно, управление муниципальной собственностью может возлагаться как на муниципальный орган управления муниципальным имуществом, так и на любой орган местного самоуправления на муниципальном уровне. Решение данного вопроса относится к компетенции муниципального образования, как административно-территориальной единицы, являющейся самостоятельной единицей административных, гражданских и др. публичных правоотношений.

Управление частной собственностью зависит от того, кому именно она принадлежит индивидуальному предпринимателю или совладельцам.  В первом случае определение «собственник» и «предприниматель» носят одинаковый характер. Во втором частная собственность является коллективно-долевой. Примером такой собственности является уставный капитал хозяйственных, в частности акционерных обществ. Он разделен на доли (акции), которые принадлежат конкретным совладельцам. Одновременно эти доли объединены в уставный капитал и принадлежат хозяйствующему субъекту в целом. Место и роль хозяйственных обществ в осуществлении общестроительной и сопутствующей строительству деятельности весьма существенны, они составляют значительное количество функционирующих в отрасли строительных организаций. Управление ими является по сути корпоративным, которое осуществляется совладельцами (акционерами), решения принимаются большинством голосов, которые дают принадлежащие им голосующие акции.

Успешная управленческая деятельность во многом предопределяется работой управляющих, осуществляющих профессиональную деятельность по управлению[9]. Профессионализм позволяет им минимизировать производственные и финансовые риски, а также принимать адекватные меры в случае ущемления прав хозяйствующего субъекта. Взаимоотношения собственника и управляющего строятся с учетом их интересов: обе стороны заинтересованы в совершенствовании управленческого решения, в частности в сокращении длительности цикла управления, повышении качества управленческих решений. Это достигается различными способами – применением новых методов решения управленческих задач, перераспределением функций в управленческой системе, механизацией и автоматизацией управленческого труда[10]. В то же время эти взаимоотношения предопределены подотчетностью управляющего собственнику. Собственник имеет право выбора наиболее приемлемого для него управляющего (менеджера), такой выбор осуществляется на конкурсной основе. Общие идеи управляющий воплощает в решение конкретных задач путем решения текущих вопросов связанных со строительным процессом. С экономической точки зрения деятельность управляющего направлена на реализацию стратегии, разработанной собственником строительного предприятия. Важнейшими обязанностями управляющего являются обеспечение рентабельной экономической деятельности на вверенном ему строительном предприятии, выполнение предприятием всех обязательств перед органами власти и партнерами, защита сведений, составляющих коммерческую тайну.

Следует отметить, что собственник вправе определять, устраивает ли его назначенный им управляющий. Если он примет решение о неспособности управляющего с максимальным эффектом для предприятия решать стоящие перед ним задачи, то он вправе заменить его. Механизм контроля управляющего дает собственнику возможность передачи управленческих функций другому, более эффективному менеджеру – это предопределено рынком менеджеров и присуще всем видам менеджмента[11].

Для определения эффективности управленческого воздействия применяется критерий оптимальности[12], который позволяет определить, насколько целесообразны формы воздействия на управляемый объект, а также, насколько рационально распределены права и обязанности между отдельными звеньями объекта управленческого воздействия.

Ответственную роль в осуществлении управленческого воздействия играет доверительное управление имуществом. По содержанию деятельность доверительного управляющего от деятельности рядового управляющего, смысл такого управления состоит в том, что доверительный управляющий осуществляет полномочия собственника, делегированные ему договором доверительного управления. Он осуществляет все необходимые действия для поддержания и использования имущества. Доверительное управление относится к категории обязательственного права[13] и имеет следующие характерные черты: предпринимательская направленность, либо оно нацелено на извлечение прибыли для учредителя управления, также у доверительного управления особый субъективный состав (доверительным управляющим может быть как индивидуальный предприниматель, так и коммерческая организация – исключение составляют унитарные предприятия). В сфере жилищного строительства доверительное управление целесообразно осуществлять в рамках конкретных производственно-технологических комплексов. В качестве доверительных управляющих можно задействовать такие головные структуры, с которыми технологически связаны участники создания строительной продукции, осуществляющие как общестроительную деятельность, так и сопутствующие строительству функции. Подобные головные структуры в состоянии выполнять функции доверительного управления не формально, а по существу, т.е. по экономическим и производственно-хозяйственным условиям осуществления строительства, которые могут оказывать своим доверителям содействие в их техническом перевооружении, инжиниринговые, консультационные, правовые услуги.

Концепция развития недвижимости известна в мировой практике как «девелопмент» – это комплексная совокупность организационных, фактических и юридических действий в процессе профессиональной деятельности по управлению проектами, направленными на создание либо изменение объектов недвижимости, с целью получения прибыли[14]. Допускается осуществление иных не запрещенных законодательством видов деятельности.

