Кадастровая стоимость представляет собой юридически значимую характеристику недвижимости, используемую, в частности, при исчислении земельного налога, налога на имущество физических лиц и налога на имущество организаций в предусмотренных законом случаях. Поэтому спор о ее величине затрагивает не только результаты оценки имущества, но и объем налоговой обязанности. Публично-правовой характер подобных споров отражен в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 [1] и в специальном регулировании главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации [2].

Как справедливо отмечает Е. В. Климов, в России более десяти лет развивается институт кадастровой оценки, назначение которого — установление кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения [3, с. 45]. При этом, по мнению А. Д. Власова, кадастровая оценка носит субъективный характер, поскольку представляет собой рыночную стоимость на дату расчета, а рыночная стоимость имеет вероятностный характер — «сколько оценщиков — столько мнений» [4, с. 72]. Это принципиальное замечание имеет прямое отношение к рассматриваемой проблематике: сама природа кадастровой стоимости порождает необходимость механизмов ее оспаривания.

Для правильной квалификации требований необходимо различать оспаривание величины кадастровой стоимости и оспаривание исчисленного налогового обязательства. В первом случае проверяется стоимостная характеристика объекта недвижимости; во втором — правомерность применения налоговым органом соответствующей базы, ставки, льгот и иных правил расчета. Пленум Верховного Суда РФ отдельно указал на недопустимость совместного рассмотрения требования о пересмотре кадастровой стоимости и требования о пересмотре налоговых обязательств в рамках соответствующего кадастрового дела [1].

Следовательно, успешное разрешение кадастрового спора следует рассматривать как создание правовой предпосылки для корректировки налогообложения, а не как автоматическое разрешение всех разногласий с налоговым органом.

Принципиальное значение имеет также разграничение двух самостоятельных механизмов:

– Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Статья 21 Закона № 237-ФЗ относит к ним нарушения методических указаний, описки, арифметические и иные ошибки, повлиявшие на стоимость, а также искажение учитываемых данных об объекте [5].

– Установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Этот механизм позволяет заменить кадастровую величину результатом индивидуальной рыночной оценки в порядке, установленном законом.

Как отмечает А. П. Трубчиков, при рассмотрении административных дел об оспаривании кадастровой стоимости важное значение имеет правильное распределение бремени доказывания и формулирование требований к доказательствам [6, с. 25]. Так, само по себе расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью не следует отождествлять с конкретной ошибкой государственной оценки. При требовании об исправлении ошибки необходимо установить ее содержание и влияние на расчет. При установлении рыночной стоимости основное значение приобретает доказанность соответствующей рыночной величины.

Смешение указанных способов защиты способно привести к неправильному определению предмета доказывания. Например, отчет о рыночной стоимости может показывать иной экономический результат, но не объяснять, какое именно нарушение было допущено при первоначальном кадастровом расчете.

Процедура защиты зависит от применимого правового режима. Статья 22 Закона № 237-ФЗ предусматривает оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии, если она создана, либо в суде; обязательное предварительное обращение в комиссию для этого режима не установлено. Статья 22.1 предусматривает первоначальное рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости уполномоченным бюджетным учреждением и последующий судебный контроль его решения.

При этом нельзя механически исходить из универсального утверждения, что с 1 января 2026 года во всех субъектах Российской Федерации применяется только статья 22.1. Действующая редакция статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ связывает применение этого порядка с региональным решением о переходе: до установленной им даты статья 22.1 не применяется, а после перехода не применяется статья 22. Для ранее поданных заявлений предусмотрены специальные правила [7].

Таким образом, первичная правовая квалификация спора должна включать установление: региона нахождения недвижимости; даты и содержания решения о переходе; момента подачи заявления; основания пересмотра стоимости; периода, для которого требуется изменение налоговой базы.

В порядке статьи 22.1 к заявлению прилагается электронный отчет об оценке. По общему правилу заявление подается в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка, а не с даты составления отчета. Срок рассмотрения составляет тридцать календарных дней. Отказ должен содержать все выявленные причины, предусмотренные законом.

