Развитие законодательства в области предоставления сведений из Единого государственного реестра недвижимости

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Документ, раскрывающий сведения об объекте недвижимости, полученные из единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости (достоверный источник информации) на территории Российской Федерации [5].

До внесения изменений в законодательство запросить сведения об интересующем объекте недвижимости мог любой желающий [8]. В выписке содержалась детальная информация не только об имуществе, но и о собственнике. Однако произошла корректировка законодательства в области персональных данных. Федеральным законом от 14.07.2022 № 266-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающие, что содержащиеся в ЕГРН персональные данные (Ф. И. О. и дата рождения) собственника объекта недвижимости и лиц, в пользу которых зарегистрировано то или иное ограничение (обременение), могут предоставляться третьим лицам лишь при наличии в реестре соответствующей записи, внесенной по заявлению правообладателя. Такое заявление можно будет подать в отношении одного или нескольких принадлежащих правообладателю объектов недвижимости, а также на случай приобретения в будущем новых объектов.

Предоставление информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществлялось в соответствии с запросами любых лиц, включая запросы через сеть Интернет, единые порталы электронного взаимодействия, иные технические средства. Исключение составляют сведения, в отношении которых установлено ограничение доступа в соответствии с федеральным законодательством.

Федеральный закон № 266-ФЗ прежде всего направлен на защиту граждан. Так, введен запрет на передачу персональных данных из ЕГРН без согласия правообладателя. Данная мера повысила взаимную ответственность при проведении сделок на рынке недвижимости и помогает исключить случаи мошенничества.

Ранее полная открытость данных о владельцах недвижимости в ЕГРН вызывала беспокойство у многих граждан.

К примеру, любое лицо, получив сведения ЕГРН о квартире, получало сведения об адресе квартире, этаже, на котором она находится, местоположении на ситуационном плане этажа и сведения о самом собственнике. Таким образом, ничего не мешало лицам, имеющим противоправные умыслы, воспользоваться данной информацией против собственника. Инициатива по усилению защиты персональных данных направлена на минимизацию таких случаев.

Теперь данные правообладателей в выписке из ЕГРН будут доступны только при условии, если владелец недвижимости открыл сведения о своих фамилии, имени, отчестве и дате рождения по специальному заявлению. Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН [9].

Изменения в выписке ЕГРН от 2023 года затронули не всех заинтересованных лиц. Получить документ с указанием собственника могут:

1. Сам владелец имущества. Право на расширенную выписку закрепляется за супругом собственника.
2. Лица, имеющие общую собственность. Речь идет о хозяевах смежных земельных наделов, собственников земли, на которой установлен жилой дом другого человека, или дома на чужом наделе.
3. Арендаторы. При запросе выписки из ЕГРН после 01.03.2023 года арендатору потребуется приложить договор, подтверждающий деловые отношения с хозяином имущества.
4. Наследники. Запросить сведения имеют право наследники по закону или по завещанию до момента вступления в наследство, но после открытия наследственного дела у нотариуса.
5. Арбитражный управляющий. Если человек проходит процедуру банкротства физического лица через суд, то управляющий обязан изучить имущественные резервы.
6. Залогодержатели. Банки или другие организации, у которых недвижимость находится в залоге, могут обращаться в Росреестр за полными данными.
7. Нотариус. Может узнать данные при ведении наследственного дела, а также в ряде других случаев, определенных законом.
8. Кадастровый инженер. Специалисту нужны детальные сведения для составления кадастрового отчета [6].
9. Представители государственных инстанций. Росреестр предоставит выписку суду, судебным приставам, следователям, налоговым инспекторам [2].

Остальные лица смогут получить выписку с персональными данными правообладателя только через нотариуса. При этом заявитель представляет нотариусу письменные доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, достаточных для получения выписки. К таким обстоятельствам закон относит:

– предварительный договор, сторонами которого являются заявитель и собственник объекта недвижимости;

– намерение заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба его личности или имуществу, если для возмещения такого ущерба необходимы сведения об объекте недвижимости и о его правообладателе;

– наличие оснований для предъявления заявителем иска к правообладателю, а также иска о взыскании с правообладателя объекта недвижимости, денежных средств в связи с наличием у него задолженности по уплате платежей, связанных с использованием данного объекта;

– наличие у заявителя предусмотренных законодательством РФ оснований для обращения взыскания на принадлежащий правообладателю на праве собственности объект недвижимости.

Изменения в законодательстве не коснулись справок из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, предоставляется бесплатно по запросам любых лиц [7].

В рамках данной статьи необходимо проанализировать достоинства и недостатки изменения законодательства в области предоставления сведений из ЕГРН.

Главным достоинством будет являться то, что получение выписок ЕГРН по новым правилам с 01.03.2023 года защищает персональные данные в соответствующей области. Также благодаря законодательным изменениям повышается взаимная ответственность при проведении сделок на рынке недвижимости и исключаются случаи мошенничества.

Однако закон имеет и определенные негативные последствия. Именно:

1. Усложняется процесс покупки. Данные из Росреестра использовались потенциальными покупателями для проверки объекта и собственников. Справка давала возможность пресечь мошеннические действия со стороны недобросовестных продавцов. В настоящее время в целях устранения данного недостатка разрабатывается новый цифровой инструмент для проверки выписок из Единого государственного реестра недвижимости на предмет достоверности содержащейся в них информации с помощью QR-кода. Кроме того, сделки будут длиться дольше из-за необходимости запрашивать у продавца согласие на предоставление сведений о нем из ЕГРН.
2. Стало легче скрыть обременения. Банки, микрофинансовые компании и работодатели зачастую интересовались о фактах предоставления недвижимости в залог. Выписка из ЕГРН по новому закону лишает компании данной возможности, что влияет на процесс выдачи кредита и иные сферы.

При этом Закон не касается правообладателей недвижимости, которые являются юридическими лицами. Сведения о них по-прежнему будут общедоступными и указываться в выписках из ЕГРН.

Получение выписки по новым правилам в большей мере защищают собственника [4]. Теперь без их желания персональные сведения не будут обнародованы в документе. Однако некоторым категориям граждан придется столкнуться с дополнительными рисками при сделках с недвижимостью. В целом можно положительно оценить изменения и развитие законодательства в области предоставления сведений из ЕГРН, поскольку система защиты персональных данных призвана обеспечить охрану находящейся в распоряжении организации информации, относящейся к конкретным физическим лицам.

Литература:

1. Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
2. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
3. Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения. — М.: Вестник гражданского права, 2022. — 434 с.
4. Бычков А. Защита персональных данных: новые требования, обязанности и сроки // Юридический справочник руководителя. — 2022. — № 9. — С. 11–17.
5. Ефимцева Т. В., Ковалева О. А. Правовой режим недвижимого имущества: учебник. — Оренбург: ОГУ, 2022. –452 с.
6. Клюшниченко, В. Н. Государственный кадастр недвижимости: учеб. пособие. — Новосибирск: СГГА, 2014. — 248 с.
7. Мезенина О. Б., Кузьмина М. В. Кадастр недвижимости, государственный кадастровый учет и регистрация прав: учеб. пособие. — Екатеринбург: Урал. гос. лесотехн. ун-т, 2019. — 106 с.
8. Приказ Росреестра от 27.09.2019 № П/0401 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» // СПС КонсультантПлюс
9. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии: официальный сайт. — [Электронный ресурс] URL: https://rosreestr.gov.ru/site/ (дата обращения: 27.09.2023).