К вопросу об истории развития института долевого участия в строительстве | Статья в журнале «Молодой ученый»

Авторы: ,

Рубрика: Государство и право

Опубликовано в Молодой учёный №9 (89) май-1 2015 г.

Дата публикации: 04.05.2015

Статья просмотрена: 1296 раз

Библиографическое описание:

Бузун Е. В., Бузун М. Д. К вопросу об истории развития института долевого участия в строительстве // Молодой ученый. — 2015. — №9. — С. 823-826. — URL https://moluch.ru/archive/89/18344/ (дата обращения: 14.12.2018).

В статье рассматриваются предпосылки появления института долевого строительства жилья в России. Определены этапы развития нормативно-правового регулирования сферы жилищного строительства. Уделено внимание современному состоянию законодательства о долевом участии в строительстве.

Ключевые слова: долевое строительство; долевое участие в строительстве жилья; договор долевого участия; жилищная кооперация; договор подряда.

 

Обеспечение граждан жильем, причем жильем доступным и комфортным, всегда было актуальной для России проблемой. И в дореволюционное время, и в советский период, и сегодня жилищный вопрос в нашей стране нельзя назвать решенным — более 60 % населения недовольны своими жилищными условиями. Главной проблемой сегодня является недостаточность финансовых ресурсов у населения для приобретения собственного жилья и улучшения жилищных условий.

В дореволюционный период в нашей стране государственного и муниципального жилого фонда не существовало, и большинство населения проживало в частных домах. В XVIII в. началось строительство доходных домов, и к началу XX в. в Москве они составляли около 40 % всего жилья. Доходные дома строились на средства состоятельных владельцев, которые затем сдавали квартиры и комнаты населению, получая доход от аренды. В дальнейшем доходные дома начали строить товарищества, учебные заведения, акционерные общества. Арендаторами были представители самых различных социальных групп — от студентов до статских советников. Соответственно, и доходные дома были также различного уровня, в том числе и элитные — с собственными мини-электростанциями и котельными. Существовали доходные дома для среднего класса и для малоимущих граждан. Преимуществами аренды в доходных домах было то, что арендатору не нужно было следить за содержанием квартиры, платить налоги на недвижимость и т. д. Нужно заметить, что доходные дома — это не отечественное изобретение, их родиной считаются страны континентальной Европы. Как правило, в классическом доходном доме верхние этажи были отведены под квартиры, а нижний предназначен для торговых помещений.

Структура жилого фонда по формам собственности в начале XX века в крупных городах России была примерно следующей: частный односемейный дом — 50 %; частный доходный дом — 40 %; социальное жилье — 10 %.

Еще во время Первой мировой войны жилой фонд начал приходить в упадок. С началом революции, в 1917 году жилые дома стали собственностью государства — в России произошла национализация. Однако, в период Новой экономической политики (1920-е гг.), когда была осознана неэффективность централизованного жилищно-коммунального хозяйства, стали появляться жилищно-строительные кооперативы. Жилищно-строительные кооперативы — это дома коллективной собственности и управления, которые, после перерыва во время сталинской эпохи, приобрели широкую популярность в 70-е гг. XX века. Этот вид жилого дома выгодно отличался от обычных государственных — и своим внешним видом, и обслуживанием, хотя, конечно, права собственности и управления были существенно ограничены.

Также советский период ознаменован и появлением еще одного вида жилых домов — ведомственных. Это также государственное жилье, но переданное различным учреждениям, организациям, крупным предприятиям. Их управление и обслуживание производилось специальным органом соответствующей организации и за ее счет.    С 1955 года основным вектором жилищной политики стало массовое строительство индустриальным методом многоквартирных крупнопанельных домов низкой стоимости. Такие квартиры предоставляли органы местной власти в порядке очереди бесплатно. В то же время существовало большое количество специальных разрешений на выдачу орденов вне очереди. Оплата коммунальных услуг за счет дотаций из бюджета была достаточно низкой для всех жильцов без исключения.

Индивидуальное жилищное строительство в советский период не поощрялось как элемент буржуазной идеологии. В городах, население которых превышало 100 тыс. человек, существовал запрет на строительство таких домов. Население должно было проживать исключительно в многоквартирных домах, и в результате, по сравнению с дореволюционным периодом, количество частных домов для одной семьи существенно сократилось.     Таким образом, к 80-м гг. XX века структура жилого фонда в городах выглядела следующим образом: частный односемейный дом — 20 %; государственный многоквартирный дом — 70 %; кооператив — 10 %; частный доходный дом — 0 %.

