This article examines the legal and practical aspects of implementing the housing stock renovation program in Moscow as a tool for comprehensive territorial development. Based on an analysis of official data for 2023–2026, the study identifies the program’s main trends, achievements, and challenges. Particular attention is paid to mechanisms for comprehensive territorial development, resettlement statistics, and the reasons for the failure of individual projects. Proposals are formulated to improve legal regulation and law enforcement practices.

Keywords : renovation, comprehensive territorial development, housing law, urban planning, Moscow, resettlement, investment attractiveness.

Программа реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденная в 2017 году, является уникальным для Российской Федерации проектом комплексного обновления городской среды. За почти десятилетний период реализации программа претерпела значительную эволюцию: от точечного расселения пятиэтажек первого периода индустриального домостроения до полноценного механизма комплексного развития территорий, охватывающего бывшие промышленные зоны и неэффективно используемые участки.

Актуальность настоящего исследования обусловлена необходимостью осмысления промежуточных итогов программы, анализа правовых проблем, возникших в ходе ее реализации, и выработки рекомендаций по совершенствованию механизмов комплексного развития территорий в условиях меняющейся экономической конъюнктуры. Целью статьи является комплексный анализ реализации программы реновации в городе Москве за период 2023–2026 годов, включая правовое регулирование, статистические показатели, проблемы правоприменения и перспективы развития.

Нормативную основу программы реновации в городе Москве составляет федеральное и региональное законодательство. Базовым актом является Закон Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802–1 «О статусе столицы Российской Федерации» [1] (в редакции Федерального закона от 01.07.2017 № 141), которым были введены статьи 7.3–7.6, регламентирующие реновацию.

Основным событием 2024 года стало принятие постановления Правительства Москвы от 23.10.2024 № 2410-ПП «Об особенностях комплексного развития территории жилой застройки, комплексного развития территории нежилой застройки при реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве» [2]. Как отмечается в обзоре законодательства, указанным правовым актом значительно расширена сфера применения: его действие теперь распространяется не только на нежилую, но и на жилую застройку.

Существенные изменения внесены в правовой статус Московского фонда реновации. В соответствии с новеллами 2025–2026 годов Фонд наделен правом заключать не только договоры комплексного развития территорий, но и иные виды договоров на проектирование и строительство, а также вносить изменения в договоры при корректировке решений о комплексном развитии территорий [3]. Важным нововведением стала методика расчета начальной минимальной цены договоров о комплексном развитии территорий: предписывается применение укрупненных показателей стоимости строительства, в том числе при наличии положительного заключения государственной экспертизы. Данная мера направлена на унификацию подходов к ценообразованию и повышение прозрачности торгов [3].

В 2026 году продолжается совершенствование механизмов комплексного развития территорий. Как сообщается в официальных источниках, по поручению мэра Москвы Сергея Собянина реализуется почти 400 проектов комплексного развития территорий общей площадью около 4,5 тысячи гектаров [3].

По состоянию на март 2026 года, с момента запуска программы новые квартиры получили около 85 тысяч столичных семей, что составляет примерно 260 тысяч граждан [4]. Данный показатель демонстрирует устойчивую динамику роста: если к концу 2025 года в переселение было вовлечено около 250 тысяч жителей, то уже в первом квартале 2026 года данный показатель превысил 260 тысяч человек.

Особенно показательной является активность переселения в январе 2026 года. Согласно данным Департамента городского имущества города Москвы, в первый месяц года договоры на новые квартиры заключили около 3,5 тысяч горожан из 181 старого дома, что в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2025 года [5].

Анализ данных о вводе жилья по программе реновации за период 2023–2026 годов позволяет выявить устойчивую тенденцию к наращиванию темпов строительства. Согласно данным столичного управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), по итогам 2023 года на кадастровый учет был поставлен 61 многоквартирный дом, возведенный в рамках реализации программы реновации. Совокупная площадь зарегистрированных объектов достигла 1,69 млн квадратных метров. Как отмечал руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов, данный показатель превысил результаты 2022 года на 88 тысяч квадратных метров [6].

По сведениям, опубликованным мэрией Москвы, к концу 2025 года программа реновации была реализована более чем на четверть от общего запланированного объема. В течение 2025 года было введено 2,3 млн квадратных метров жилья. Как сообщили в пресс-службе мэрии, 2025 год ознаменовался существенным ускорением темпов реализации программы: за январь-июль было введено порядка 600 тысяч квадратных метров жилья, что составило 10 % от общего объема, выполненного за восемь лет реализации программы [7]. Всего с момента начала программы введено в эксплуатацию 6,2 млн квадратных метров жилья, что позволило приступить к расселению свыше 1300 старых домов [7].

Плановый период 2026–2028 годов характеризуется как этап пиковых значений ввода жилья по программе реновации. Согласно прогнозам, количество граждан, ставших новоселами в рамках программы, превысит 450 тысяч человек. Как отмечал руководитель Департамента строительства Москвы, пиковые значения программы придутся именно на 2026–2028 годы, что соответствует второй волне реализации. Мэр Москвы Сергей Собянин уточнил, что в указанный период планируется построить 8,7 миллиона квадратных метров жилья, благодаря чему новые квартиры получат в 1,5 раза больше москвичей, чем за 3 предшествующих года.

