The article is devoted to studying the influence of the principle of good faith on the process of recovering lost profits in lease relations. The author analyzes the mechanism for minimizing losses through the prism of Article 404 of the Civil Code of the Russian Federation and the application of the rules on substitute transactions (Article 393.1 of the Civil Code of the Russian Federation). The criteria for the reasonableness of the tenant’s conduct and the distribution of the burden of proof when challenging the amount of losses caused by the landlord’s unlawful unilateral termination of the contract are considered.

Институт возмещения убытков в современном российском гражданском праве претерпел значительную эволюцию, перейдя от формального декларирования права на компенсацию к созданию сложных механизмов оценки поведения участников оборота. При неправомерном одностороннем отказе арендодателя от исполнения обязательств арендатор, как потерпевшая сторона, вправе рассчитывать на восстановление своего имущественного положения. Однако реализация этого права не является безусловной и тесно связана с фундаментальным принципом гражданского права — обязанностью кредитора принимать разумные меры по минимизации собственных потерь.

В российской правовой системе обязанность по минимизации убытков (известная в англо-саксонской доктрине как mitigation of damages) находит свое отражение в статьях 393 и 404 ГК РФ. Согласно п. 1 статьи 404 ГК РФ, суд наделен полномочием уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков либо не принял разумных мер к их уменьшению. В контексте аренды коммерческой недвижимости это означает, что арендатор, узнав о прекращении доступа в помещение, не вправе занимать пассивную позицию, допуская бесконтрольное накопление убытков в виде упущенной выгоды.

Проблема минимизации убытков в арендных отношениях наиболее остро проявляется при определении периода, за который взыскивается неполученная прибыль. Судебная практика Верховного суда РФ последних лет (в частности, позиции, отраженные в определениях его Судебной коллегии по экономическим спорам) последовательно продвигает стандарт поведения «заботливого и рачительного предпринимателя». Если арендатор после расторжения договора в течение длительного времени не предпринимает попыток поиска альтернативной площади, оставаясь в состоянии вынужденного простоя, арендодатель вправе заявить о недобросовестности истца. В таком случае размер упущенной выгоды может быть ограничен судом периодом времени, который объективно требовался для заключения замещающей сделки.

Особое значение в механизме защиты прав арендатора имеет статья 393.1 ГК РФ, введенная в ходе реформы обязательственного права.

Она закрепляет право кредитора потребовать возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по замещающей сделке. Для арендатора замещающей сделкой является заключение нового договора аренды на аналогичное помещение.

Взаимосвязь упущенной выгоды и замещающей сделки носит комплексный характер. С одной стороны, заключение договора аренды на новое помещение прекращает период накопления упущенной выгоды, так как коммерческая деятельность арендатора возобновляется. С другой стороны, если новая арендная ставка выше прежней, эта разница (умноженная на оставшийся срок действия первоначального договора) трансформируется в реальный ущерб арендатора. При этом закон допускает использование как конкретного метода расчета (по фактически заключенному новому договору), так и абстрактного (исходя из среднерыночной цены, если замещающая сделка еще не совершена).

Однако применение статьи 393.1 ГК РФ налагает на арендатора обязанность соблюдать критерий сопоставимости: замещающая сделка должна быть совершена в разумный срок и на разумных условиях. Например, если арендатор взамен утраченного офиса класса B арендует помещение класса A+ со значительно большей площадью, арендодатель может успешно оспорить размер убытков, указав на несопоставимость объектов. Разумность в данном случае оценивается судом исходя из того, была ли такая сделка вынужденной альтернативой или же арендатор допустил необоснованное завышение своих расходов за счет нарушителя.

Важным аспектом является распределение бремени доказывания. Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного суда РФ № 7, именно должник (арендодатель) должен доказать, что кредитор (арендатор) действовал неразумно или недобросовестно и не принял доступных ему мер по уменьшению убытков. Арендодателю необходимо представить доказательства того, что на рынке в соответствующий период существовали свободные аналогичные площади по схожей или меньшей цене, которые арендатор проигнорировал. Без представления таких доказательств голословные утверждения о пассивности истца судами отклоняются.

Более того, современная судебная практика подчеркивает, что риск неэффективности мер по минимизации убытков несет сторона, нарушившая обязательство. Если арендатор предпринял попытки найти новое помещение (вел переписку с агентами, осматривал объекты), но не смог заключить договор в короткие сроки из-за специфических требований к недвижимости (например, необходимость лицензирования деятельности по конкретному адресу или наличие особых технических условий), его поведение признаётся правомерным. В этом случае упущенная выгода взыскивается в полном объеме за весь период фактического простоя.

Таким образом, обязанность по минимизации убытков и институт замещающих сделок выступают в качестве необходимых регуляторов размера ответственности в арендных спорах. Они не позволяют арендатору превращать факт нарушения договора в источник обогащения, но при этом гарантируют компенсацию потерь тем предпринимателям, которые проявляют должную осмотрительность.

Для успешного взыскания убытков арендатору рекомендуется документировать каждый шаг поиска альтернативного помещения, что позволит нейтрализовать аргументы арендодателя о невыполнении обязанности по минимизации потерь и обеспечит взыскание максимально обоснованной суммы упущенной выгоды.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
2. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» // Российская газета. — 2016. — № 70.
3. Гражданское право : учебник: в 4 т. / отв. ред. Е. А. Суханов. — Москва : Статут, 2023. — 606 с.
4. Иоффе, О. С. Обязательственное право. — Москва : Юридическая литература, 1975. — 880 с.
5. Скловский, К. И. Собственность в гражданском праве. — Москва : Статут, 2023. — 895 с.