С распадом СССР и переходом нашей страны к рыночной экономике, среди множества различных программ по реформированию жилищно-коммунального хозяйства стала преобладать либеральная концепция. Ее сущность заключалась в применении идей приватизации, в том числе была проведена бесплатная приватизация квартир в домах муниципального жилого фонда. Таким образом, в России сформировался своеобразный жилой фонд — муниципальные дома с приватизированными квартирами. Однако, полностью решить жилищную проблему в России это не помогло.

Долевое строительство в его современном понимании в России получило развитие только в начале 90-х годов XX-го века при переходе экономики страны на рыночные отношения. В условиях планово-распорядительной экономики данный правовой институт отсутствовал, поскольку в те годы потребность в жилье в основном обеспечивалась с помощью безвозмездной передачи жилья во владение и пользование лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Обратимся к истории развития нормативно-правового регулирования сферы жилищного строительства.

В дореволюционный период российское законодательство в области строительства не получило широкого развития. Правовое регулирование договоров, используемых в сфере строительства в послереволюционный период, прошло несколько этапов, каждый из которых выражал неодинаковую оценку этих договоров, а вместе с ним и участников строительства со стороны законодателя. К числу первых актов советского правительства в сфере строительства следует отнести Декрет Совета народных комиссаров РСФСР от 1 декабря 1919 г., в котором проявилось весьма настороженное отношение к строительству как определенному виду деятельности, которое олицетворяла частное хозяйство и частный рынок. По отмеченной причине подряд подлежал особому контролю со стороны государства. Устанавливалось, что о каждом договоре подряда, которые имел предметом проведение строительства и сопутствующих работ, кем бы такой договор не был заключен, нужно было обязательно сообщать финансовым органам. Некоторое время спустя Постановлением Совета Труда и Обороне при Совете Народных Комиссаров РСФСР от 24 ноября 1920 г. государственным учреждениям и предприятиям, а также общественным организациям вообще запретили вступать в подрядные отношения; при этом ранее заключенные договоры вообще объявлялись с 1 января 1921 г. аннулированными. Это означало, что строить для себя можно было только своими силами. [2, с.106–107] В 1922 г. был принят Гражданский кодекс РСФСР, в котором содержалась гл.VII «Подряд» с ее общим для всех видов подряда режимом.

В 30-е гг. XX в. ситуация в рассматриваемой сфере изменилась — на законодательном уровне была признана эффективность подрядного способа строительства, прежде всего, при строительстве крупных промышленно-индустриальных и гражданских объектов. 11 февраля 1936 г. было принято Постановление ЦК ВКП (б) и Совета Министров СССР, которым окончательно провозглашался переход на подрядный способ ведения строительных работ. В подобных условиях стала остро ощущаться необходимость в разработке кодифицированных актов, охватывающих отношения, которые выделились в особую отрасль — строительство. Эту роль сыграли Правила о договорах подряда на капитальное строительство и Правила финансирования строительства Промбанком СССР, которые урегулировали существенную часть отношений в сфере строительства.

Основы гражданского законодательства Союза СССР и Союзных республик от 8 декабря 1961 г. разделили договор подряда на собственно «Подряд» (гл. 7) и «Подряд на капительное строительство (гл. 8). Таким образом, строительный подряд был введен из рамок подрядных отношений и впервые за всю историю развития отношений в рассматриваемой сфере представлен как самостоятельный вид. Аналогичный подход содержался и в Гражданском кодексе РСФСР от 11 июня 1964 г., который также выделял подряд на капитальное строительство (гл. 31) из рамок подрядных отношений (гл. 30).

Необходимо также отметить, что в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г., помимо положений о подряде на капитальное строительство, были введены нормы, регулирующие договор о совместной деятельности (гл. 38). В соответствии со ст. 434 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. по данному договору стороны обязуются совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели, в том числе и для строительства жилых строений. Участники договора о совместной деятельности могли производить взносы, как деньгами, так и другим имуществом, а также путем трудового участия. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. допускал участие в договоре о совместной деятельности граждан, но только в случае заключения данного договора для удовлетворения личных бытовых нужд. Договоры о совместной деятельности межу гражданами и социалистическими организациями не допускались.

