Реализация права участника долевого строительства при банкротстве застройщика | Статья в журнале «Молодой ученый»

Авторы: ,

Рубрика: Государство и право

Опубликовано в Молодой учёный №29 (133) декабрь 2016 г.

Дата публикации: 23.12.2016

Статья просмотрена: 139 раз

Библиографическое описание:

Соколов Е. С., Бальчукинас В. Ю. Реализация права участника долевого строительства при банкротстве застройщика // Молодой ученый. — 2016. — №29. — С. 279-282. — URL https://moluch.ru/archive/133/37283/ (дата обращения: 17.07.2018).



В условия развивающейся рыночной экономики России одним из наиболее популярных вариантов приобретения гражданами нового жилья является участие в долевом строительстве, посредством заключения между гражданином и застройщиком договора долевого участия. По своей сути договор долевого участия не далеко ушел от договора инвестирования, серьезные ограничения затронули лишь субъектный состав, и на данным момент такой договор предполагает привлечение инвестиционными и строительными компаниями («застройщиками») средств инвесторов (участников долевого строительства, «дольщиков») для возведения многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с их последующей передачей участникам долевого строительства. Правовые основы долевого строительства, на данный момент закреплены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ «об участии в ДС»).

Закон о долевом строительстве на данный момент предусматривается определенный набор способов защиты прав застройщика, среди которых:

  1. Признание права собственности на объект долевого строительства

Данный вопрос регламентирован частью 3 статьи 16 ФЗ «об участии в ДС», пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016) (далее — ГК РФ), и рассматривается в пунктах 14, 16–17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года (далее — Обзор).

В том случае, когда застройщик нарушил свою обязанность по предоставлению разрешения на ввод в эксплуатацию «новостройки» в регистрирующий орган, или вовсе такое разрешение не было получено им, то дольщики вправе, требовать признания права собственности в судебном порядке на:

– объект недвижимости;

– объект незавершенного строительства;

– на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

  1. Признание сделки недействительной иприменение последствий ее недействительности

В случае если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (части 2–2.1 статьи 1, часть 3 статьи 3 ФЗ «об участии в ДС»; пункт 7 Обзора). Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участия в кооперативах. Также недействительной может быть признана сделка в случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации. Согласно части 7 статьи 19 ФЗ «об участии в ДС» в этом случае застройщик будет обязан вернуть полученные для строительства средства и уплатить проценты в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банк России [1].

  1. Возмещение убытков

Убытки подлежат взысканию сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия (часть 1 статьи 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300–1 (ред. от 03.07.2016) «О защите прав потребителей»; часть 3 статьи 3, статья 10 ФЗ «об участии в ДС»; пункт 35 Обзора). Убытками признаются, к примеру, денежные средства потраченные участником долевого строительства на вынужденную аренду жилья, в связи с нарушением застройщиком срока сдачи объекта долевого строительства.

  1. Взыскание неустойки

Так же в вышеуказанном случае, при нарушении сроков сдачи, застройщик обязан выплатить дольщику неустойку в двойном размере исходя из 1/300 действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Размер неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон. Однако застройщик вправе обратиться к дольщику с просьбой о продлении срока, последний дольщик не обязан отвечать согласием (часть 2 статьи 6 ФЗ «об участии в ДС»; пункты 21–26 Обзора).

  1. Прекращение правоотношений

Согласно части 3 статьи 7, части 1 статьи 9, части 3 статьи 15.1 ФЗ «об участии в ДС» участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, но только в ряде случаев:

– если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;

– срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца;

– застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства [1].

Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных частью 1.1 статьи 9 ФЗ «об участии в ДС», это случаи:

– если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

– существенно изменилась проектная документация строящегося дома либо изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в его состав.

В соответствии с частью 2 статьи 9 ФЗ «об участии в ДС» при расторжении договора застройщик обязан вернуть сумму, уплаченную дольщиком в счет строительства, а также уплатить проценты в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России [2].

Но практика по защите законных прав дольщиков, показала что данный закон не обеспечивает реальную защиту, особенно такая ситуация прослеживается в случае возбуждения в отношении застройщика дела о несостоятельности (банкротстве), ведь ФЗ «об участии в ДС» в качестве мер по дополнительной защите прав и имущества участников долевого строительства предусматривает создание, за счет обязательных отчислений застройщиков, фонда решением Правительства РФ. Иных способов защиты в данном законе не существует.

