The article analyzes the evolution of the state real estate accounting system in pre-revolutionary Russia. The relevance of the research is due to the need to understand the historical roots of the modern system of state registration of rights to real estate. The stages of the formation of the accounting system are considered: from scribe descriptions and patrimonial books of the XV–XVII centuries through Peter's reforms and the boundary system of the XVIII century to the patrimonial-serf order and the creation of a system of notarial archives in the XIX — early XX century. The theoretical significance of the work lies in the systematization of historical and legal material and in identifying the logic behind the development of state real estate registration as an institution reflecting the economic and political needs of the state. Based on the research results, the main trends in evolution have been identified: the transition from fiscal and tax accounting to the registration of rights, the strengthening of the public‑law component, and the gradual formalization of procedures. The practical conclusions can be used in analyzing current problems related to the registration of rights and in developing proposals for improving legislation.

Keywords: state registration of rights, real estate, cadastral books, patrimonial books, land surveying, serfdom system.

Введение

Актуальность исследования обусловлена тем, что реформирование системы регистрации прав на недвижимость, активно происходящее в последние десятилетия, требует учета исторического опыта. Многие проблемы, с которыми сталкивается современный законодатель, решались в дореволюционной России — вопросы соотношения публично-правового и частноправового начал, определение оптимальной степени формализации процедур, обеспечение достоверности сведений.

Целью статьи является анализ эволюции системы государственного учета недвижимости в дореволюционной России, выявление ключевых этапов и тенденций ее развития.

Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи: выявить и охарактеризовать основные исторические этапы становления системы учета недвижимости; определить основные тенденции эволюции института и их значение для понимания современной системы регистрации.

1. Основные этапы эволюции системы государственного учета недвижимости

Эволюция системы государственного учета недвижимости в дореволюционной России представляет собой длительный процесс, отражающий последовательное усложнение экономических отношений и совершенствование государственного аппарата. Этот процесс прошел несколько качественно различных этапов, каждый из которых характеризовался специфическими формами фиксации прав и механизмами подтверждения законности владения землей и иными объектами недвижимости.

Первоначальный этап становления учетной системы относится к периоду XV–XVII веков и связан с формированием централизованного Московского государства. «Основной формой учета в этот период становятся писцовые и переписные книги, которые выполняли преимущественно фискально-податные функции» [1, с. 122]. Писцовые описания земель, проводившиеся специальными комиссиями, фиксировали состав земельных угодий, их принадлежность и размеры.

Параллельно с писцовым учетом развивались вотчинные книги и иные актовые документы, в которых фиксировались сделки с землей и права на нее. Однако разрозненность этих форм учета, отсутствие единой системы и слабость государственного контроля создавали благоприятную почву для злоупотреблений и земельных споров. Как отмечают А. В. Зуев, М. П. Бородин, С. Н. Рубцов, В. А. Беседина, «в этот период предпринимались попытки упорядочить учет и создать более надежные механизмы подтверждения прав» [4, с. 248].

Качественный сдвиг в развитии системы учета происходит в эпоху петровских реформ и последующего периода. Указ о единонаследии 1714 года и последующие законодательные акты заложили основы единого правового режима недвижимости, унифицировав понятие «вотчины» и «поместья» в категорию «недвижимое имение». Введение подушной подати потребовало проведения ревизий, которые обеспечивали определенную систематизацию сведений о населении и имуществе.

Важным этапом в истории рассматриваемого института стало развитие межевой системы в XVIII–XIX веках. Генеральное межевание было призвано установить точные границы земельных владений и закрепить их юридически. В ходе межевания создавались межевые книги и планы, фиксировавшие результаты разграничения земель. Специальные межевые конторы и землемеры осуществляли техническую работу, а государство контролировало процесс установления границ. «Межевая система решала преимущественно задачу пространственного определения объектов» [3, с. 187].

Особый этап в развитии учетной системы связан с существованием вотчинно-крепостного порядка, который господствовал в XVIII — первой половине XIX века. В этот период основным способом фиксации прав на недвижимость становится совершение крепостных актов, которые составлялись в присутственных местах — палатах гражданского суда и уездных судах. Крепостной порядок предполагал обязательное участие государственных органов в оформлении сделок с недвижимостью. Однако процедура была крайне забюрократизированной, требовала значительных временных и материальных затрат.

Крепостной порядок не обеспечивал надлежащей систематизации сведений о правах на недвижимость. Как отмечает Н. Г. Мигушева, «к середине XIX века стала очевидной необходимость реформирования системы укрепления прав на недвижимость» [5, с. 40].

Вторая половина XIX века ознаменовалась судебной реформой 1864 года и последующими преобразованиями, которые затронули и сферу учета недвижимости. Произошло учреждение института нотариата, создание нотариальных архивов, в которых концентрировались документы о сделках с недвижимостью.

Развитие системы учета недвижимости в конце XIX — начале XX века продолжилось в направлении усиления публично-правового начала и унификации процедур. Проекты создания единой системы регистрации прав на недвижимость, обсуждавшиеся в этот период, предусматривали создание вотчинных книг, в которых должны были фиксироваться все права на земельные участки и иные объекты недвижимости. Идея вотчинной системы, заимствованная из германского права, предполагала, что запись в вотчинной книге приобретает правообразующее значение, а сама книга становится основным доказательством наличия и содержания прав. Однако реализация этих проектов была прервана революционными событиями 1917 года.