Дальнейшему этапу развития законодательства в строительстве было присуще разделение правового регулирования по сферам социального функционирования возводимых объектов. В зависимости от назначения возводимых объектов, в этот период были приняты нормативные акты, регламентирующие порядок объединения предприятиями средств и их передачу единому заказчику для обеспечения строительства объектов здравоохранения, объектов бытового, торгового обслуживания и др. Кроме того, в этот же период был принят ряд нормативных актов, основной целью которых была детальная проработка правового положения единых заказчиков-застройщиков. Итогом законодательного регулирования правоотношений в сфере строительства в этот период стало принятие постановления Госстроем СССР № 16 от 02 февраля 1988 г., в котором нашли воплощение положения ранее принятых актов о заказчике-застройщике. Подход законодателя в отношении договора подряда на капитальное строительство был пересмотрен лишь в 90-х гг. XX в. [3, с.285–287]

Как справедливо отмечается, в социально-экономических условиях начала 90-х гг. прошлого столетия сложилась такая ситуация, при которой функционировавшая ранее государственная система строительства жилья была разрушена, а появляющийся частный сектор пока находился только в стадии накопления капитала. Соответственно, собственных средств, которые были необходимы для инвестирования в массовое жилищное строительство, участники данного сегмента рынка не имели. В то же время, существовавшая в России на протяжении десятилетий нерешенность жилищного вопроса способствовала росту предложения свободных инвестиционных ресурсов, которые направлялись населением на строительство жилья. В результате, население было готово авансом, только под обещание в будущем предоставления квартир в строящихся домах, финансировать застройщиков. [4]

Появлению долевого строительства способствовало также изменение законодательства. Имеется в виду принятие Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218–1 «Об основах федеральной жилищной политики», в преамбуле которого было отмечено, что данный Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях. Тем не менее, ни данным Законом, ни иными нормативными актами не был предусмотрен самостоятельный вид договора, с помощью которого застройщики могли бы привлекать денежные средства граждан для жилищного строительства.

В настоящее время институт долевого участия в строительстве жилья претерпел переход из существования на уровне исключительно договорного регулирования в нормативную фазу. Законодатель, очевидно, постаравшись учесть опыт развития строительства жилья, принял нормативный акт, посвященный рассматриваемому договору — Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Необходимость принятия закона была предопределена потребностями гражданского оборота, в связи с отсутствием непосредственного специального регулирования отношений по участию в долевом строительстве: стороны при заключении договоров в сфере долевого участия в строительстве, в частности многоквартирных домов, исходили из существующих и закрепленных Гражданским кодексом Российской Федерации договорных конструкций и принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Есть мнение, что именно это предопределило многочисленные нарушения прав участников долевого строительства многоквартирных домов — как граждан, так и юридических лиц. Названный закон закрепил договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного договора, определил его наименование, определение понятия этого договора, его существенные условия, права, обязанности и ответственность сторон.

На сегодняшний день жилищный вопрос продолжает оставаться одним из приоритетных направлений повышения качества жизни населения, что, безусловно, способствует и дальнейшему активному распространению долевого строительства. Однако, по-прежнему, существует целый ряд моментов, требующих и уточнений, и корректировок. Свою положительную роль здесь должны сыграть практика применения принятого закона и разработки специалистов различных отраслей законодательства.

 

Литература:

 

1.                  Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Текст]: федер. закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2005. — № 1, ч. I. — Ст. 40.

2.                  Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг [Текст]. — М.: Статут, 2005. — 1055 с.

3.                  Бунина, Н. В. Договор участия в долевом строительстве и договор подряда: общее и особенное в правовом регулировании [Текст] / Н. В. Бунина // Актуальные проблемы российского права. — 2009. — № 3. — С.283–290.

4.                  Право собственности: актуальные проблемы [Текст] / Отв. Ред. В. Н. Литовкин, Е.А Суханов, В. В. Чубаров. Институт законодательства и сравнительного правоведения. — М.: Статут, 2008. — 731 с.