До середины 2011 года, законодательство о банкротстве не знало особенностей для процедур, вводимых в отношении застройщиков. Применялись общие правила законодательства, при которых дольщик-кредитор мог предъявить к «банкроту» только денежные требования, тем самым лишался права на получение своего жилья. При таком положении дел прослеживалось сильное неравенство кредиторов по денежным обязательствам [3, с. 32].

Видимо, чувствуя не надлежащую защиту «инвестора» в долевом строительстве, который не являясь субъектом профессионального инвестирования (предпринимательской деятельности) порой вынужден сталкивать не только с «фиктивными» банкротами, но и с реальными предпринимательскими рисками, которые в таких сделках, по сути, должен нести только застройщик, законодатель, Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ, ввел в главу «Особенности банкротства отдельных категорий должников — юридических лиц” параграф «Банкротство застройщиков», тем самым установил особенности процедур применяемых в их отношении и повысил уровень защиты имущественных прав дольщиков [4].

Данные нововведения включали в себя ряд кардинальных дополнений. Во-первых, предоставляю равную защиту интересов участников строительства независимо от вида договора, по которому застройщику уплачивались денежные средства (о чем нам дает понять пункт 6 статьи 201.1. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 21.12.2016) (далее — ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»)). Закон так же наделил колоссальным преимуществом «непрофессиональных инвесторов» которое заключается в виде права требования о передаче жилых помещений, которое можно было заменить денежным требованием, с преимущественным удовлетворением относительно «простых кредиторов», которые приобретали статус кредиторов уже четвертой — новой очереди.

На тот момент, воплощение права требования о передачи жилых помещений в жизнь могло осуществляться двумя способами. Во-первых (статья 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»), арбитражным управляющим перед собранием кредиторов мог быть поставлен вопрос о погашением требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства. Осуществлялось это путем создания всеми дольщиками жилищно-строительного кооператива, на баланс которого по определению суда передавался объект незавершенного строительства, завершение постройки которого осуществлялось бы за счет “собственных сил и средств” участников строительства [5]. Во-вторых, могло иметь место погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, но только в том случае, когда строительство объекта завершено. При этом соблюдение условий о достаточности жилых помещений, наличие разрешения на ввод эксплуатацию, отсутствие уже заключенных между застройщиком и дольщиками акта приема-передачи помещений и ряда других условий, является обязательным для воплощения в жизнь законных требований участников строительства (статья 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Реализовать способы такой защиты своих прав дольщики могут только в течение первых 6 месяцев процедуры, следующей за процедурой наблюдения, причем, воля арбитражного управляющего может сыграть не на руку кредиторам. В том случае, если в указанный срок не будет принято одно из вышеуказанных решений, «недостроенный объект уйдет с молотка», а требования о передаче жилых помещений станут денежными и будут удовлетворяться в порядке третьей очереди (статьи 201.9, 201.13 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Однако, на практике иногда возникали такие случаи, когда арбитражные управляющие, «вдохновленные» нововведениями, в связи с пропуском вышеуказанных сроков, стали реализовывать объекты незавершенные строительством под условием: с обязанностью покупателя передать жилые помещения участникам долевого строительства, согласно реестру, после окончательного возведения объекта и ввода его в эксплуатацию [6]. Объект был продан с условием передачи требований дольщиков по передаче жилых помещений спустя более 3 лет после введения процедуры конкурсное производство. Такие обстоятельства, при которых порой доходило до «импровизации», четко прослеживался тот факт, что особенности банкротства застройщика не в полной мере реализуются и защищают. И, видимо, законодатель, поняв, что необходимо как-то выходить из ситуации, когда строительство объекта не завершено, а ЖСК — непосильное бремя для дольщиков, которых может быть попросту слишком мало, ввел Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ третий способ — замена застройщика, путем представлением последним в суд заявления о намерении (статьи 201.15,201.15–1,201.15–2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Данное требование представляет из себя возмездную передачу всех прав предыдущего застройщика новому. Но в данном случае, законодатель «позаботился» о сроках и ввел дополнительные требования соответствия для «намеревающихся» лиц, что приводит наиболее эффективному удовлетворению прав требований участников строительства.

