Заключение договора аренды, будучи отправной точкой возникновения сложного обязательственного правоотношения, сопряжено с рядом теоретических коллизий и практических затруднений. Несмотря на кажущуюся простоту законодательных требований, вопросы порядка заключения, соблюдения формы и определения существенных условий договора остаются одними из наиболее дискуссионных и порождают значительный массив судебных споров.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям [1]. В развитие этого положения статья 433 ГК РФ уточняет, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Общее правило для аренды, установленное статьей 606 ГК РФ, подтверждает ее консенсуальный характер: обязательства возникают с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, а не с момента передачи имущества.

Однако на практике, особенно в сфере бытовой и краткосрочной аренды, нередко возникает ситуация, когда имущество передается до окончательного оформления письменного соглашения, а плата вносится наличными без документального подтверждения. Такие фактические отношения порождают проблему их квалификации. Суды, руководствуясь принципом сохранения гражданских правоотношений, зачастую признают в подобных случаях наличие между сторонами договора аренды, заключенного в надлежащей письменной форме, посредством совершения передачи имущества и принятие арендной платы. Однако такое признание возможно лишь при доказанности согласованности существенных условий, что в отсутствие письменного документа представляет значительную сложность.

Особый порядок заключения установлен для договоров аренды государственного или муниципального имущества, в первую очередь земельных участков. В соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление таких участков в аренду, как правило, осуществляется через проведение торгов в форме аукциона, за исключением прямо установленных законом случаев [2]. Данная процедура носит публично-правовой характер, а сам договор заключается по итогам торгов с их победителем. Нарушение установленного порядка предоставления, в том числе не проведение торгов при отсутствии законных оснований для этого, влечет ничтожность заключенного договора как противоречащего основам правопорядка. Этот дуализм частноправового содержания договора и публично-правовой процедуры его заключения служит источником многочисленных споров.

В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды на срок более одного года, а также, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в простой письменной форме. Это правило носит императивный характер. Специальные нормы устанавливают более строгие требования: договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами; несоблюдение этой формы влечет его ничтожность. Договор аренды предприятия также требует простой письменной формы под страхом недействительности.

Последствия несоблюдения простой письменной формы договора аренды на срок до года между гражданами, по общему правилу статьи 162 ГК РФ, заключаются в лишении сторон права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишают их права приводить письменные и другие доказательства. Однако в арбитражной практике по спорам с участием юридических лиц несоблюдение письменной формы для краткосрочной аренды также часто расценивается как серьезный порок, способный повлиять на возможность защиты прав, например, при взыскании арендной платы, если передача имущества и его использование оспариваются.

Главной проблемой в сфере формы является квалификация взаимоотношений сторон при несоблюдении требований о государственной регистрации договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года. До 1 января 2017 года до введения Федерального закона № 218-ФЗ такие договоры считались незаключенными (п. 2 ст. 651 ГК РФ в прежней редакции) [3]. После изменений в законодательстве о регистрации договор аренды недвижимости, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его подписания сторонами, однако возникающее право аренды (обременение) подлежит государственной регистрации. Несоблюдение требования о регистрации права аренды в ЕГРН лишает это право третьей силы, делая его уязвимым при отчуждении имущества арендодателем. Для арендатора это означает невозможность ссылаться на свое право аренды в отношениях с новым собственником. Таким образом, последствия сместились из области заключения договора в сферу действительности и защиты производного вещного права, что является более логичным, но по-прежнему создает риски для добросовестного арендатора, полагающегося на незарегистрированный договор.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. К таковым закон относит условия о предмете, условия, названные в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 607 ГК РФ, предмет договора аренды является его безусловно существенным условием. Предметом является индивидуально-определенное имущество, которое передается в пользование. Закон требует, чтобы в договоре данные об имуществе позволяли определенно установить имущество, подлежащее передаче. Для недвижимости это означает указание кадастрового номера, адреса, площади; для движимых вещей — наименование, технические или инвентарные номера, иные индивидуализирующие признаки. Проблема «несогласованности предмета» — одна из самых частых в судебной практике. Отсутствие в договоре аренды здания данных, позволяющих идентифицировать объект (например, указание только адреса без поэтажного плана и экспликации при аренде части здания), может привести к признанию договора незаключенным, поскольку невозможно определить объем передаваемого во владение и пользование имущества. Сложности также возникают при аренде части земельного участка, требующей обязательного кадастрового учета (образования нового участка) до заключения договора аренды.

