В условия развивающейся рыночной экономики России одним из наиболее популярных вариантов приобретения гражданами нового жилья является участие в долевом строительстве, посредством заключения между гражданином и застройщиком договора долевого участия. По своей сути договор долевого участия не далеко ушел от договора инвестирования, серьезные ограничения затронули лишь субъектный состав, и на данным момент такой договор предполагает привлечение инвестиционными и строительными компаниями («застройщиками») средств инвесторов (участников долевого строительства, «дольщиков») для возведения многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с их последующей передачей участникам долевого строительства. Правовые основы долевого строительства, на данный момент закреплены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ «об участии в ДС»).
Закон о долевом строительстве на данный момент предусматривается определенный набор способов защиты прав застройщика, среди которых:
- Признание права собственности на объект долевого строительства
Данный вопрос регламентирован частью 3 статьи 16 ФЗ «об участии в ДС», пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016) (далее — ГК РФ), и рассматривается в пунктах 14, 16–17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года (далее — Обзор).
В том случае, когда застройщик нарушил свою обязанность по предоставлению разрешения на ввод в эксплуатацию «новостройки» в регистрирующий орган, или вовсе такое разрешение не было получено им, то дольщики вправе, требовать признания права собственности в судебном порядке на:
– объект недвижимости;
– объект незавершенного строительства;
– на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.
- Признание сделки недействительной иприменение последствий ее недействительности
В случае если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (части 2–2.1 статьи 1, часть 3 статьи 3 ФЗ «об участии в ДС»; пункт 7 Обзора). Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участия в кооперативах. Также недействительной может быть признана сделка в случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации. Согласно части 7 статьи 19 ФЗ «об участии в ДС» в этом случае застройщик будет обязан вернуть полученные для строительства средства и уплатить проценты в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банк России [1].
- Возмещение убытков
Убытки подлежат взысканию сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и договором долевого участия (часть 1 статьи 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300–1 (ред. от 03.07.2016) «О защите прав потребителей»; часть 3 статьи 3, статья 10 ФЗ «об участии в ДС»; пункт 35 Обзора). Убытками признаются, к примеру, денежные средства потраченные участником долевого строительства на вынужденную аренду жилья, в связи с нарушением застройщиком срока сдачи объекта долевого строительства.
- Взыскание неустойки
Так же в вышеуказанном случае, при нарушении сроков сдачи, застройщик обязан выплатить дольщику неустойку в двойном размере исходя из 1/300 действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Размер неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон. Однако застройщик вправе обратиться к дольщику с просьбой о продлении срока, последний дольщик не обязан отвечать согласием (часть 2 статьи 6 ФЗ «об участии в ДС»; пункты 21–26 Обзора).
- Прекращение правоотношений
Согласно части 3 статьи 7, части 1 статьи 9, части 3 статьи 15.1 ФЗ «об участии в ДС» участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, но только в ряде случаев:
– если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;
– срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца;
– застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства [1].
Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных частью 1.1 статьи 9 ФЗ «об участии в ДС», это случаи:
– если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
– существенно изменилась проектная документация строящегося дома либо изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в его состав.
В соответствии с частью 2 статьи 9 ФЗ «об участии в ДС» при расторжении договора застройщик обязан вернуть сумму, уплаченную дольщиком в счет строительства, а также уплатить проценты в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России [2].
Но практика по защите законных прав дольщиков, показала что данный закон не обеспечивает реальную защиту, особенно такая ситуация прослеживается в случае возбуждения в отношении застройщика дела о несостоятельности (банкротстве), ведь ФЗ «об участии в ДС» в качестве мер по дополнительной защите прав и имущества участников долевого строительства предусматривает создание, за счет обязательных отчислений застройщиков, фонда решением Правительства РФ. Иных способов защиты в данном законе не существует.
До середины 2011 года, законодательство о банкротстве не знало особенностей для процедур, вводимых в отношении застройщиков. Применялись общие правила законодательства, при которых дольщик-кредитор мог предъявить к «банкроту» только денежные требования, тем самым лишался права на получение своего жилья. При таком положении дел прослеживалось сильное неравенство кредиторов по денежным обязательствам [3, с. 32].