Основные термины (генерируются автоматически): долевое строительство, дом, Россия, гражданский кодекс РСФСР, долевое участие, капитальное строительство, сфера строительства, договор подряда, Российская Федерация, дореволюционный период.


Ключевые слова

долевое строительство; долевое участие в строительстве жилья; договор долевого участия; жилищная кооперация; договор подряда

Похожие статьи

Инвестиции в жилищное строительство: проблемы договорного...

инвестиционная деятельность, долевое строительство, Российская Федерация, договор, жилищное строительство, инвестиционный договор, договор участия, долевое участие, действующее законодательство, строительство.

Сфера применения договора строительного подряда

строительный подряд, долевое строительство, ГК РФ, договор, договор участия, капитальный ремонт, капитальный ремонт зданий, строительство, земельный участок, Градостроительный кодекс РФ.

Ответственность застройщика и защита прав дольщика по...

долевое строительство, Российская Федерация, гражданско-правовая ответственность, дольщик, долевое участие, застройщик, внесение изменений, часть поправок, договор, долевое жилищное строительство.

Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии...

Закон об участии в долевом строительстве, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере.

Условие о предмете в договоре участия в долевом...

долевое строительство, договор участия, предмет договора, предмет договора участия, строящийся дом, долевое участие, договор, проектная документация, Российская Федерация, денежное средство граждан.

Проблема соотношения инвестиционного договора и договора...

На долевых началах часто производится строительство многоквартирных домов, долевое участие в строительстве подразумевает под собой распределение расходов на строительство между будущими собственниками объектов недвижимости...

Инвестиционный договор: юридическая природа и место...

инвестиционный договор, договор, юридическая природа, инвестиционная деятельность, Российская Федерация, гражданское законодательство, РСФСР, договор купли-продажи, круг субъектов, Гражданский кодекс.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого...

Данная статья посвящена исследованию Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства выявлению его места в системе гражданско-правовых отношений. Ключевые слова: договор, ответственность, дольщик, застройщик, участие в долевом строительстве...

Содержание договора строительного подряда | Статья в журнале...

В подрядных отношениях по строительству, конечно, нельзя сказать, что

Основные термины (генерируются автоматически): строительный подряд, договор подряда, ГК РФ, Гражданский кодекс РФ, обязанность сторон, договор, работа, обязанность, заказчик, бытовой подряд.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle

Похожие статьи

Инвестиции в жилищное строительство: проблемы договорного...

инвестиционная деятельность, долевое строительство, Российская Федерация, договор, жилищное строительство, инвестиционный договор, договор участия, долевое участие, действующее законодательство, строительство.

Сфера применения договора строительного подряда

строительный подряд, долевое строительство, ГК РФ, договор, договор участия, капитальный ремонт, капитальный ремонт зданий, строительство, земельный участок, Градостроительный кодекс РФ.

Ответственность застройщика и защита прав дольщика по...

долевое строительство, Российская Федерация, гражданско-правовая ответственность, дольщик, долевое участие, застройщик, внесение изменений, часть поправок, договор, долевое жилищное строительство.

Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии...

Закон об участии в долевом строительстве, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере.

Условие о предмете в договоре участия в долевом...

долевое строительство, договор участия, предмет договора, предмет договора участия, строящийся дом, долевое участие, договор, проектная документация, Российская Федерация, денежное средство граждан.

Проблема соотношения инвестиционного договора и договора...

На долевых началах часто производится строительство многоквартирных домов, долевое участие в строительстве подразумевает под собой распределение расходов на строительство между будущими собственниками объектов недвижимости...

Инвестиционный договор: юридическая природа и место...

инвестиционный договор, договор, юридическая природа, инвестиционная деятельность, Российская Федерация, гражданское законодательство, РСФСР, договор купли-продажи, круг субъектов, Гражданский кодекс.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого...

Данная статья посвящена исследованию Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства выявлению его места в системе гражданско-правовых отношений. Ключевые слова: договор, ответственность, дольщик, застройщик, участие в долевом строительстве...

Содержание договора строительного подряда | Статья в журнале...

В подрядных отношениях по строительству, конечно, нельзя сказать, что

Основные термины (генерируются автоматически): строительный подряд, договор подряда, ГК РФ, Гражданский кодекс РФ, обязанность сторон, договор, работа, обязанность, заказчик, бытовой подряд.

Задать вопрос