Историко-правовые аспекты нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом



В настоящей статье рассматривается процесс эволюции института нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом в России. На основе обобщения и анализа, сформировавшихся в юридической доктрине научных подходов, выделены основные этапы становления и развития нотариата как органа, наделенного полномочиями в сфере осуществления гражданского оборота недвижимого имущества, дана краткая характеристика каждого из приведенных этапов. Обозначены основные закономерности развития функции нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом на разных этапах исторического развития.

Ключевые слова: нотариат; история нотариата; эволюция нотариата; генезис нотариата; развитие нотариата; законодательство о нотариате; недвижимое имущество; сделки с недвижимым имуществом; нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом.

This article examines the evolution of the institution of notarization of real estate transactions in Russia. Based on the generalization and analysis of the scientific approaches formed in the legal doctrine, the main stages of the formation and development of the notary as a body vested with powers in the field of civil circulation of real estate, are highlighted, a brief description of each of the stages is given. The main patterns of development of the function of notarial certification of transactions with real estate at different stages of historical development are outlined.

Keywords: notary; history of notaries; evolution of notaries; genesis of notaries; development of notaries; legislation on notaries; real estate; real estate transactions; notarization of transactions with real estate.

В свете законодательных изменений, коснувшихся нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, представляется необходимым проследить весь процесс эволюции правового регулирования, института нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом и выявить предпосылки и закономерности его становления и развития. Представляется, что подобный исследовательский подход позволит дать объективную правовую оценку произошедших законодательных изменений и современного состояния института нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом.

В рамках настоящего исследования на основе анализа научных подходов, сформулированных в доктрине гражданского права, предпринята попытка выделить и кратко охарактеризовать основные этапы формирования, становления и развития правовых основ нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом.

Анализ литературных источников позволил прийти к выводу, что момент возникновения нотариата и, как следствие, зарождения деятельности по нотариальному удостоверению сделок с недвижимым имуществом в России вызывает множество дискуссии в правовой доктрине [1; 4; 6; 7; 8].

Так, О. М. Сычев, отмечает, что среди представителей доктрины гражданского права, исследующих историю становления и развития отечественного нотариата, отсутствует единство во мнениях относительно момента его зарождения. По мнению одних авторов, прообразом нотариата в России появился в X веке, по мнению вторых, отправном точкой в истории отечественного пронотариата является период феодальной раздробленности XII — XIV вв., третьи, считают, что нотариат зародился в конце XV века. При этом все ученые сходятся во мнении, что предпосылкой для возникновения нотариата явилось стремительное развитие гражданского оборота [11, с. 10].

Первые упоминания о формировании своеобразного прототипа нотариальной деятельности по удостоверению сделок с недвижимым имуществом содержатся в грамоте Антония Римлянина 1147г., зафиксировавшей факт совершения сделки по купле-продаже земельного участка на Руси.

Как отмечает С. В. Юшков «содержание ряда летописных источников позволяет прийти к выводу, что переход земли от одного владельца к другому осуществлялся в форме символической передачи дерна. При совершении купли-продажи земли помимо непосредственных участников сделки обязательно привлекались в качестве свидетелей истинности воли сторон подьячие, а также свидетели-послухи и писцы, закреплявшие документ своей печатью. Грамоты составлялись и исполнялись на дому, а после «являлись» для приложения к ним печати» [18].

В последующем в целях установления прав по договорам с недвижимостью вводились писцовые книги, в которых фиксировались данные, позволяющие подтвердить принадлежность имущества определенному лицу. После приобретения земельного участка покупатель «регистрировал» соответствующий акт, сведения о котором фиксировались в писцовой книге.

Сама потребность в нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом как особой функции нотариусов зарождалась и увеличивалась в процессе развития торгового оборота.

Как отмечает в своем исследовании А. М. Фемелиди, в XVI в. в качестве первых лиц, исполняющих нотариальные функции по составлению разного рода письменных актов выступали площадные подьячие. Из этой группы писцов и развился со временем нотариат. В Москве в XVII в. на Ивановской площади в Кремле располагалась главная контора площадных подьячих, где оформлялись различные письменные акты, включая акты совершения сделок купли-продажи земель. Акты писались всегда от первого лица, при этом с XV в. в актах стали указываться его составитель — конкретный писец и присутствовавшие при составлении письменного акта свидетели [17, с. 62].