С исследовательской точки зрения предварительное обращение в учреждение имеет двойственный характер. Оно может обеспечить исправление стоимости без судебных расходов, однако результативность такого механизма зависит от качества мотивировки решения и возможности заявителя проверить оценочные возражения. Поэтому обязательную внесудебную стадию целесообразно оценивать не только по скорости рассмотрения, но и по ее способности реально устранить нарушение.

Дела об оспаривании кадастровой стоимости, а также предусмотренных законом решений и действий бюджетного учреждения рассматриваются в первой инстанции верховными судами республик, краевыми, областными и другими соответствующими судами субъектов Российской Федерации. Такая подсудность установлена пунктом 15 части 1 статьи 20 КАС РФ и распространяется также на споры, инициируемые организациями [2].

Статья 245 КАС РФ связывает право обращения граждан и организаций с тем, что кадастровая стоимость затрагивает их права и обязанности. Статья 246 требует указать соответствующую связь в административном исковом заявлении. Для налоговых целей ее целесообразно раскрывать через принадлежность объекта, статус налогоплательщика и применение спорной стоимости при определении налоговой базы.

Состав участников зависит от предмета спора. При оспаривании отказа бюджетного учреждения именно его решение составляет объект судебной проверки. При непосредственном оспаривании результатов определения стоимости статья 247 КАС РФ предусматривает участие органов, утвердивших результаты и осуществляющих функции по государственной кадастровой оценке, а также бюджетного учреждения. Суд вправе привлечь иных лиц, права которых могут быть затронуты [2].

Практически значима возможность объединить требование о признании решения учреждения незаконным с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Такая конструкция прямо предусмотрена частью 1.1 статьи 246 КАС РФ. Для оспаривания решений и действий учреждения действует трехмесячный срок со дня, когда административному истцу стало известно о соответствующем решении или действии; при наличии уважительных причин срок может быть восстановлен.

Считаем, что соединение требований способствует процессуальной экономии: судебная защита направляется не только на устранение незаконного отказа, но и на достижение конечного результата — установление надлежащей стоимости.

Предмет доказывания определяется выбранным способом защиты. При установлении рыночной стоимости требуется подтвердить достоверность оценочного результата. При исправлении ошибки необходимо обосновать наличие конкретного дефекта исходных данных или расчета.

Как подчеркивает А. П. Трубчиков, в административных делах об оспаривании кадастровой стоимости проявляется активная роль суда: суд назначает экспертизу по собственной инициативе, даже если стороны не ходатайствуют об этом [6, с. 24]. Это отличает административное судопроизводство от классического состязательного процесса и отражает публично-правовую природу рассматриваемых споров.

Статья 247 КАС РФ возлагает на стороны обязанность доказывать обстоятельства, которыми они обосновывают требования и возражения, и предусматривает возможность истребования доказательств судом. Одновременно споры о решениях бюджетного учреждения рассматриваются по правилам главы 22 КАС РФ с особенностями главы 25. Это требует разграничивать доказывание рыночной величины и проверку законности административного решения.

К административному иску об оспаривании решения учреждения по заявлению об установлении рыночной стоимости прилагается электронный отчет, включающий предусмотренные законом сведения ЕГРН. При оспаривании отказа исправить ошибки представляются документы, подтверждающие их наличие. Невыполнение специальных требований к заявлению влечет оставление его без движения, а при неустранении недостатков — возвращение.

При возникновении вопросов, требующих специальных знаний, существенное значение имеет судебная оценочная экспертиза. Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что она должна быть направлена на установление рыночной стоимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности [1]. А. П. Трубчиков отмечает, что формулировка вопросов эксперту в некоторой степени обусловливает результаты экспертизы, что требует особой тщательности при их подготовке [6, с. 25].

Для повышения качества судебной проверки предлагается последовательно исследовать: соответствие характеристик объекта использованным данным; сопоставимость объектов-аналогов; обоснованность корректировок; учет ограничений использования и обременений; воспроизводимость расчетов; соответствие выбранной даты оценки применимому порядку защиты.