2. Тенденции эволюции системы государственного учета недвижимости

Эволюцию системы государственного учета недвижимости в дореволюционной России позволяют характеризовать несколько тенденций:

Первая тенденция состоит в постепенном переходе от фискально-податного учета к правоустанавливающей регистрации. На ранних этапах существования учетной системы, в XV–XVII веках, основной целью составления писцовых и переписных книг было обеспечение сбора налогов и распределения повинностей. По мере развития гражданского оборота и укрепления института частной собственности акцент постепенно смещался в сторону фиксации прав и обеспечения их защиты» [2, с. 83]. К началу XX века идея создания системы, в которой запись о праве приобретает правообразующее значение, получила широкое признание и была близка к реализации в проектах вотчинной реформы.

Вторая тенденция заключается в усилении публично-правового начала в регулировании отношений, связанных с недвижимостью. Государство на протяжении рассматриваемого периода последовательно усиливало контроль над оборотом недвижимости и фиксацией прав на нее. Введение крепостного порядка, создание межевой системы, учреждение нотариата предполагали активное участие государственных органов в оформлении и подтверждении прав на недвижимость. Публично-правовое начало проявлялось в установлении обязательных процедур и создании системы органов, ответственных за ведение учетной документации.

Третья тенденция связана с постепенной формализацией и усложнением процедур. На ранних этапах учет велся в достаточно простых формах — записи в книгах, составление актов. Со временем процедуры становились детализированными и формализованными. «Развитие законодательства о недвижимости сопровождалось установлением строгих требований к форме сделок, порядку их совершения и регистрации» [6, с. 104].

Четвертая тенденция отражает поиск баланса между публично-правовыми и частноправовыми интересами. На протяжении всей истории рассматриваемого института государство стремилось обеспечить, с одной стороны, эффективный контроль над оборотом недвижимости в фискальных и политических целях, а с другой — создать условия для нормального функционирования гражданского оборота и защиты прав собственников. «Соотношение этих начал менялось на разных этапах: в периоды реформ акцент смещался в сторону частноправовых интересов, в периоды консервации — в сторону публичного контроля» 7, с. 21. К началу XX века в проектах реформы регистрации прав на недвижимость отчетливо проявлялось стремление к достижению сбалансированной модели.

Пятая тенденция заключается в институциональном развитии и специализации органов, осуществляющих учет недвижимости. От разрозненных комиссий и приказов, занимавшихся писцовыми описаниями, через систему крепостных учреждений и межевых контор к нотариату и проектам специализированных регистрационных органов — прослеживается четкая линия на создание институтов, обладающих специальной компетенцией в сфере учета недвижимости.

Вывод

Система государственного учета недвижимости прошла длительный путь развития от примитивных фискальных описаний XV–XVII веков до сложных проектов вотчинной реформы начала XX века. Каждый этап эволюции отражал потребности экономического и политического развития страны и сопровождался совершенствованием правовых механизмов и институциональных форм. Основные тенденции этого процесса — переход от фискального учета к правоустанавливающей регистрации, усиление публично-правового начала, формализация процедур и институциональное развитие — определили общую логику эволюции института.

К началу XX века российская система учета недвижимости вплотную подошла к созданию единой публичной системы регистрации прав, основанной на вотчинном принципе. Проекты реформы, разрабатывавшиеся в этот период, предусматривали создание вотчинных книг, в которых фиксировались бы все права на земельные участки, а запись приобретала бы правообразующее значение. Однако реализация этих проектов не была завершена в связи с революционными событиями 1917 года. Прерванная линия развития была в определенной степени возобновлена лишь в конце XX века в современной реформе системы государственной регистрации прав на недвижимость.

Литература:

1. Блинова М. А. Становление и развитие государственной регистрации прав на недвижимое имущество в дореволюционной России // Проблемы экономики и юридической практики. 2022. Т. 18. № 3. С. 119–128.

2. Борисенок О. С. Становление и развитие института государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним // Известия Гомельского государственного университета имени Ф. Скорины. 2026. № 2 (155). С. 80–86.

3. Жолобов И. Ю. Тенденции развития законодательства о государственном кадастровом учете и регистрации прав на недвижимость // Цифровые технологии в управлении земельными ресурсами и недвижимостью: современные инструменты и региональные модели. Москва, 2026. С. 183–190.

4. Зуев А. В., Бородин М. П., Рубцов С. Н., Беседина В. А. Становление и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России // Вопросы российского и международного права. 2023. Т. 13. № 9–1. С. 242–251.

5. Мигушева Н. Г. Орган государственной регистрации недвижимости: ретроспектива и современность // Вестник магистратуры. 2022. № 8 (131). С. 39–41.

6. Пустовалова И. Н., Баркина Д. Д. Социальная значимость государственной регистрации недвижимости // Развитие науки и технологий в современной России (шифр — ВКРН). Сборник материалов IV Всероссийской научно-практической конференции. Москва, 2024. С. 102–107.

7. Харченко А. В. Становление и современное развитие института государственной регистрации прав на недвижимость в России // Хозяйство и право. 2022. № 6 (545). С. 19–27.