Значительным шагом в формировании нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом стало принятие Соборного Уложения 1649 года. В соответствии с главой 10 «О суде» Соборного уложения 1649 года все сделки с недвижимым имуществом на большую сумму подлежали оформлению в обязательном присутствии свидетелей-послухов при непосредственном участии площадного подьячего (пронотариуса). После составления актов на вотчины и поместья, сведения о них вносились в Поместный приказ и представлялись в Печатный приказ для проставления государственной печати и оплаты обязательной пошлины [8].

Ряд определенных изменений в составление письменных актов, включая договоры купли-продажи объектов недвижимости и порядок придания им законной силы, был внесен при Петре I и Екатерине II.

Так, в Указе Петра I от 23 января 1699 г. устанавливалось требование о том, что «все челобитные и крепости (сделки с недвижимым имуществом) подлежат составлению в приказах и приказных избах только на гербовой бумаге. Если обозначенное императивное правило не соблюдалось, купчая с недвижимым имуществом признавалась недействительной, а на ее предъявителя налагался штраф» [3].

10 января 1701 г. был издан Указ «Об обряде совершения всякого рода крепостных актов», регулирующий процедуру подтверждения использования письменного договора и его заключения, в частности купчей (договоров купли-продажи недвижимости). Согласно Указу, договор вступал в законную силу с момента регистрации в приказе. Из числа бывших подьячих была образована Палата крепостных дел. Площадные подьячие стали именоваться подьячими крепостных дел. Здесь совершались все договоры с недвижимым имуществом (крепости) с привлечением свидетелей.

Как отмечает А. М. Фемелиди, впервые понятие собственно нотариуса появилось в 1729 г., когда в вексельном уставе впервые была упомянута должность публичного нотариуса [17, с. 61].

В период правления Екатерины II в 1775 году полномочия по совершению крепостных актов осуществляла Палата гражданского суда. При уездных судах создавались учреждения крепостных дел, осуществляющие крепостное (нотариальное) засвидетельствование сделок с недвижимостью. В 1781 г. в соответствии с изданными в тот период правовыми актами появились нотариусы для торговых сделок.

В 1835 году был введен в действие Свод законов Российской империи. Функции нотариата определялись Сводом Законов 1832 года (часть 1 том X), в соответствии с которым в нотариальном порядке совершались акты, направленные на отчуждение недвижимого имущества, включая мену, ограничение права собственности на недвижимое имущество.

К эпохе великих государственных и правовых реформ Александра II действия нотариусов по удостоверению сделок с недвижимостью совершались следующим образом: после составления письменных актов, нотариусы вносили сведения о них в «докладную книгу», которая впоследствии передавалась на рассмотрение присутствия суда. После удостоверения личности лиц, совершивших сделку, на праве продавца или залогодателя по отчуждению недвижимого имущества и проверки законности условий сделки суд проставлял на письменном акте отметку «совершить по закону», после чего он возвращался надсмотрщику. В свою очередь надсмотрщик должен был дословно внести сведения, содержащиеся в письменном акте в крепостные книги. Подобная процедура применялась исключительно к письменным актам об отчуждении недвижимого имущества и крепостных людей [19, с.13].

Принятие Положения о нотариальной части от 14 апреля 1866 года ознаменовало становление в России профессионального нотариата и появление профессиональных нотариусов. Согласно Положению письменные акты, совершаемые нотариусом, именовались нотариальными (или явочными), а утвержденные старшим нотариусом — крепостными. На нотариуса возлагалась обязанность сообщать старшему нотариусу судебного округа в ведении, которого находилось соответствующее недвижимое имущество о совершении каждого акта, совершаемого при его обязательном участии. При совершении купчих на недвижимое имущество должны были присутствовать три свидетеля, в качестве которых допускались исключительно совершеннолетние лица, грамотные и известные нотариусу либо лично или по достоверному о них засвидетельствованию. Нотариальные акты на недвижимое имущество обращались старшим нотариусом в акты крепостные, после чего они приобретали юридическую силу.

Революционные события привели к коренному перелому в правовом положении российского нотариата.

После октябрьской революции 1917 года было отменено право частной собственности на землю, вследствие чего все сделки с ней стали невозможными. Кроме того, были упразднены ранее функционировавшие судебные установления, включая нотариат. Поскольку нотариат воспринимался советской властью в качестве гаранта сохранности частной собственности 18 ноября 1918 г. по решению Народного комиссариата юстиции РСФСР все нотариальные архивы, содержащие сведения о частной собственности на недвижимое имущество были уничтожены.

