Банки и оценщики
Многие банки имеют собственные залоговые подразделения, которые осуществляют оценку имущества «внутреннюю оценку», предлагаемого в залог. Остальная часть не имеет собственных залоговых служб и всю информацию о стоимости имущества получает из отчетов Оценщиков, то есть используют «внешнюю оценку».
Большинство банков использует в своей работе и «внутреннюю» и «внешнюю» оценку, то есть рассматривают отчеты оценщиков и осуществляют оценку имущества силами собственных залоговых подразделений.
Требования банков к предлагаемому имуществу в разрезе современных условий
Самым популярным способом обеспечения кредита является залог недвижимого имущества. Если речь идет о жилой недвижимости, то наиболее нежелательными объектами, близость которых значительно снижает рыночную стоимость и ликвидность являются:
– Автозаправки
– Нефтебазы, НПЗ
– Кладбища
– Котельные
– Высоковольтные ЛЭП
– Химические производства
– Стройки
– Железнодорожные пути
– Трамвайные пути
– Трансформаторные подстанции
– Инфекционные больницы
– Подземные сооружения и др.
Банки уделяют особое внимание к возможным нежелательным последствиям перепланировок и переустройств. Проведение работ по перепланировке, осуществленное без оформления необходимой проектной документации, без получения разрешения, без оформления акта приемки выполненных работ влечет за собой определенные риски. При необходимости реализации данного объекта недвижимости в будущем может потребоваться значительное время для оформления соответствующих разрешительных документов. Потребуется приведение документов в соответствии с действительностью. Факт несанкционированной перепланировки влечет за собой дополнительные риски значительного увеличения периода, требуемого для продажи объекта. Кроме того, не исключен вариант отказа в выдаче разрешения на перепланировку и предъявления требования о приведении помещения в исходное состояние, что требует дополнительного времени и значительных материальных затрат. При отказе владельца в добровольном порядке оформить разрешение на перепланировку или привести помещение в исходное состояние информация о факте перепланировки может быть доведена до сведения государственного органа, уполномоченного осуществлять контроль в данной области и принимать соответствующие меры. Государственный орган вправе наложить штраф и принять меры воздействия вплоть до выселения собственника и продажи помещения в судебном порядке с возвратом собственнику разницы между суммой сделки по продаже и суммой затрат на приведение объекта в исходное состояние.
Расчет стоимости имущества.
В рамках оценки стоимости недвижимого имущества, как правило, используются три подхода: сравнительный, затратный и доходный. Основным в значительной мере является сравнительный.
Основными требованиями при подборе аналогов для оценки недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода являются:
– Сопоставимость с объектом оценки.
– Стоимость 1 кв.м. площади аналогов может отличаться значительно, но откорректированные величины стоимости 1 кв.м. аналогов не должны отличаться друг от друга более чем на 10 %.
Объекты незавершенного строительства в качестве залога.
Объекты незавершенного строительства — это объекты, по которым в установленном порядке не были оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию (не получено разрешение на ввод). Их нельзя еще признать полноценными зданиями и сооружениями, имеющими конкретное целевое назначение. Однако они уже обладают таким важным свойством недвижимого имущества, как прочность связи с землей, на которой они находятся. То есть их нельзя переместить без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.
Закон от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» дополнил статью 130 Гражданского кодекса РФ, и за объектами незавершенного строительства был закреплен статус недвижимого имущества.
Объекты незавершенного строительства не включены в состав объектов, изъятых из гражданского оборота, следовательно, согласно статье 129 ГК РФ они могут свободно становиться предметом сделок.
Регистрация прав не недостроенный объект, произведенная с нарушением требований, установленных статьей 25 закона № 122-ФЗ, может быть оспорена в суде.
До государственной регистрации объект незавершенного строительства фактически представляет собой лишь совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен труд строителей.
Важно отметить, что очень часто сведения об объекте, содержащиеся в свидетельстве о государственной регистрации, не соответствуют его реальному состоянию, часто объекты находятся в состоянии строительства и изменяют свои качества, характеристики.
Движимое имущество в качестве залога.