В соответствии с утвержденной периодизацией, программа реновации в Москве реализуется в 3 последовательных этапа:

1. Первый этап (2020–2024 годы) предусматривал переселение порядка 170 тысяч москвичей из 930 домов;
2. Второй этап (2025–2028 годы) рассчитан на начало переезда около 330 тысяч жителей из более чем 1630 домов;
3. Третий этап (2029–2032 годы) планируется начать переселение порядка 380 тысяч москвичей из более чем 1800 домов.

Как пояснял бывший руководитель Департамента градостроительной политики Москвы, на втором и третьем этапах формируются более масштабные площадки для строительства новых «стартовых» домов, а переезжающие получат более широкие возможности выбора квартир вблизи от места привычного проживания за счет строительства жилья на месте снесенных объектов первого этапа.

Кроме того, по информации руководителя Департамента строительства Москвы, с января 2026 года введено 60 домов жилой площадью более 960 тысяч квадратных метров. Лидерами по вводу стали Северо-Восточный и Юго-Западный административные округа — там готово по 9 домов [7]. Активно ведется и снос пятиэтажек. Всего демонтировано 325 домов, причем 192 из них снесены с начала 2026 года. До конца года планируется снести еще 20 пятиэтажек с применением технологии «умного» сноса, позволяющей вторично использовать строительные материалы.

Анализ распределения переселяемых семей по административным округам показывает неравномерность реализации программы (таблица 1).

Таблица 1

Количество семей, получивших жилье по программе реновации (по состоянию на март 2026 года) [4]

Лидером по числу новоселов является Восточный округ, где новые квартиры получили порядка 15 тысяч семей. Вторую строчку занимает Юго-Восточный округ (почти 13,8 тысяч семей), замыкает тройку лидеров Северный округ (более 10 тысяч новоселов). В сентябре 2025 года наиболее активно переселение шло на западе Москвы (795 участников программы), на северо-востоке (почти 700 человек) и на востоке (около 630 москвичей).

Проект комплексного развития территорий в бывшей промзоне «Братцево». Одним из наиболее показательных примеров комплексного развития территорий является строительство нового городского квартала «Инджой» в Войковском районе на севере Москвы. В бывшей промзоне «Братцево» продолжается возведение квартала, где всего планируется возвести 550 тысяч квадратных метров недвижимости, включая жилые новостройки и объекты инфраструктуры [8]. Уже готов монолит многосекционного жилого комплекса в рамках первой очереди на 1506 квартир, ведутся фасадные работы. Особое внимание уделяется созданию парковочных мест: в подземном уровне комплекса будет оборудовано 575 машино-мест. Застройщиком проекта выступает федеральная девелоперская компания «Талан» [8].

Жилой комплекс в Покровском-Стрешнево. В феврале 2026 года введена в эксплуатацию первая очередь городского квартала рядом с парком Покровское-Стрешнево — 30-этажный дом на 330 квартир общей площадью почти 30 тысяч квадратных метров. На подземном уровне оборудован паркинг для 70 автомобилей и кладовые [9]. Девелопером комплекса выступает компания FORMA. Корпус № 1 входит в состав ЖК Moments, в котором параллельно возводится вторая очередь — 3 дома на 1268 квартир. Реализация квартир ведется с использованием счетов эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214.

По информации на начало 2026 года, в работе находится 430 объектов реновации: в проектировании — более 200, еще свыше 230 — в строительстве. Наиболее активные работы ведутся на востоке столицы: там строится 56 объектов.

В районе Войковский на улице Нарвская уже построены 2 жилых комплекса (342 квартиры общей площадью почти 19 тысяч квадратных метров), а также освобожден участок для строительства еще одной новостройки площадью около 21,8 тысячи квадратных метров, что позволит переселить примерно 800 москвичей [7].

Несмотря на общую позитивную динамику, в 2026 году выявлены серьезные проблемы с реализацией масштабных проектов комплексного развития территорий в центральной части города (таблица 2).

Таблица 2

Проблемные аукционы по комплексному развитию территорий (январь 2026 года) [10]

Как было установлено, на аукцион по комплексному развитию территории, охватывающий улицы Русаковская, Леснорядская и Посланников переулок, поступила всего 1 заявка от компании «Монарт Строй», однако она не была допущена к участию в торгах. Еще более тревожная ситуация сложилась с аукционом на Варшавском шоссе и улице Нагатинская — не поступило ни одной заявки [10].

Провал аукционов по 2-м масштабным лотам в январе 2026 года выявил системную проблему: при существующих условиях крупные девелоперы не готовы участвовать в проектах комплексного развития территорий в центре города. Эксперты связывают низкую активность строительных компаний с рядом факторов:

— ужесточение требований к участникам торгов;

— высокая стоимость реализации проектов;

— экономические риски, связанные с макроэкономической ситуацией;

— неопределенность в части изменений законодательства [10].