Доверительным может быть не только управление собственностью, но и сама собственность (траст). В некоторых ситуациях понятие «траст» трактуется в двух значениях: доверительное управление и доверительная собственность – это не совсем так, чтобы осознать это, нужно четко представлять природу трастовых отношений. Так называемая доверительная собственность является одним из наиболее распространенных институтов современной англо-американской системы права. Основной смысл доверительной собственности состоит в том, что термин «собственник» как бы раздвоено, т.е. собственник одновременно принадлежит двум субъектам ее «держателю» и лицу, которому она доверена, но такая модель в российской экономике приживается с большим трудом. В начале 90-х гг. XX столетия в России была предпринята попытка внедрения трастовых отношений, их смысл заключался в передаче государству в трастовое управление пакета акций ряда приватизационных предприятий, хотя практического развития это в то время так и не получило. Основная тому причина, несовместимость и невосприимчивость российской экономико-правовой системы к трастовой форме собственности, свойственной западному  менталитету. Но ситуация с внедрением трастовых отношений не такая безнадежная, как кажется на первый взгляд. В литературе высказывается «осторожный оптимизм», что вещно-правовая концепция доверительного управления все же укрепится в континентальном правопорядке, правда, как преимущественно финансовых институтов[15].

Подтверждением тому своего рода является наличие сделок РЕПО, таковыми называют срочные биржевые сделки по продаже ценных бумаг с обязательством их последующего выкупа через определенный период времени, а также по новому, более высокому курсу. Сделка РЕПО – это совокупность двух частей, а именно: во-первых, ценных бумаг, которые продаются другому лицу не навсегда, а лишь на определенный период времени, согласованный сторонами, а во-вторых, у нового собственника сохраняется обязательство вновь продать данный товар его прежнему владельцу. Все это обусловливает необходимость последовательного заключения двух самостоятельных договоров купли-продажи. При этом во второй части сделки ее стороны меняются местами: продавцом становится бывший покупатель, а покупателем – бывший продавец. Таким образом, ценные бумаги поочередно находятся в собственности у двух владельцев, оба они обязаны соблюдать требования статьи 333 НК РФ, согласно которой ведение налогового учета доходов и расходов по сделкам РЕПО с ценными бумагами возлагается на обоих владельцев и ведется в разрезе каждого договора. Названные сделки могут заключаться в принципе любыми хозяйствующими субъектами, имеющими в собственности ценные бумаги. Данный вид деятельности вполне приемлем для участников строительного конвейера, поскольку способствует активизации движения инвестиций, что является существенным условием полноценной строительной деятельности, чтобы умело, а главное с пользой для себя заключать такие сделки, необходимо иметь развернутую информацию в указанной сфере, а также проявлять осмотрительность в выборе партнера.

Литература:

1. Комментарий к Жилищному кодексу РФ/Под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд-во М.Ю. Тихомирова, 2005. С. 305.

2. Абалкин Л.И. и др. Социально-экономическая ситуация в России: итоги, проблемы, пути стабилизации (аналитический отчет) // Вопросы экономики. 1994. № 2. С. 152.

3. Арсентьев Ю.Н., Шелобаев С.Н., Давыдова Т.Ю. Информационные системы и технологии. – М.: Юнити-дана, 2006. С. 152.

4. Бовыкин В. Новый менеджмент. Управление предприятиями на уровне высших стандартов. – М.: Экономика, 1997.

5. Зинковский А.Н. Формирование инвестиционного портфеля девелоперских компаний//Экономика строительства. 2009. №  1. С. 53.

6. Макарычева И.В. Институт траста и проблемы его становления в России: Автореферат дисс. к.э.н. – Н.Новгород,  1999. С. 12.

7. Муравьев А., Савулькин Л. Корпоративное управление и его влияние на поведение приватизированных предприятий//Вопросы экономики. 1998. № 7. С. 10.

8. Петраков Н.Я., Ротарь В.И. Фактор неопределенности в управлении экономическими системами. – М.: Наука, 1985. С. 11.

9. Писарева Н.Ю. Организационные формы управления предприятиями // Экономика строительства. 1994. № 7. С. 4.

10. Рустамова Д.А. Управление инновационной деятельностью предприятий на современном этапе хозяйствования: Автореферат дисс. к.э.н. – Махачкала, 2005. С. 17.

11.  Серов В.М. Управление строительным комплексом России: каким ему быть // Экономика строительства. 2001. № 10. С. 4.

12. Титов П.М. Конкретизация целостного подхода к управлению российской экономикой (методологический аспект): Автореферат дисс.к.э.н. – М., 2004. С. 10.

13. Тишкина Т.В. Повышение эффективности системы управления предприятием на основе ее оценки: Автореферат дисс. … к.э.н. – Казань, 2006. С. 8.

14. Тхамоков А.А. Формирование системы стратегического управления предприятиями (на примере Каббалкагропромстроя): Автореферат дисс. к.э.н. – Нальчик, 2004. С. 8.