Автор: Еремина Анастасия Александровна

Рубрика: Гражданское право и процесс

Опубликовано в Новый юридический вестник №1 (1) май 2017 г.

Дата публикации: 08.04.2017

Статья просмотрена: 120 раз

Библиографическое описание:

Еремина А. А. Инвестиции в жилищное строительство: проблемы договорного оформления // Новый юридический вестник. — 2017. — №1. — С. 33-37. — URL https://moluch.ru/th/9/archive/66/2304/ (дата обращения: 25.02.2018).



Статья посвящена анализу проблемы договорного оформления инвестиционных отношений в сфере жилищного строительства. В статье рассматриваются наиболее распространенные из предусмотренных действующим законодательством договорные конструкции для оформления инвестиционных правоотношений в сфере жилищного строительства, а также проводится их сравнительный анализ.

Ключевые слова: инвестиции, инвестиционный договор, договор участия в долевом строительстве, смешанный договор, договор купли-продажи будущей вещи, предварительный договор, договор подряда, договор простого товарищества

Строительство на протяжении всей человеческой истории было и остается одной из самых ресурсозатратных сфер человеческой деятельности, поскольку оно требует аккумулирования в одном месте колоссального объема материальных и трудовых ресурсов, что не всегда бывает под силу сделать отдельно взятому лицу, а потому все чаще население страны прибегает к инвестированию собственных и привлеченных средств в строительство объектов жилого назначения для собственных нужд.

В то же время, все большую популярность в последние годы набирает и другой процесс — инвестирование излишних, неиспользуемых средств в строительство жилых объектов в качестве источника дохода в будущем. Выгода в данном случае очевидна, ведь стоимость построенного и сданного в эксплуатацию объекта недвижимости значительно превышает фактические затраты на его строительство, что делает привлекательным вложение средств в недвижимость на этапе ее проектирования и строительства с целью дальнейшей продажи готового объекта. Кроме того, из объекта недвижимости возможно систематическое извлечение прибыли посредством сдачи его в аренду (наем), что также делает капиталовложения в сфере строительства привлекательными для инвесторов.

Какими договорами должны оформляться отношения между сторонами в первом и во втором случае? Разные ли это будут договоры, или существует единая договорная конструкция для обеих ситуаций? На эти вопросы автор и попытается дать ответ в настоящей статье.

Для начала необходимо определиться с понятиями инвестиций и инвестиционной деятельности. Действующее законодательство содержит нормативные определения этих понятий. Так, инвестициями, согласно абзацу 2 статьи 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [1]. Указанное определение, по мнению автора, является недостаточно конкретным, поскольку понятие «полезный эффект» очень субъективно. Нормативное определение понятия «инвестиционная деятельность», имеющееся в абзаце 3 вышеназванной статьи, также содержит отсылку к полезному эффекту: инвестиционной деятельностью является вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [1]. Нормативного определения самого понятия «полезный эффект» действующее законодательство не содержит. Полезным эффектом мы можем считать и приобретение жилого помещения для собственных нужд. Но является ли инвестированием (по смыслу законодательства об инвестиционной деятельности) вложение средств в строительство жилплощади для собственных нужд, или правоотношения, возникающие в таком случае, нужно расценивать как куплю-продажу недвижимой вещи, которая будет создана в будущем? Возможно, существует иной, особый порядок договорного оформления таких правоотношений? От ответа на эти вопросы зависит выбор договорной конструкции, которой будут оформляться правоотношения при жилищном строительстве с использованием привлеченных средств в том или ином случае.

Согласно пункту 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами [2]. В этом положении и заключается один из главных постулатов принципа свободы договора. При этом пункт 3 вышеназванной статьи содержит понятие смешанного договора, который объединяет в себе элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Здесь гражданское законодательство проводит разделительную линию между непоименованным и смешанным договорами, для которых устанавливаются различные правила договорного оформления и законодательного регулирования.

С точки зрения автора, понятие инвестиционного договора можно расценивать двояко: как обобщенную категорию (все договоры, связанные с вложением капитала с целью извлечения прибыли или достижения иного полезного эффекта, являются инвестиционными в широком смысле этого слова), и как собственно инвестиционный договор (непоименованный в гражданском законодательстве договор, отношения по которому регулируются законодательством об инвестиционной деятельности) [3].

Основываясь на указанной выше позиции, автор разделяет все договоры, связанные с вложением средств в жилищное строительство, на две большие группы: собственно инвестиционные договоры (регулируемые законодательством об инвестиционной деятельности) и прочие договоры, поименованные и непоименованные гражданским законодательством.