Видимо, чувствуя не надлежащую защиту «инвестора» в долевом строительстве, который не являясь субъектом профессионального инвестирования (предпринимательской деятельности) порой вынужден сталкивать не только с «фиктивными» банкротами, но и с реальными предпринимательскими рисками, которые в таких сделках, по сути, должен нести только застройщик, законодатель, Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ, ввел в главу «Особенности банкротства отдельных категорий должников — юридических лиц” параграф «Банкротство застройщиков», тем самым установил особенности процедур применяемых в их отношении и повысил уровень защиты имущественных прав дольщиков [4].
Данные нововведения включали в себя ряд кардинальных дополнений. Во-первых, предоставляю равную защиту интересов участников строительства независимо от вида договора, по которому застройщику уплачивались денежные средства (о чем нам дает понять пункт 6 статьи 201.1. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 21.12.2016) (далее — ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»)). Закон так же наделил колоссальным преимуществом «непрофессиональных инвесторов» которое заключается в виде права требования о передаче жилых помещений, которое можно было заменить денежным требованием, с преимущественным удовлетворением относительно «простых кредиторов», которые приобретали статус кредиторов уже четвертой — новой очереди.
На тот момент, воплощение права требования о передачи жилых помещений в жизнь могло осуществляться двумя способами. Во-первых (статья 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»), арбитражным управляющим перед собранием кредиторов мог быть поставлен вопрос о погашением требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства. Осуществлялось это путем создания всеми дольщиками жилищно-строительного кооператива, на баланс которого по определению суда передавался объект незавершенного строительства, завершение постройки которого осуществлялось бы за счет “собственных сил и средств” участников строительства [5]. Во-вторых, могло иметь место погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, но только в том случае, когда строительство объекта завершено. При этом соблюдение условий о достаточности жилых помещений, наличие разрешения на ввод эксплуатацию, отсутствие уже заключенных между застройщиком и дольщиками акта приема-передачи помещений и ряда других условий, является обязательным для воплощения в жизнь законных требований участников строительства (статья 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Реализовать способы такой защиты своих прав дольщики могут только в течение первых 6 месяцев процедуры, следующей за процедурой наблюдения, причем, воля арбитражного управляющего может сыграть не на руку кредиторам. В том случае, если в указанный срок не будет принято одно из вышеуказанных решений, «недостроенный объект уйдет с молотка», а требования о передаче жилых помещений станут денежными и будут удовлетворяться в порядке третьей очереди (статьи 201.9, 201.13 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Однако, на практике иногда возникали такие случаи, когда арбитражные управляющие, «вдохновленные» нововведениями, в связи с пропуском вышеуказанных сроков, стали реализовывать объекты незавершенные строительством под условием: с обязанностью покупателя передать жилые помещения участникам долевого строительства, согласно реестру, после окончательного возведения объекта и ввода его в эксплуатацию [6]. Объект был продан с условием передачи требований дольщиков по передаче жилых помещений спустя более 3 лет после введения процедуры конкурсное производство. Такие обстоятельства, при которых порой доходило до «импровизации», четко прослеживался тот факт, что особенности банкротства застройщика не в полной мере реализуются и защищают. И, видимо, законодатель, поняв, что необходимо как-то выходить из ситуации, когда строительство объекта не завершено, а ЖСК — непосильное бремя для дольщиков, которых может быть попросту слишком мало, ввел Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ третий способ — замена застройщика, путем представлением последним в суд заявления о намерении (статьи 201.15,201.15–1,201.15–2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Данное требование представляет из себя возмездную передачу всех прав предыдущего застройщика новому. Но в данном случае, законодатель «позаботился» о сроках и ввел дополнительные требования соответствия для «намеревающихся» лиц, что приводит наиболее эффективному удовлетворению прав требований участников строительства.
Литература:
- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40;
- «Что делать дольщику в случае банкротства застройщика» // Электронный журнал «Азбука права», 2016 URL: http://azbuka.consultant.ru/cons_doc_PBI_218208/;
- Егоров А. В. Банкротство организаций застройщиков // Вестник ВАС РФ, 2007, № 4. С. 30 -51;
- Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» // «Собрание законодательства РФ», 18.07.2011, N 29, ст. 4301;
- Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 21.12.2016) // «Собрание законодательства РФ», 28.10.2002, N 43, ст. 4190;
- Дело о банкротстве № А21–12765/2009 // Официальный сайт Арбитражный суда Калининградской области. URL: http://kaliningrad.arbitr.ru/cases/doctext/?docnd=775045.