04 октября 1922г. было принято Положение о государственном нотариате РСФСР, установившее процедуру совершения нотариальных действий. Через год после принятия ГК РСФСР было принято «Положение о государственном нотариате РСФСР издания 1923 года».

В ст. 27 ГК РСФСР 1922 г. устанавливались формы сделок: устные, которые могли совершаться в словесной форме и письменные — простые, засвидетельствованные, нотариальные, т. е. совершенные в нотариальном органе и внесенные в нотариальную актовую книгу [12, c. 25].

Засвидетельствованием сделок признавалась процедура, в рамках которой стороны передавали нотариусу договор, содержащий все согласованные между ними условия, на котором нотариус делал надпись о засвидетельствовании.

В соответствии с примечанием 1 к ст.130 ГК РСФСР 1922 г. когда законом устанавливалось обязательное совершение или засвидетельствование договора в нотариальном органе, договор, поскольку в законе не установлено иное, считался заключенным со времени его совершения или засвидетельствования в нотариальном порядке.

Несмотря на то, что в законодательстве советского периода отсутствовала юридическая категория «недвижимое имущество», ряд объектов, признаваемых в современном законодательстве объектами недвижимости, могли выступать в качестве предмета сделок. Нотариальная форма отдельных сделок с этими объектами признавалась обязательной. Так, в соответствии со ст. 239 ГК РСФСР (утв. ВС РСФСР 11 июня 1964 г.) обязательному нотариальному удостоверению подлежал договор купли-продажи жилого дома (части дома), расположенного в городе, рабочем, курортном или дачном поселке. Аналогичное правило, в соответствии со ст. 257 ГК РСФСР применялось к договору дарения жилого дома (части дома), а в силу ст. 255 ГК РСФСР и к мене таких объектов. Подобные правила действовали достаточно длительное время и в постсоветский период.

Применение правил, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК РФ о простой письменной форме договора купли-продажи недвижимости, предприятия и дарения недвижимости в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» [14] увязывались с введением в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [15].

До введения названного закона в действие в отношении указанных договоров применялись правила об обязательном нотариальном удостоверении.

После вступления в силу вышеназванного Федерального закона не подлежали обязательному нотариальному удостоверению договоры продажи, мены, дарения недвижимости. Обязательному нотариальному удостоверению подлежали договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ), а до 2004 г. нотариальному удостоверению подлежал договор об ипотеке. Кроме того, для совершения сделок по отчуждению недвижимости или сделок, подлежащих государственной регистрации, в силу ст. 35 Семейного кодекса РФ требовалось нотариально удостоверенное согласие супруга. Кроме вышеперечисленных договоров, обязательному удостоверению сделок подлежал и брачный договор, предметом которого являлось недвижимое имущество.

По замыслу законодателя, альтернативой нотариального удостоверения сделок должен был стать институт государственной регистрации сделок.

Как отмечает Р. С. Бевзенко, подобная идея была перенята из предшествующего опыта отечественного законодательства о недвижимом имуществе (Проект Вотчинного устава с объяснительною к нему запискою и далее), но, к сожалению, не оправдала ожиданий законодателя [2, с. 29].

Представляется справедливой точка зрения Е. А. Грызыхина о нецелесообразности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом при одновременном осуществлении регистрации перехода права собственности на нее, поскольку увязывание момента заключения сделки и, как следствие, возникновения прав и обязанностей сторон с моментом государственной регистрации не являлось гарантией защиты прав участников сделки. При этом автор отмечает, что в сложившихся обстоятельствах нотариальная форма не способствовала бы укреплению положения сторон и обеспечению стабильности гражданского оборота [5, с.114].

Проект изменений части первой Гражданского кодекса РФ содержал предложение о введении обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью.

Как отмечает С. С. Пономарев «нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом выступало бы гарантией надлежащей квалифицированной юридической проверки и в то же время способствовало бы разгрузить органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Однако обозначенное положение не вошло в итоговый текст изменений, поскольку установление требования об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимым имуществом существенно повысило бы как материальные, так и организационные издержки сторон, связанные с совершением указанных сделок» [10, с.40].

