Статья посвящена анализу основных видов ремонта многоквартирного дома. Выделены их отличительные черты. Также были рассмотрены источники финансирования проведения каждого из рассмотренных видов ремонта многоквартирного дома.
Ключевые слова: ремонт многоквартирного дома, капитальный ремонт, текущий ремонт, плановый ремонт, аварийный ремонт
Ремонт многоквартирного дома является залогом спокойной и безопасной жизни проживающих в нем людей. Именно поэтому необходимо прилагать усилия для его проведения в срок и должном объеме. Для того, чтобы собственники жилых помещений в многоквартирном доме могли принимать активное участие в решении вопросов, касающихся ремонта дома, требуется разбираться в существующих видах ремонта, в условиях х проведениях и источниках финансирования. Рассмотрим основные виды ремонта, которые проводятся в многоквартирных домах.
Капитальный ремонт представляет собой восстановление или замену отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования дома для устранения их физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, то есть проведение модернизации дома [3].
Исходя из определения понятия капитального ремонта многоквартирного дома, можно выделить основные составляющие данного процесса.
Во-первых, капитальный ремонт проводится в многоквартирном доме. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме [2]. Понятие же «квартира» определяется как «структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении» [1].
Во-вторых, капитальный ремонт направлен на общее имущество собственников в многоквартирном доме. Общим имуществом считают все элементы жилого многоквартирного дома (кроме жилых и нежилых помещений), предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Итак, для признания помещения общим имуществом необходимо наличие одновременно двух признаков:
1) помещение не должно являться частью квартиры (т. е. это не квартира), а также частью офиса, магазина, аптеки и других нежилых помещений в доме, принадлежащих определенному собственнику;
2) помещение должно предназначаться для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Если один из вышеуказанных признаков отсутствует, то помещение не будет признано общим имуществом в многоквартирном доме.
Капитальный ремонт может быть двух видов, деление на которые зависит от того, какой объем работ следует выполнить:
− комплексный капитальный ремонт;
− выборочный капитальный ремонт.
Целью проведения комплексного ремонта является восстановление всех поврежденных частей общего имущества в многоквартирном доме. После завершения такого ремонта техническое состояние здания должно полностью соответствовать всем строительным нормам и эксплуатационным требованиям.
При выборочном ремонте происходит ремонт или заменаотдельных составляющих здания, определенных элементов инженерных коммуникаций. Проведение такого вида ремонта возможно в случаях, когда комплексный ремонт невозможен или его выполнение сопряжено с трудностями. Это может быть:
− значительные повреждения одних конструкций угрожают сохранности остальных частей зданий;
− отсутствует экономическая целесообразность проведения комплексного ремонта здания или существуют особенности его финансирования;
− может потребоваться ограничение или временное прекращение эксплуатации дома.
Также капитальный ремонт может быть, как плановым, то есть запланированным заранее, так и аварийным, необходимость в котором возникла под влиянием чрезвычайных ситуаций.
Если дом был признан аварийным, а его жильцы подлежать расселению, то в нем капитальный ремонт не проводится. Исключением являются случаи, когда существует угроза безопасности для проживающих в таком доме до запланированного срока переселения граждан и сноса многоквартирного дома.
Для жильцов многоквартирного дома очень важно отличать два понятия: «капитальный ремонт» и «текущий ремонт». Это обусловлено тем, что финансирование этих видов ремонта осуществляется по-разному, из разных источников.
Итак, текущий ремонт — это мероприятия, систематически проводимые с целью предупреждения преждевременного износа конструкций, отделки, коммуникаций здания и работы по устранению малозначительных повреждений и поломок.
Данный ремонт не требует перерывов в полноценном пользовании помещениями здания жильцами, проводятся периодически и достаточно часто, кроме того, такие работы менее затратны, чем капремонт. Именно поэтому говорят о его планово-предупредительном характере. К текущему ремонту относят следующие виды работ:
− установка дверей, плинтусов, откосов;
− замена сантехники;
− установка или замена выключателей;
− монтаж потолка (гипсокартон или натяжной потолок);
− покраска стен;
− укладка паркета, плитки, ламината;
− мелкие декоративные работы и прочее.
Капитальный и текущий ремонт обладают рядом особенностей, которые существенно отличают их друг от друга (табл. 1) [3].
Таблица 1
Различия между капитальным итекущим ремонтом
|
Текущий ремонт |
Капитальный ремонт |
|
Изменения внешнего облика помещения незначительно, устраняются мелкие дефекты, к которым можно отнести трещины в стене, отклеившиеся обои, царапины на напольном покрытии и многое другое; |
Требуется применение дополнительных видов конструкций; |
|
Для проведения подобных работ не требуется специальная подготовка; |
Требуется привлечение специалистов; |
|
Не требует большого количества времени и финансовых затрат; |
Требуется большое количество времени и финансовых затрат; |
|
Существует стандартная схема проведения работ, где, либо вообще не нужны отделочные материалы, либо они необходимы. |
Период между капитальными ремонтами многоквартирного дома намного меньше. |
На данный момент финансирование текущего ремонта осуществляется за счет поступлений от квартирной платы и арендных платежей, а капитальный оплачивается за счет целевых поступлений владельцев квартир в многоквартирном доме.
Существует еще два понятия, которые следует отличать от капитального ремонта.
Во-первых, косметический ремонт. Как правило, это легкие несущественные работы. Таково определенное восстановление помещений с целью внешнего улучшения его эстетического состояния. Косметический ремонт включает покраску стен, потолков, полов, дверей, плинтусов, укладка ламината либо других напольных покрытий и прочее. Разновидностью косметического ремонта является евроремонт, при котором происходит модернизация жилого помещения при помощи новейших технологий и методик. В данном случае необходимо обращаться за помощью только к высококвалифицированным специалистам.
Во-вторых, реконструкция. При реконструкции, в отличие от ремонта, проводятся мероприятия по изменению ключевых параметров многоквартирного дома (этажности, площади) или полной замены несущих конструкций.
Как видно, ремонт многоквартирного дома может быть разным: затрагивать его целиком либо только конкретные части. Но роль его в любом случае велика.
Поэтому ведется активная работа по реформированию системы жилищно-коммунального хозяйства. Одним из главных шагов на пути к эффективной организации ремонта многоквартирного дома, а именно капитального, так как именно он является основной формой восстановления частей многоквартирного дома, стал Федеральный закон от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
Литература:
- Жилищный кодекс РФ от 29. 12. 2004 г. № 188-ФЗ [Электронный ресурс] — У. доступ из справочно-правой системы «КонсультантПлюс».
- Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» [Электронный ресурс] — У. доступ из справочно-правой системы «КонсультантПлюс».
- Кузин Н. Я., Селезнева А. К. Особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов //Современные проблемы науки и образования. — 2015. — №. 1.
