Договор участия в долевом строительстве представляет собой соглашение, в силу которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию [3].

Такая конструкция закреплена в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Экономический смысл состоит в том, что гражданин или организация передают денежные средства застройщику до завершения строительства, а взамен получают право требования передачи помещения. Застройщик привлекает финансирование, дольщик рассчитывает получить объект, стоимость которого к моменту завершения работ может оказаться выше первоначальных вложений [11, с. 34]. В этом сочетаются признаки возмездного договора, направленного на передачу имущества, и элементы инвестиционной деятельности [12, с. 210].

Правовое положение дольщика не является однородным. Если гражданин приобретает жилое помещение для личных или семейных нужд, он выступает как потребитель [2]. Если объект приобретается для извлечения дохода, появляется инвестиционный признак [4]. Возникает вопрос о правовой природе договора. Ответ не может быть одинаковым для всех ситуаций. В одних случаях преобладает потребительская направленность, в других — инвестиционная. Это порождает дуализм статуса дольщика. Дуализм означает, что один и тот же субъект может иметь разные правовые качества в зависимости от цели, объекта, поведения и иных обстоятельств [13, с. 24]. Такое положение влияет на объем защиты, распределение рисков и применение норм [7, с. 112].

Нормативную основу образуют Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), Федеральный закон № 214-ФЗ, Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300–1 «О защите прав потребителей», Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Специальный закон о долевом строительстве закрепляет требования к застройщику, порядок заключения договора, существенные условия, ответственность за нарушение сроков, гарантии качества [2]. В нем предусмотрены разрешение на строительство, проектная декларация, государственная регистрация договора, эскроу-счета [2]. Эти меры направлены на снижение рисков дольщиков и повышение прозрачности рынка [8, с. 45].

Закон о защите прав потребителей применяется, если гражданин приобретает товары, работы или услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью [2]. Закон об инвестиционной деятельности определяет инвестора как субъекта, осуществляющего вложения и обладающего правами на результаты инвестиционной деятельности [4].

Соотношение этих норм не всегда очевидно. Специальный закон имеет приоритет в отношениях с застройщиком, но он не отменяет потребительские гарантии для граждан [5]. Инвестиционная составляющая также не исчезает, поскольку дольщик принимает риск, связанный со строительством, и рассчитывает на получение экономической выгоды [11, с. 56].

Таким образом, потребительский статус дольщика проявляется в том, что гражданин, приобретающий жилье для проживания, попадает в сферу действия Закона о защите прав потребителей [2]. Это дает ему право на получение необходимой и достоверной информации, на качество объекта, на возмещение убытков, на неустойку за нарушение срока передачи, на компенсацию морального вреда, на штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований [2].

Потребительский статус основан на признании неравенства сторон. Застройщик является профессиональным участником рынка, обладает специальными знаниями, ресурсами и доступом к информации. Дольщик-гражданин выступает как более слабая сторона [7, с. 115]. Законодательство стремится выровнять положение, предоставляя дополнительные гарантии. Например, при нарушении срока передачи объекта дольщик может требовать неустойку в повышенном размере [3].

При существенных недостатках он вправе отказаться от договора и потребовать возврата средств [3]. Судебная практика подтверждает: если жилье приобретается для личных нужд, потребительские нормы применяются [5]. Верховный Суд Российской Федерации в Постановлении Пленума от 28 июня 2012 года № 17 указал, что к отношениям по долевому строительству с гражданином применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом [5]. Это означает, что потребительская защита не устраняется, а дополняет гарантии специального закона [6].

Однако потребительский статус не является безусловным. Если суд выявит предпринимательскую цель, защита может быть снята [6]. Критерии при этом не всегда ясны. Гражданин может приобрести несколько помещений, но не для продажи, а для членов семьи. Повторяемость сделок может указывать на бизнес, но сама по себе не решает вопрос. Требуется оценка всех обстоятельств [15, с. 26].