Начнем рассмотрение с собственно инвестиционных договоров в сфере жилищного строительства. Инвестиционные правоотношения в Российской Федерации, наряду с общими положениями гражданского законодательства, регулируются также специализированными законами: Законом РСФСР от 26.06.1991 № 1488–1 (ред. от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Закон РСФСР действует в той части, в которой не противоречит действующему законодательству Российской Федерации. Однако ни в одном из специальных законов, как и во всем гражданском законодательстве России, нет понятия «инвестиционный договор». Этот факт не налагает запрет на заключение таких договоров (поскольку в стране действует принцип свободы договора, о котором говорилось выше), но, в то же время, значительно затрудняет регулирование таких договорных отношений и разрешение конфликтов, возникающих при исполнении обязательств по таким договорам.

Попыткой разрешить проблему, вызванную таким законодательным пробелом, стало издание 11 июля 2011 года Пленумом Высшего арбитражного суда Российской Федерации Постановления № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ № 54). По сути своей, указанное Постановление разъясняет судам порядок разрешения наиболее распространенных споров, возникающих при реализации инвестиционных отношений в сфере строительства.

Так, абзац 1 пункта 4 указанного выше Постановления устанавливает, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с осуществлением инвестиционной деятельности в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 (Купля-продажа), 37 (Подряд), 55 (Простое товарищество) Гражданского кодекса Российской Федерации и других, то есть перечень аналогий закона в данном случае является открытым [4]. Таким образом, само по себе понятие «инвестиционный договор» не может достаточно полно отразить сущность тех или иных инвестиционных отношений в сфере строительства, поскольку инвестиционный договор не поименован российским гражданским законодательством, а это значит, что и единой законодательно определенной договорной конструкции для него не существует. Для разрешения конфликтов, основанных на инвестиционном договоре, необходимо применять аналогию закона. В зависимости от юридической природы каждого отдельно взятого инвестиционного договора, применяется аналогия закона, регулирующего один из поименованных видов гражданско-правовых договоров, наиболее близкий по своему содержанию к такому инвестиционному договору. Наиболее распространенными договорами в рамках применения аналогии закона в таких случаях являются: договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, договор подряда и договор простого товарищества (договор совместной деятельности).

Согласно абзацу 2 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, если судом не установлено иное, надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Абзац 3 пункта 4 указанного Постановления устанавливает, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) этого права за покупателем [4]. Таким образом, до момента государственной регистрации права собственности инвестора на возведенное за его счет недвижимое имущество, объект незавершенного жилищного строительства находится в собственности лица, осуществляющего такое строительство, а значит и все риски, связанные с порчей или утратой такого имущества, несет такое лицо, а не инвестор.

Также следует обратить внимание на то, что, согласно части 2 статьи 2 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488–1 (ред. от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», субъектами инвестиционной деятельности могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации [5]. Этот факт указывает на отсутствие запрета на заключение инвестиционных договоров с участием граждан, однако действующее законодательство все же содержит ряд ограничений в этой связи. О них речь пойдет ниже.

Помимо инвестиционных договоров, существует целый ряд договорных конструкций, которыми могут оформляться отношения, связанные с инвестированием в жилищное строительство, например, договоры участия в долевом строительстве, которым в настоящее время значительно уступают по популярности инвестиционные договоры в этой сфере. Такая популярность обусловлена целым рядом факторов: детальностью законодательного регулирования договорных отношений, повышенными требованиями к застройщику, предъявляемыми законом, защищенностью интересов участников долевого строительства (дольщиков) со стороны государства, а также другими факторами. Остановимся на договорах участия в долевом строительстве более подробно.

Договоры участия в долевом строительстве (в юридической литературе их также именуют договорами долевого участия, ДДУ), в отличие от инвестиционных, поименованы гражданским законодательством, их нормативное определение содержится в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом участии в строительстве). Так, согласно части 1 статьи 4 указанного закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Указанный закон содержит также перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве (пункт 4 статьи 4 Закона) и указание на обязательность государственной регистрации такого договора (пункт 3 статьи 4 Закона) [6].

Разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ № 54 (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве (о чем пункт 11 Постановления содержит соответствующую оговорку). Согласно указанному Постановлению, судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве [7], то есть:

1) по договору участия в долевом строительстве;

2) посредством выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищными накопительными и жилищно-строительными кооперативами в соответствии с федеральным законодательством, регулирующим деятельность таких кооперативов [8].

Таким образом, при привлечении средств граждан (физических лиц) для строительства объекта жилого назначения с последующим оформлением этого объекта в собственность лица-инвестора, законом допустима единственная договорная конструкция: договор участия в долевом строительстве (иные допустимые способы — внедоговорные).