Литература:

  1. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40;
  2. «Что делать дольщику в случае банкротства застройщика» // Электронный журнал «Азбука права», 2016 URL: http://azbuka.consultant.ru/cons_doc_PBI_218208/;
  3. Егоров А. В. Банкротство организаций застройщиков // Вестник ВАС РФ, 2007, № 4. С. 30 -51;
  4. Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» // «Собрание законодательства РФ», 18.07.2011, N 29, ст. 4301;
  5. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 21.12.2016) // «Собрание законодательства РФ», 28.10.2002, N 43, ст. 4190;
  6. Дело о банкротстве № А21–12765/2009 // Официальный сайт Арбитражный суда Калининградской области. URL: http://kaliningrad.arbitr.ru/cases/doctext/?docnd=775045.
Основные термины (генерируются автоматически): долевое строительство, участие, часть, застройщик, дольщик, двойной размер, Российская Федерация, долевое участие, незавершенное строительство, банкротство.


Похожие статьи

Ответственность застройщика и защита прав дольщика по...

долевое строительство, Российская Федерация, гражданско-правовая ответственность, дольщик, долевое участие, застройщик, внесение изменений, часть поправок, договор, долевое жилищное строительство.

К вопросу о способах защиты прав дольщиков по договору...

долевое строительство, незавершенное строительство, участник строительства, банкротство, Российская Федерация, собственность, общая юрисдикция, денежное требование, кредитор, признание.

К вопросу о законодательном регулировании банкротства...

долевое строительство, арбитражный суд, незавершенное строительство, дольщик, банкротство, банкротство застройщика, процедура банкротства, застройщик, жилое помещение, строительная организация.

Мошенничество в сфере долевого строительства

долевое строительство, застройщик, долевое участие, земельный участок, бюджет города, дольщик, договор, исполнение обязательств, предварительный договор, схема мошенничества.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого...

Данная статья посвящена исследованию Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства выявлению его места в системе гражданско-правовых отношений. Ключевые слова: договор, ответственность, дольщик, застройщик, участие в долевом строительстве...

Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии...

долевое строительство, участие, застройщик, предпринимательская деятельность, строительство, участник, земельный участок, законодательный уровень, законодательная база, мой взгляд.

О некоторых вопросах обеспечения исполнения обязательств по...

долевое строительство, земельный участок, участник, долевое участие, законный залог, предмет залога, обращение взыскания, денежное средство участников, незавершенное строительство, залог.

Условие о предмете в договоре участия в долевом строительстве

долевое строительство, договор участия, предмет договора, предмет договора участия, строящийся дом, долевое участие, договор, проектная документация, Российская Федерация, денежное средство граждан.

К вопросу об истории развития института долевого участия...

долевое строительство; долевое участие в строительстве жилья; договор долевого участия; жилищная кооперация; договор подряда.

Ответственность застройщика и защита прав дольщика по договору участия в долевом строительстве в свете изменений...

Ответственность застройщика и защита прав дольщика по...

долевое строительство, Российская Федерация, гражданско-правовая ответственность, дольщик, долевое участие, застройщик, внесение изменений, часть поправок, договор, долевое жилищное строительство.

К вопросу о способах защиты прав дольщиков по договору...

долевое строительство, незавершенное строительство, участник строительства, банкротство, Российская Федерация, собственность, общая юрисдикция, денежное требование, кредитор, признание.

К вопросу о законодательном регулировании банкротства...

долевое строительство, арбитражный суд, незавершенное строительство, дольщик, банкротство, банкротство застройщика, процедура банкротства, застройщик, жилое помещение, строительная организация.

Мошенничество в сфере долевого строительства

долевое строительство, застройщик, долевое участие, земельный участок, бюджет города, дольщик, договор, исполнение обязательств, предварительный договор, схема мошенничества.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого...

Данная статья посвящена исследованию Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства выявлению его места в системе гражданско-правовых отношений. Ключевые слова: договор, ответственность, дольщик, застройщик, участие в долевом строительстве...

Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии...

долевое строительство, участие, застройщик, предпринимательская деятельность, строительство, участник, земельный участок, законодательный уровень, законодательная база, мой взгляд.

О некоторых вопросах обеспечения исполнения обязательств по...

долевое строительство, земельный участок, участник, долевое участие, законный залог, предмет залога, обращение взыскания, денежное средство участников, незавершенное строительство, залог.