Инвестиционный статус дольщика проявляется в том, что он вкладывает средства на раннем этапе и принимает риск [11, с. 34]. Его интерес не сводится к удовлетворению жилищной потребности. Он может рассчитывать на рост стоимости объекта, на последующую продажу или сдачу в аренду [12, с. 215]. В таком случае отношения приобретают черты инвестиционной деятельности [4].

Для юридических лиц инвестиционный характер более выражен. Организация приобретает объект для использования в предпринимательской деятельности или для получения дохода [9, с. 88]. Гражданин также может действовать как инвестор, если приобретает несколько объектов с целью извлечения прибыли [11, с. 56]. Тогда на него не распространяются некоторые потребительские гарантии. Например, штраф и компенсация морального вреда могут не применяться [6].

При этом инвестиционный статус не означает абсолютного исключения императивных норм специального закона [3]. Застройщик обязан соблюдать требования закона независимо от того, кто является дольщиком [3]. Гарантии по сроку передачи, качеству, ответственности сохраняются [3]. Различие состоит в объеме дополнительной защиты, которая связана с потребительским законодательством [5].

Сама инвестиционная деятельность регулируется Федеральным законом № 39-ФЗ [4]. Инвестор имеет права на результаты вложений, может требовать исполнения обязательств, участвовать в управлении проектом в пределах договора [4, ст. 5]. Но в долевом строительстве его положение определяется специальным законом [2, ст. 4]. Это создает сочетание публичных и частных начал [12, с. 304].

Разграничение потребительского и инвестиционного статуса проводится по нескольким признакам. Основные из них: цель заключения договора; характер использования объекта; количество объектов; субъектный состав; источник средств; повторяемость сделок; поведение сторон [15, с. 25]. Цель заключения договора имеет большое значение. Личные или семейные нужды указывают на потребителя [2]. Извлечение дохода указывает на инвестора [4].

Характер использования объекта также важен. Проживание говорит о потребительском интересе. Продажа или аренда свидетельствуют об инвестиционном интересе [11, с. 57]. Количество объектов может иметь значение. Одно помещение нередко связано с личной потребностью. Несколько объектов могут указывать на бизнес [6].

Субъектный состав не является решающим. Гражданин без статуса предпринимателя нередко признается потребителем. Организация или индивидуальный предприниматель могут быть признаны инвестором [15, с. 26]. Источник средств помогает понять цель. Личные накопления, кредит для личных нужд указывают на потребительский признак, а коммерческий кредит, средства бизнеса указывают на инвестиционный признак [10, с. 58].

Повторяемость сделок может свидетельствовать о предпринимательской деятельности: поведение сторон, переписка, реклама, условия договора, последующие действия помогают определить действительную цель. При этом ни один признак не является решающим. Суд оценивает совокупность доказательств [5]. Это создает гибкость, но одновременно порождает неопределенность, так как участники не всегда могут предвидеть, как будет квалифицирован их статус [15, с. 55].

Судебная практика также играет большую роль в определении статуса дольщика. Верховный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что гражданин, приобретающий жилье для личных нужд, является потребителем [5]. К нему применяются нормы о защите прав потребителей. Если же суд выявляет предпринимательскую цель, потребительские нормы не применяются [6].

В ряде дел суды отказывали в компенсации морального вреда и штрафе, когда видели, что гражданин приобрел несколько квартир для последующей продажи [6]. В других делах наличие нескольких объектов не помешало признать потребительский статус, если объекты предназначались для членов семьи. Это свидетельствует о значении конкретных обстоятельств.

Отдельного внимания заслуживает вопрос о статусе индивидуального предпринимателя. Наличие статуса индивидуального предпринимателя не означает автоматически инвестиционный характер [15, с. 26]. Предприниматель может приобретать жилье для личного использования. И наоборот, гражданин без статуса индивидуального предпринимателя может вести инвестиционную деятельность. Суды оценивают цель, а не формальный статус [5]. Практика также показывает, что застройщик не вправе навязывать условия, ухудшающие положение потребителя [2]. Если такие условия включены в договор, они могут быть признаны недействительными. Это относится к срокам, качеству, ответственности [3]. Кроме того, инвестор в меньшей степени защищен императивными нормами, но общие требования добросовестности и справедливости сохраняются [1].

