К вопросу защиты персональных данных, содержащихся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости



Статья посвящена анализу внесения изменений в Федеральный закон от 14.07.2022 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Ключевые слова : выписка, данные, недвижимость, покупатель, продавец, единый государственный реестр.

Федеральный закон от 14.07.2022 N 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных» вносит изменения, направленные на повышение защищенности персональных данных (далее — ПД) граждан от несанкционированного доступа неограниченного круга лиц [1].

Речь идет об установлении новых правил внесения в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) — это официальный документ, который подтверждает права на квартиру, дом или землю. Обычно в выписке из ЕГРН содержаться такие сведения как: кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, наименование, этажность, дата ввода в эксплуатацию, правообладатель, информация об арестах и обременениях.

До внесения изменений в Федеральный закон данные сведения были открытыми и доступными, то есть любое лицо — как покупатель, так и его представители — могли заказать выписку из единого государственного реестра и посмотреть, собственника интересующего объекта недвижимости.

Теперь сведения о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя в выписке из ЕГРН будут доступны только при условии, если правообладатель недвижимости открыл информацию на основании специального заявления о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Такое заявление можно подать как посредством личного обращения, так и в электронной форме через сайт Росреестра. При подаче заявления информация о собственнике будет раскрыта в течение трех дней. На практике могут возникнуть сложности, ведь потребовать от каждого подать заявление о согласии на раскрытие персональных данных может быть затруднительно или невозможно.

Указанные нововведения затронут всех участников рынка, включая как граждан, так и профессиональных участников: юристов, риэлторов, жилищно-коммунальный сектор, а также IT-компании, создающие сервисы для поиска и проверки недвижимости.

Данным категориям будет сложнее получить данные об истинном собственнике объекта, а также проверить, в пользу кого установлены те или иные обременения и ограничения на недвижимость, в связи с необходимостью обращения для заказа выписок к самим правообладателям [3].

Так, действовавший ранее порядок позволял при покупке недвижимости провести «перекрестную» проверку прав. Ведь иногда выписки, полученные покупателями самостоятельно, и выписки, предоставленные продавцом, содержат разные данные. «Перекрёстная проверка» позволяла выявить несоответствие данных в ЕГРН и провести необходимую дополнительную проверку. Теперь это будет невозможно.

Таким образом, покупатель будет зависеть от времени предоставления выписок продавцом. Кроме того, остается только один источник информации и исчезает возможность дополнительно убедиться в соответствии данных ЕГРН.

Проблемы ждут не только покупателей недвижимости, но и продавцов — им потребуется несколько раз за отдельную плату заказывать выписку, если правообладатель не подал заявление об открытии доступа к персональным данным в ЕГРН. Ведь сведения из выписки актуальны только на дату предоставления, а в случае поиска и переговоров с несколькими покупателями или арендаторами, момент проверки прав и момент заключения сделки могут быть разнесены во времени [5, с. 430].

В соответствии с указанными изменениями сведения, содержащиеся в ЕГРН, представляющие собой персональные данные лица, в пользу которого в ЕРГН зарегистрированы право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, обобщенные актуальные сведения об установленных в пользу отдельного лица ограничениях прав и (или) обременениях объекта недвижимости, сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются только:

1) самим правообладателям или их законным представителям;

2) физическим и юридическим лицам, имеющим нотариально удостоверенную доверенность от правообладателя или его законного представителя;

3) залогодержателю в отношении объектов недвижимого имущества, которые находятся у него в залоге или права, на которые предоставлены ему в залог;

4) руководителям, заместителям руководителей федеральных органов исполнительной власти;

5) руководителям, заместителям руководителей многофункциональных центров в целях предоставления государственных или муниципальных услуг;

6) судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, органам прокуратуры Российской Федерации;

7) лицам, имеющим право на наследование недвижимого имущества правообладателя по завещанию или по закону;

8) арбитражному управляющему, лицам, получившим доверенность от арбитражного управляющего, внешнему управляющему, конкурсному управляющему в деле о банкротстве в отношении объектов недвижимости;