В соответствии с п. 1 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. При отсутствии в соглашении сторон хотя бы одного из названных условий договор о залоге не может считаться заключенным. Таким образом, исходя из существа залогового обязательства при определении в договоре предмета залога, должна быть названа не только видовая принадлежность имущества, но и должны быть указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей. При определении предмета залога должны быть применены формулировки, позволяющие достоверно определить, какое конкретно имущество является предметом залога, в противном случае договор о залоге считается незаключенным. В информации об оборудовании, предлагаемом в залог, должны быть указаны: наименование, марка, модель, заводской номер, а так же какие-либо другие количественные или качественные показатели. При осмотре оборудования необходимо установить наличие или отсутствие заводского номера, записать и по возможности сфотографировать его. Правильная идентификация оборудования, принимаемого банками в залог — важное условие для обеспечения сохранности залога и возможности его изъятия для последующей продажи.
Основными ошибками при оценке оборудования и принятии его в залог являются:
– Идентификация оборудования по инвентарным номерам
– Несоответствие описания технического состояния оборудования в отчете реальному состоянию оборудования
– Отсутствие проверки работоспособности оборудования на осмотре
– Невнимание к произведенной реконструкции и модернизации оборудования, отсутствие соответствующего описания в отчете
– Игнорирование учета машиночасов работы оборудования
– Невнимание к попыткам собственника выдать одно оборудование за другое путем предоставления несоответствующих технических и финансовых документов.
Ужесточение требований Центробанка к оценке стоимости залогового имущества
Центральный Банк РФ и раннее уделял значительное внимание оценке качества непрофильных активов, однако в настоящее время развитие ситуации потребовало принятие новых мер. Проблема недостоверной оценки банковских непрофильных активов потребовало от Банка России нестандартных кадровых решений. ЦБ взял в штат 2 профессиональных оценщиков, чтобы они проверили достоверность отражения банками стоимости залогов по кредитам. Риски неверной оценки этого имущества огромны. Для оценки устойчивости кредитных организаций важна именно количественная составляющая: насколько кредитная организация является устойчивой или насколько она является не устойчивой. Раннее отмечалось, что в ряде случаев расхождениях в оценках непрофильных активов, сделанных оценщиками, привлеченными банками, и ЦБ РФ были в 2 и более раза. Первый этап этой деятельности — разработка методик оценки непрофильных активов, которые будут оформлены в нормативные акты ЦБ РФ. Цель таких действий — борьба с завышением банками стоимости непрофильных активов. Надзор и сейчас может заметить, что оценка заложенной по кредиту недвижимости в заключении оценщика, которое имеется у банка, завышена в несколько раз. Вопрос в том, как эту фиктивную оценку грамотно развенчать, чтобы заставить банк признать реальные риски и сформировать дополнительные резервы. Этого не сделать без четкой, аргументированной позиции в пользу несостоятельности такой оценки, выраженной с использованием профессиональной терминологии. Для этого и нужны профессиональные оценщики. Недвижимость, выглядящая вполне презентабельно на стадии оценки, при ближайшем рассмотрении может обернуться дырой в банковском балансе.
Как признают сами участники рынка, недостоверных отчетов об оценке очень много. Некоторые недобросовестные оценщики даже не выезжают по месту нахождения недвижимости, составляя отчет по фотографиям, которые к объекту оценки не относятся.
Похожая ситуация, в частности, существовала до санации в Банке Москвы. Согласно исследованию качества ряда его инвестиционных активов, проведенному компанией Deloitte, в кредитных досье зачастую отсутствовали документы, подтверждающие мониторинг предмета залога. У крупных банков, как правило, по корпоративной недвижимости есть несколько заключений международных оценщиков.
Как показала проверка ЦБ, завышение стоимости залогов может быть многократным. В таких условиях ЦБ готов самостоятельно вычислять недобросовестных оценщиков, а банкам, пользующимся их услугами — уделять повышенное внимание. Однако, по мнению экспертов, быстро исправить ситуацию такой мерой вряд ли удастся. Эксперты считают, что в целом предложенные ЦБ меры помогут очистить рынок от недобросовестных игроков. Однако, по их мнению, оперативно устранить проблему завышения стоимости непрофильных активов вряд ли получится.