Кроме того, правовая неопределенность статуса дольщика создает проблемы. Гражданин может не знать, будет ли он признан потребителем или инвестором. Застройщик может использовать это для снижения ответственности [15, с. 57]. Суды вынуждены оценивать множество факторов, что увеличивает сроки рассмотрения дел.

Соответственно, для совершенствования регулирования можно предложить несколько мер:

1. Следует закрепить в законе презумпцию потребительского статуса для гражданина, если не доказано иное. Это упростит защиту слабой стороны;
2. Целесообразно определить критерии инвестиционной деятельности применительно к долевому строительству. Например, указать, что приобретение более трех объектов в течение года может рассматриваться как предпринимательская цель, если не доказано обратное;
3. Необходимо усилить гарантии для всех дольщиков независимо от статуса. Эскроу-счета, страхование, контроль за застройщиком снижают риски;
4. Следует развивать информационную открытость. Дольщик должен понимать последствия заключения договора;
5. Существенно обеспечить единообразие судебной практики. Обзоры Верховного Суда Российской Федерации помогают нижестоящим судам;
6. Баланс интересов требует также сохранения потребительской защиты для граждан, приобретающих жилье для личных нужд. В то же время инвестиционная деятельность должна иметь понятные правила. При этом смешение статусов не должно приводить к злоупотреблениям.

Таким образом, правовая природа договора участия в долевом строительстве не сводится к одной модели. Дольщик может быть потребителем, инвестором или сочетать качества. Квалификация, в свою очередь, зависит от цели, объекта, субъекта, поведения сторон. Потребительский статус обеспечивает защиту гражданина как слабой стороны, а инвестиционный статус отражает риск и доход.

Кроме того, дуализм не означает отрицание императивных гарантий специального закона. Он влияет на объем дополнительной защиты. Для устойчивого регулирования необходимо сохранять гарантии специального закона для всех дольщиков, применять Закон о защите прав потребителей при личной цели, учитывать инвестиционную цель при оценке злоупотреблений, развивать критерии разграничения в законе и практике.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 5. — Ст. 410.
2. Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300–1 «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 3. — Ст. 140.
3. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (ч. 1). — Ст. 40.
4. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ. — 1999. — № 9. — Ст. 1096.
5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2012. — № 9.
6. Обзор судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2014. — № 4.
7. Брагинский, М. И. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. — Москва: Статут, 2002. — 1038 с.
8. Гражданское право: учебник: в 4 т. / под ред. Е. А. Суханова. — Москва: Статут, 2019. — Т. 1. — 576 с.
9. Иоффе, О. С. Советское гражданское право / О. С. Иоффе. — Москва: Статут, 2003. — 494 с.
10. Козлова, Е. Б. Договор участия в долевом строительстве: правовая природа и место в системе гражданско-правовых договоров / Е. Б. Козлова // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2008. — № 8. — С. 23–29.
11. Майфат, А. В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования / А. В. Майфат. — Москва: Волтерс Клувер, 2006. — 328 с.
12. Романец, Ю. В. Система договоров в гражданском праве России / Ю. В. Романец. — Москва: Юристъ, 2001. — 496 с.
13. Туктаров, Ю. Е. Договор участия в долевом строительстве: правовая природа / Ю. Е. Туктаров // Журнал российского права. — 2005. — № 7. — С. 54–62.
14. Шайдуллина, Э. Р. О правовой природе договора участия в долевом строительстве / Э. Р. Шайдуллина // Актуальные проблемы российского права. — 2016. — № 5. — С. 98–104.
15. Шершеневич, Г. Ф. Учебник русского гражданского права / Г. Ф. Шершеневич. — Москва: Статут, 2005. — 461 с.