Условие об арендной плате в силу прямого указания статьи 654 ГК РФ является существенным для договора аренды зданий/сооружений. Для иных видов аренды это условие, хотя и является конститутивным признаком возмездного договора, при его отсутствии не всегда ведет к не заключенности. Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, если условие о плате не согласовано, применяется плата, обычно взимаемая при сравнимых обстоятельствах. Тем не менее, судебная практика по этому вопросу неоднородна: некоторые суды, особенно при аренде недвижимости для предпринимательских целей, могут признать договор незаключенным ввиду невозможности определения существенного экономического параметра обязательства. Наиболее спорными являются случаи с так называемой «нулевой» или символической арендной платой, которые могут быть переквалифицированы в договор безвозмездного пользования или прикрывающие иную правовую цель. При этом в теории и практике различают регулируемую (устанавливаемую государством или муниципалитетом) и нерегулируемую (определяемую соглашением сторон) арендную плату. Регулируемая цена обязательна для сторон, если имущество находится в публичной собственности или арендатор обладает льготным статусом.

Срок аренды не является существенным условием в силу диспозитивной нормы пункта 2 статьи 610 ГК РФ: если срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Однако для отдельных видов срок может быть квалифицирующим признаком. Проблемы возникают при формулировке условий о сроке, допускающей неоднозначное толкование (например, «до момента выполнения определенных работ»), что может повлечь признание срока несогласованным, а договора — бессрочным со всеми вытекающими правами сторон на отказ от него.

Иные условия, существенные по требованию одной из сторон. Проблема здесь заключается в определении границ злоупотребления правом. Заявление одной из сторон о необходимости согласовать заведомо обременительное или неисполнимое условие с целью заблокировать заключение договора или создать предпосылку для последующего оспаривания его незаключенности может быть квалифицировано судом как недобросовестное поведение, согласно ст. 10 ГК РФ.

Таким образом, проблемы, связанные с тем, как правильно заключить договор аренды, показывают, что даже классические положения гражданского права постоянно проверяются современной жизнью.

Главные трудности и риски на практике возникают, когда:

1. Недостаточно точно описывают, что именно сдают в аренду.
2. Не до конца понимают, какие новые правовые последствия наступают, если не зарегистрировать договор аренды недвижимости.
3. Неправильно определяют, какие условия договора являются настолько важными, что без них договор считается незаключенным.

Суды в своих решениях стремятся защитить отношения, которые фактически сложились, и пресечь недобросовестное поведение, опираясь на принцип добросовестности. Этот подход делает применение закона более гибким и справедливым. Однако это не означает, что законом можно пренебрегать. Четкое соблюдение всех формальных требований по-прежнему остается залогом стабильных и предсказуемых отношений между арендодателем и арендатором.

Рассмотрим обозначенные выше теоретические проблемы конкретными судебными актами, отражающими современные правоприменительные подходы за 2023–2025 гг.

1. Проблема несогласованности предмета аренды и разграничения компетенции сторон при заключении договора.

В деле № А46–22494/2023 Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился к ООО «Стар» с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка [4]. Стороны не могли согласовать редакцию подпункта 12 пункта 3.2 договора, касающегося права арендатора на возведение зданий и сооружений. Департамент настаивал на формулировке, фактически запрещающей любое строительство без дополнительного разрешения арендодателя.

Суд первой инстанции, а затем и Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 03.09.2024 № Ф04–3486/2024 приняли редакцию арендатора, указав следующее: «С учетом особенностей правового статуса участников спора, подобное согласование условий не нарушает императивных положений действующего законодательства, а также обеспечивает должный баланс интересов сторон. Принятая судом первой инстанции редакция обжалуемого условия договора не предоставляет арендатору право на строительство объектов недвижимости без получения соответствующего разрешения в тех случаях, когда получение такового обязательно в установленном законом порядке. Равным образом указанная формулировка не нарушает права, как Департамента, так и неопределенного круга лиц, поскольку в пределах срока договора аренды арендодатель утрачивает право на распоряжение земельным участком без согласия арендатора и лишен возможности его предоставления на торгах по правилам пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ».

Данное дело показывает, что суды при урегулировании преддоговорных разногласий стремятся к сохранению баланса интересов сторон и не допускают включения в договор условий, позволяющих одной стороне (особенно публичному собственнику) произвольно ограничивать права другой стороны.

2. Квалификация договора аренды, заключённого на срок менее года, и проблемы его оспаривания в процедуре банкротства.

В деле № А41–34996/2021 конкурсный управляющий ООО «Строительное управление-5» оспаривал три договора аренды нежилых помещений, заключённых за две недели до введения процедуры конкурсного производства [5]. Договоры были заключены на срок 11 месяцев (то есть менее года, что освобождало от необходимости государственной регистрации) и содержали условие о праве арендодателя на односторонний отказ от договора с выплатой арендатору компенсации в размере от 2 до 6 миллионов рублей.

Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 07.10.2024 № Ф05–23132/2023 признал сделки недействительными, установив следующее: «Суд первой инстанции, оценивая условия договоров, заключенных сторонами за две недели до введения процедуры конкурсного производства, на короткий период в отношении объектов, которые не могли сразу использоваться по назначению, принимая во внимание цели процедуры конкурсного производства, направленные на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене, а также установленные в договорах условия об их расторжении, как по размеру штрафа, так и по срокам, с учетом того, что арендатор в течение месяца после заключения фактически не приступил к использованию арендованного имущества, заявив, в свою очередь, требование о взыскании штрафных санкций в значительном размере, пришел к выводу о том, что у сторон договоров не имелось целей, предусмотренных арендными правоотношениями. Суд также установил, что в действиях должника и ответчика отсутствуют разумные экономические мотивы совершения оспариваемых сделок, поскольку аренда помещения, требующего ремонта, имеет смысл только в рамках длительного договора аренды». Это дело показывает, что суды оценивают не только формальное соблюдение требований к сроку и форме договора, но и экономическую сущность сделки, а также добросовестность поведения сторон при заключении договора аренды.

3. Проблема определения подсудности споров, связанных с понуждением к заключению договора аренды.

В определении Верховного Суда РФ от 18.11.2024 № 305-ЭС24–16233 по делу № А40–27600/2024 рассматривался вопрос о территориальной подсудности спора о понуждении к заключению соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка [6]. Судьей Верховного Суда РФ Г. Г. Поповой было указано, что при решении вопроса о подсудности необходимо учитывать, повлечёт ли удовлетворение требования необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесения записи в ЕГРН. Дело передано для рассмотрения в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для проверки доводов, Департамента городского имущества города Москвы о необходимости применения исключительной подсудности по месту нахождения недвижимого имущества.

Отдельного внимания заслуживает вопрос о заключении договора аренды с использованием электронных средств связи, который не получил прямого регулирования в главе 34 ГК РФ, но активно формируется судебной практикой в связи с цифровизацией гражданского оборота.

В соответствии с пунктом 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключён путём обмена электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющим достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Федеральный закон от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» предусматривает три вида подписей: простая, неквалифицированная и квалифицированная.

Для договоров аренды недвижимости, подлежащих государственной регистрации, установлены повышенные требования. Как разъясняется в правовой системе КонсультантПлюс, «необходимые документы нужно представить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью. Договор аренды должны подписать такой подписью обе стороны (ч. 7, 8 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости)». Исключение составляют те документы, которые в бумажном виде могут представляться в виде копии (без представления подлинника) — такие документы можно представить в виде электронного образа документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью лица, которое подписывает такие документы в бумажном виде или уполномочено заверять их копии.

Для договоров аренды, не требующих государственной регистрации (например, аренда движимого имущества или аренда недвижимости на срок менее года), допустимо использование простой электронной подписи или даже обмена сканированными копиями документов, если стороны в переписке или иным образом выразили волю на заключение договора.

Судебная практика признаёт надлежащим доказательством заключения договора аренды обмен электронными сообщениями. Следует отметить, что суды признают допустимым заключение договора даже путём переписки в мессенджерах.

Таким образом, проблемы, связанные с порядком заключения, формой и существенными условиями договора аренды, показывают, что даже классические положения гражданского права постоянно проверяются современной судебной практикой и цифровыми реалиями. Главные трудности и риски на практике возникают, когда: недостаточно точно описывают предмет аренды; не до конца понимают правовые последствия несоблюдения формы и регистрационных требований; неправильно определяют, какие условия договора являются существенными; не учитывают возможности и риски заключения договора в электронной форме.

Литература:

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025);
2. Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.01.2026);
3. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция);
4. Решение Арбитражного суда Омской области от 27 марта 2024 г. по делу № А46–22494/2023 [Электронный ресурс] // Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт): [сайт]. — URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/Z8YUEKEYV5g4/ (дата обращения: 17.04.2026);
5. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2023 г. по делу № А41–34996/2021 [Электронный ресурс] // Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт): [сайт]. — URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/Qxv8IRJt8Tor/ (дата обращения: 17.04.2026);
6. Верховный Суд Российской Федерации. Определение от 18 ноября 2024 г. № 305-ЭС24–16233 по делу № А40–27600/2024 (судья Г. Г. Попова): [о передаче кассационной жалобы по вопросу подсудности спора об аренде земельного участка] // ГКРФ код: [сайт]. — URL: https://gkrfkod.ru/pract/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-18112024-n-305-es24–16233-po-delu-n-a40–276002024/ (дата обращения: 17.04.2026).