9) Председателю Счетной палаты Российской Федерации, его заместителю и аудиторам Счетной палаты Российской Федерации;

10) должностным лицам, перечень которых определяется указом Президента Российской Федерации, в целях исполнения ими обязанностей по противодействию коррупции;

11) генеральному директору единого института развития в жилищной сфере, его заместителям при осуществлении единым институтом развития в жилищной сфере и его организациями деятельности;

12) руководителям, заместителям руководителей государственных внебюджетных фондов, их территориальных органов, Председателю Центрального банка Российской Федерации (далее — Банк России), заместителю Председателя Банка России;

13) руководителю, заместителям руководителя государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», если соответствующие сведения необходимы для осуществления полномочий данной государственной корпорации;

14) генеральному директору публично-правовой компании «Фонд развития территорий», его заместителям при осуществлении полномочий и выполнении функций, возложенных на них в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом договоров участия в долевом строительстве, или объектов, непосредственно связанных с такими объектами;

15) генеральному директору (его заместителям) Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом», генеральному директору (его заместителям) Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос», если соответствующие сведения необходимы для оказания государственных услуг данными государственными корпорациями.

16) нотариусу по запросу [2].

В указанных изменениях есть свои плюсы и минусы, рассмотрим подробнее. Для собственников недвижимости данные поправки защитят их от мошенников, так как если нет необходимой информации о собственнике объекта недвижимости, становится сложнее сфальсифицировать документы и совершить противоправные действия с имуществом.

Зато у покупателей риски возрастут. Покупатель больше не сможет установить собственника жилья по выписке из ЕГРН и сразу понять, имеют они дело с продавцом или мошенником. К тому же выписку заказывали несколько раз: перед тем, как внести задаток или аванс, и уже перед сделкой. Информация из выписки актуальна на момент, когда ее выдают, поэтому такие проверки помогали обезопасить покупателя [6, с. 56–64].

Кроме того, с 29 июня 2022 года штампы на договоры купли-продажи больше не ставят — подтвердить государственную регистрацию права на недвижимость можно только выпиской из ЕГРН. С учетом того, что в выписке не будет личных данных, а на договоре купли-продажи — штампа Росреестра, проверять объект станет сложнее.

Для граждан, приобретающих недвижимость в ипотеку, увеличатся сроки одобрения объекта. Банкам будет сложнее проверять, подходит ли объект под ипотеку: на момент проверки залог еще не будет оформлен и запросить данные о владельце жилья не получится. Им придется точно так же разбираться с продавцом — просить его открыть данные или заказать выписку.

Могут возникнуть сложности и в судебных разбирательствах, которые связаны с недвижимостью. Так, в суде одним из аргументов в пользу добросовестности покупателя считалась выписка из ЕГРН: покупатель запрашивал ее до сделки на свое имя и таким образом удостоверялся в правах продавца [4, с.15–20].

Таким образом, принятый закон затрагивает не только профессиональных участников рынка недвижимости, но и простых граждан (продавцов, покупателей, арендаторов и арендодателей).

Принятые изменения ограничат покупателей в возможностях проверить недвижимость перед сделкой. Учитывая, что данные, содержащиеся в выписке из ЕГРН, считаются актуальными на дату подписания этой выписки, с учетом срока реализации недвижимости на вторичном рынке, потенциальным продавцам и арендодателям придется заказывать ее самостоятельно возможно несколько раз.

Литература:

1. Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности».
2. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 18.03.2023) «О государственной регистрации недвижимости»//Собрание законодательства РФ. 2017. № 29.
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.04.2022).
4. Болоконов Б. А., Легай П. Н. Понятие, содержание и сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Ученые труды Российской академии адвокатуры и нотариата. 2015. № 3 (38). С.15–20.
5. Гражданское право. В 4 т. Т. 1. Общая часть / отв. ред. Е. А. Суханов. — М.: Волтерс Клувер, 2008. –С. 430.
6. Дикусар, В. М. Недвижимое имущество как объект гражданских прав / В. М. Дикусар, Е. В. Храпова // Жилищное право. — 2009. — № 1, январь. — С. 56–64.