Условие о предмете в договоре участия в долевом строительстве

долевое строительство, договор участия, предмет договора, предмет договора участия, строящийся дом, долевое участие, договор, проектная документация, Российская Федерация, денежное средство граждан.

Основные проблемы при покупке (продаже) объекта...

незавершенное строительство, земельный участок, строительный подряд, строительство, долевое строительство, недвижимое имущество, ГК РФ, долевое участие, основание документов, государственная регистрация.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle

Похожие статьи

Ответственность застройщика и защита прав дольщика по...

долевое строительство, Российская Федерация, гражданско-правовая ответственность, дольщик, долевое участие, застройщик, внесение изменений, часть поправок, договор, долевое жилищное строительство.

К вопросу о способах защиты прав дольщиков по договору...

долевое строительство, незавершенное строительство, участник строительства, банкротство, Российская Федерация, собственность, общая юрисдикция, денежное требование, кредитор, признание.

К вопросу о законодательном регулировании банкротства...

долевое строительство, арбитражный суд, незавершенное строительство, дольщик, банкротство, банкротство застройщика, процедура банкротства, застройщик, жилое помещение, строительная организация.

Мошенничество в сфере долевого строительства

долевое строительство, застройщик, долевое участие, земельный участок, бюджет города, дольщик, договор, исполнение обязательств, предварительный договор, схема мошенничества.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого...

Данная статья посвящена исследованию Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства выявлению его места в системе гражданско-правовых отношений. Ключевые слова: договор, ответственность, дольщик, застройщик, участие в долевом строительстве...

Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии...

долевое строительство, участие, застройщик, предпринимательская деятельность, строительство, участник, земельный участок, законодательный уровень, законодательная база, мой взгляд.

О некоторых вопросах обеспечения исполнения обязательств по...

долевое строительство, земельный участок, участник, долевое участие, законный залог, предмет залога, обращение взыскания, денежное средство участников, незавершенное строительство, залог.

Условие о предмете в договоре участия в долевом строительстве

долевое строительство, договор участия, предмет договора, предмет договора участия, строящийся дом, долевое участие, договор, проектная документация, Российская Федерация, денежное средство граждан.

К вопросу об истории развития института долевого участия...

долевое строительство; долевое участие в строительстве жилья; договор долевого участия; жилищная кооперация; договор подряда.

Ответственность застройщика и защита прав дольщика по договору участия в долевом строительстве в свете изменений...

Ответственность застройщика и защита прав дольщика по...

долевое строительство, Российская Федерация, гражданско-правовая ответственность, дольщик, долевое участие, застройщик, внесение изменений, часть поправок, договор, долевое жилищное строительство.

К вопросу о способах защиты прав дольщиков по договору...

долевое строительство, незавершенное строительство, участник строительства, банкротство, Российская Федерация, собственность, общая юрисдикция, денежное требование, кредитор, признание.

К вопросу о законодательном регулировании банкротства...

долевое строительство, арбитражный суд, незавершенное строительство, дольщик, банкротство, банкротство застройщика, процедура банкротства, застройщик, жилое помещение, строительная организация.

Мошенничество в сфере долевого строительства

долевое строительство, застройщик, долевое участие, земельный участок, бюджет города, дольщик, договор, исполнение обязательств, предварительный договор, схема мошенничества.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого...

Данная статья посвящена исследованию Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства выявлению его места в системе гражданско-правовых отношений. Ключевые слова: договор, ответственность, дольщик, застройщик, участие в долевом строительстве...

Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии...

долевое строительство, участие, застройщик, предпринимательская деятельность, строительство, участник, земельный участок, законодательный уровень, законодательная база, мой взгляд.

О некоторых вопросах обеспечения исполнения обязательств по...

долевое строительство, земельный участок, участник, долевое участие, законный залог, предмет залога, обращение взыскания, денежное средство участников, незавершенное строительство, залог.

Условие о предмете в договоре участия в долевом строительстве

долевое строительство, договор участия, предмет договора, предмет договора участия, строящийся дом, долевое участие, договор, проектная документация, Российская Федерация, денежное средство граждан.

Основные проблемы при покупке (продаже) объекта...

незавершенное строительство, земельный участок, строительный подряд, строительство, долевое строительство, недвижимое имущество, ГК РФ, долевое участие, основание документов, государственная регистрация.

Задать вопрос