Последний вопрос особенно важен: дата составления отчета, дата оценки, дата обращения и дата начала применения стоимости имеют разное юридическое значение. Их смешение способно сделать даже методически качественный отчет непригодным для разрешения конкретного требования.

Налоговый результат пересмотра определяется не только новой величиной, но и периодом ее применения. Статья 18 Закона № 237-ФЗ различает основания изменения стоимости. В частности, при установлении рыночной стоимости бюджетным учреждением действует правило о применении с 1 января года подачи заявления с установленными законом ограничениями; для оспаривания по статье 22 предусмотрено отдельное правило. Уменьшение стоимости вследствие исправления предусмотренных законом ошибок может иметь иной временной эффект.

Следовательно, формула «любое снижение кадастровой стоимости» позволяет пересчитать налог за все прошлые годы» юридически некорректна. Для определения последствий необходим совместный анализ основания пересмотра, сведений ЕГРН, правил соответствующего налога и специальных судебных позиций.

Особую проблему составляет архивная кадастровая стоимость — величина, замененная в ЕГРН новой, но использованная для налогообложения прошедших периодов. Конституционный Суд РФ в постановлении от 14 июля 2026 года № 48-П признал статью 22.1 Закона № 237-ФЗ частично неконституционной применительно к невозможности эффективного оспаривания такой стоимости добросовестными физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями [8].

До законодательного урегулирования Суд предусмотрел возможность обращения указанного налогоплательщика в бюджетное учреждение в течение одного года со дня, когда ему стало или должно было стать известно о налогово-правовых последствиях кадастровой оценки. Пересмотр допускается для определения базы по земельному налогу или налогу на имущество физических лиц за соответствующие предшествующие годы в пределах трех лет, предшествующих году обращения. Этот специальный порядок нельзя автоматически распространять на организации и индивидуальных предпринимателей.

Из данной позиции следует, что архивный статус стоимости сам по себе не должен исключать защиту, когда ее налоговые последствия продолжают затрагивать лицо. Научное значение этого подхода состоит в смещении акцента с формального состояния реестра на сохраняющееся имущественное обременение налогоплательщика.

Таким образом, особенности кадастровых споров в целях налогообложения обусловлены соединением оценочного, публично-правового и процессуального элементов. Их правильное рассмотрение требует разграничения исправления ошибок и установления рыночной стоимости, определения применимого регионального порядка, точного формулирования требований и проверки юридически значимых дат.

Основной вывод исследования состоит в том, что эффективность защиты определяется не самим фактом снижения кадастровой стоимости, а возможностью применить результат пересмотра к налоговым обязательствам, затрагивающим заявителя. Поэтому рассмотрение таких дел должно обеспечивать согласованность судебной проверки оценки и последующего восстановления имущественных прав налогоплательщика.

Литература:

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_181899/ (дата обращения: 12.10.2026).

2. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 № 21-ФЗ [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_176147/ (дата обращения: 12.10.2026).

3. Климов Е. В. Легитимное и практическое соотношение понятий кадастровой и рыночной стоимости земельных участков // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2024. — № 3. — С. 45–56.

4. Власов А. Д. Теоретическая стоимость объекта недвижимости и природных ресурсов как база налогообложения // Вестник СГУГиТ. — 2022. — Т. 27, № 3. — С. 71–77.

5. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/ (дата обращения: 12.10.2026).

6. Трубчиков А. П. Отдельные вопросы процесса доказывания в административных делах об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости // Арбитражный и гражданский процесс. — 2023. — № 8. — С. 23–28.

7. Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_358790/ (дата обращения: 12.10.2026).

8. Постановление Конституционного Суда РФ от 14.07.2026 № 48-П «По делу о проверке конституционности статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в связи с жалобами граждан Бухмиллер И. Ф. и Епифанова А. В». [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_539371/ (дата обращения: 12.10.2026).