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве, его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по созданию (строительству) объектов недвижимости, многоквартирных домов в том числе, и не основанные на договоре долевого участия. Отношения, не связанные с договором участия в долевом строительстве, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством России об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав посредством уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по созданию (строительству) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в создаваемом (строящемся) многоквартирном доме, не допускается. Таким образом, законодатель прямо запретил подмену договора участия в долевом строительстве инвестиционным договором.

Значительно шире диапазон договоров, которыми могут оформить инвестиционные отношения в сфере строительства юридические лица и индивидуальные предприниматели. Помимо инвестиционного договора, о котором шла речь в начале настоящей статьи, юридические лица и индивидуальные предприниматели, наряду с гражданами, могут инвестировать средства в жилищное строительство посредством заключения договоров участия в долевом строительстве, поскольку запрета на заключение таких договоров с указанными субъектами Закон о долевом участии в строительстве не содержит.

Существуют и более традиционные для российской правоприменительной практики способы договорного оформления инвестиционных правоотношений в сфере строительства с участием юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, такие как: договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, договор подряда, договор простого товарищества (договор совместной деятельности), предварительный договор купли-продажи. Если с первыми тремя видами договоров все достаточно определенно (существуют законодательно закрепленные основы договорных конструкций и права инвестора защищены), то с четвертым видом (предварительный договор купли-продажи) все не так просто. Предварительный договор содержит одну единственную обязанность продавца — заключить основной договор купли продажи в будущем. Так, в случае продажи готового объекта недобросовестным застройщиком другому лицу, инвестор лишается возможности требовать перевода прав и обязанностей покупателя по такому договору на себя или оспорить данную сделку. Такому инвестору останется лишь требовать возмещения убытков в суде (а доказать реальный размер таких убытков бывает очень непросто). Предварительные договоры купли-продажи в сфере инвестирования строительства (в том числе жилищного) были особо популярны с момента утверждения 25 февраля 1999 года Федерального закона № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» до момента выхода Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [9]. Такая популярность предварительных договоров купли-продажи в этот период объясняется очень просто: законодатель предусмотрел возможность инвестирования в строительство, а единой договорной конструкции для оформления таких инвестиционных правоотношений не предусмотрел. Руководствуясь вполне логичным по тем временам суждением о том, что купить и продать недвижимую вещь, которая еще не создана, невозможно, юридические лица и индивидуальные предприниматели оформляли инвестиционные правоотношения предварительными договорами купли-продажи, что в дальнейшем порождало немалые трудности для инвестора при неисполнении или недобросовестном исполнении своих обязательств продавцом (застройщиком).

Подытоживая вышеизложенное, автор приходит к выводу, что действующее законодательство не содержит единой договорной конструкции для оформления правоотношений в области инвестиций в жилищное строительство, однако наиболее привлекательной для инвесторов (как физических, так и юридических лиц) договорной конструкцией является договор участия в долевом строительстве.

Литература:

  1. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» – «Собрание законодательства РФ» – 1999 – № 9 – ст. 1096.
  2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) – «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
  3. Еремина А. А. Инвестиционный договор: юридическая природа и место в системе гражданско-правовых договоров // Молодой ученый: международный научный журнал. – 2017 – № 9(143) / 2017. – С. 215-217.
  4. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» – «Вестник ВАС РФ» – № 9 – 2011.
  5. Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 (ред. от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» – «Ведомости СНД и ВС РСФСР» – 1991 – № 29 – ст. 1005.
  6. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) – «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.
  7. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» – «Вестник ВАС РФ» – № 9 – 2011.
  8. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) – «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.
  9. Кулаков А. Коммерческое будущее ДДУ // ЭЖ-Юрист. 2016. № 16. С. 11.
Основные термины (генерируются автоматически): инвестиционной деятельности, долевом строительстве, Российской Федерации, «Об инвестиционной деятельности, договор купли-продажи, договор купли-продажи будущей, объектов недвижимости, купли-продажи будущей недвижимой, договор простого товарищества, форме капитальных вложений», сфере строительства, договор участия, долевом строительстве многоквартирных, многоквартирных домов, будущей недвижимой вещи, вопросах разрешения споров, долевого строительства, договор подряда, инвестиционный договор, инвестиционной деятельностью.

Ключевые слова

инвестиции, договор подряда, смешанный договор, инвестиционный договор, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи будущей вещи, предварительный договор, договор простого товарищества

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle

Посетите сайты наших проектов

Задать вопрос