Вместе с тем, подход к государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом претерпел изменения, значительно сократилось число сделок, подлежащих регистрации. В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» «правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона» [16].

Как отмечает О. В. Романовская «именно с введением Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» нотариусы связывали определенные надежды на возвращение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью» [9, с.24].

По результатам проведенного исследования, представляется возможным выделить следующие исторические этапы становления и развития института нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом в России:

1. Первый этап — зарождение правовых основ нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом с XVI в. по 1866г.
2. Второй этап — становление правовых основ нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом с 14 апреля 1866 г. по 1917г.
3. Третий этап — реформирование правовых основ нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом с октября 1917 г. по 1993г.
4. Четвертый этап — современный период с 1933 г. по настоящее время.

Анализ эволюции правового регулирования нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом позволил выявить следующие тенденции:

1. На разных этапах исторического развития государство, учитывая особое значение недвижимого имущества, предпринимало попытки сформировать определенную процедуру перехода прав на данный объект гражданского права;
2. Законодательные требования к процедуре заключения сделок с недвижимым имуществом претерпевали разного рода изменения, обусловленные социально-экономическими отношениями в государстве. При этом исторически сложилось так, что во все времена подобного рода сделки совершались при участии особого должностного лица (писцы, дьяки, подьячие, площадные подьячие, нотариус);
3. Несмотря на то, что идея обязательной нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом не была поддержана законодателем, в настоящее время существуют объективные предпосылки для более активного обращения к нотариальной форме в добровольном порядке.

Литература:

1. Богомолова, Е. От писца до нотариуса // ЭЖ-Юрист. 2004. № 43. С. 17–19.
2. Бевзенко, Р. С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. 2015. № 4. С. 29–38.
3. Голикова, Н.Б., Кислягина, Л. Г. Система государственного управления XVIII века // Очерки русской культуры XVII века. М.: Изд-во МГУ, 1987. Ч.2. [Электронный ресурс]: URL: https://search.rsl.ru/ru/record/01007593268 (дата обращения: 15.09.2020).
4. Гречка, И. Д. История возникновения и динамика развития нотариата в Российской Федерации // Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. № 3. 2016. С. 38–45.
5. Грызыхина, Е. А. О нотариальной форме сделок с недвижимостью // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2016. № 3 (48). С. 114–117.
6. Зимина, Т. П. История развития института нотариата в России // Среднерусский вестник общественных наук. № 1. 2009. С. 111–113.
7. Никитин, М.И., Осипов А. Л. История развития нотариата в России // Вестник Московского университета МВД России. № 2. 2014. С. 43–46.
8. Озерова, П. Ю. Становление и развитие нотариата в России // Современные научные исследования и разработки. № 1 (30). 2019. С. 799–803.
9. Романовская, О. В. Российский нотариат и современные проблемы семейного права // Нотариус. 2015. № 4. С. 23–27.
10. Санникова, Л. В. Комментарий к ст. 8.1 // Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1–5. М.: Изд-во «Статут», 2015. 662с.
11. Сычев, О. М. Регулирование отношений с участием частного нотариата в России (гражданско-правовой аспект): Автореф. дис. …канд. юрид. наук:12.00.03. Краснодар, 2008. 22с.
12. Тихомиров, М.Н., Епифанов, П. П. Соборное уложение1649 года. М.: Изд-во Московского гос. ун-та, 1961. [Электронный ресурс]. URL: https://search.rsl.ru/ru/record/01006485002 (дата обращения: 05.09.2020).
13. 13.Тымчук, Ю. А. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в международном гражданском обороте: дис. …канд. юрид. наук. Волгоград, 2019. 220с.
14. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»: Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ // Российская газета. 1996. 6 февраля. № 23.

15. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Российская газета. 1997. 30 июля.

16. «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ // Российская газета. 2013. 11 января. № 3 (5979).
17. Фемелиди, А. М. Русский нотариат. История нотариата и действующее нотариальное положение 14 апреля 1866 г. СПб., 1902 (переизд.: М., 1998).
18. Юшков, С. В. Общественно-политический строй и право Киевской государства. Т.1. // Юшков С. В. М.: Госюриздат, 1949. [Электронный ресурс]: URL: https://search.rsl.ru/ru/record/01006061800 (дата обращения: 05.09.2020).
19. Ярков, В. В. Нотариальное право: Учебник. М.: Изд-во «Статут», 2017. 269с.