В профессиональном сообществе отмечают, что для успешной реализации программы реновации необходима не только поддержка города, но и создание привлекательных условий для бизнеса.

В марте 2026 года мэр Москвы Сергей Собянин объявил о мерах по оптимизации бюджетных расходов. Планируется сократить 15 % государственных гражданских служащих органов правительства, а также на 10 % урезать бюджет на инвестиционные программы [11]. Причина внезапной экономии — недостаточный рост доходов. По итогам 2-х месяцев 2026 года Москва заработала существенно меньше, чем ожидалось: бюджет увеличился лишь на 2 % вместо запланированных 6,5 % [11]. Однако согласно официальным заявлениям, реновация, строительство метро и другие ключевые проекты будут реализованы в запланированные сроки. Как подчеркнул Сергей Собянин, принятые меры позволят гарантировать сохранение высоких московских стандартов предоставления услуг и реализацию стратегических мероприятий развития города [11].

Анализ правоприменительной практики позволяет выделить следующие проблемы:

1. Сложность взаимодействия с правообладателями нежилых помещений. Внесение изменений в законодательство о реновации в 2017 году предусмотрело механизмы защиты прав предпринимателей, арендующих первые этажи в сносимых домах, однако на практике возникают споры о размере компенсации;
2. Необходимость корректировки договоров комплексного развития территорий. Расширение полномочий Московского фонда реновации по внесению изменений в договоры при корректировке решений о комплексном развитии территорий свидетельствует о том, что первоначальные параметры проектов нередко требуют пересмотра;
3. Проблема информирования жителей. Несмотря на активную работу центров информирования, отдельные группы граждан выражают недоверие к программе и опасаются нарушения своих прав.

В целях повышения инвестиционной привлекательности проектов комплексного развития территорий целесообразно рассмотреть следующие меры:

— пересмотреть методики расчета начальной цены договоров с учетом реальной рыночной конъюнктуры, а не только укрупненных показателей стоимости строительства;

— снизить административные барьеры для участников торгов, включая упрощение требований к предквалификации;

— предоставить дополнительные преференции застройщикам, реализующим проекты в центральной части города (налоговые льготы, технические условия подключения к сетям).

Поправки к закону о реновации, принятые Госдумой в 2017 году, предусмотрели возможность выхода дома из программы до начала расселения. Однако на практике сохраняется потребность в совершенствовании механизмов учета мнения жителей на всех этапах реализации программы. Перспективным направлением является синхронизация программы реновации с развитием транспортной инфраструктуры, строительством социальных объектов и созданием новых рабочих мест. Как показывает практика квартала «Инджой» в Войковском районе, комплексный подход позволяет создавать полноценные городские пространства, гармонично интегрированные в окружающую застройку.

Таким образом, проведенный анализ реализации программы реновации в городе Москве за период 2023–2026 годов позволяет сделать следующие выводы. Программа демонстрирует устойчивую положительную динамику. Количество переселенных семей достигло 85 тысяч, введено 288 домов, активно ведется снос пятиэтажек с применением технологий вторичной переработки материалов. Правовое регулирование программы развивается в направлении расширения инструментов комплексного развития территорий. Принятие постановления № 2410-ПП, расширение полномочий Московского фонда реновации, внедрение методики расчета на основе укрупненных показателей стоимости строительства создают основу для более эффективной реализации проектов. Выявлены системные проблемы, которые требуют решения. Провал аукционов по крупным лотам в центре Москвы свидетельствует о необходимости пересмотра условий участия застройщиков в проектах комплексного развития территорий. Бюджетные ограничения требуют оптимизации расходов без снижения темпов реализации программы. Успешные проекты демонстрируют эффективность комплексного подхода. Кварталы «Инджой» в Войковском районе и ЖК Moments в Покровском-Стрешнево являются примерами создания современной городской среды на месте бывших промзон и неэффективно используемых территорий. Дальнейшее совершенствование программы реновации должно быть направлено на поиск баланса между публичными интересами (обновление городской среды, выполнение социальных обязательств) и интересами частного бизнеса (обеспечение рентабельности инвестиционных проектов). Только при соблюдении указанного баланса возможно достижение целей программы — создания комфортной городской среды и улучшения жилищных условий москвичей.

Литература:

1. Закон Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802–1 «О статусе столицы Российской Федерации» // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. — 1993. — № 19. — Ст. 683.
2. Постановление Правительства Москвы от 23.10.2024 № 2410-ПП «Об особенностях комплексного развития территории жилой застройки, комплексного развития территории нежилой застройки при реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве» // Вестник Москвы. — 2024. — № 60.
3. Постановление Правительства Москвы от 09.02.2026 № 130-ПП «О внесении изменений в правовые акты города Москвы» // Вестник Москвы. — 2026. — № 9.
4. Около 85 тысяч семей в Москве получили квартиры по реновации // АБН24. 2 марта 2026. [Электронный ресурс]. — URL: https://abnews.ru/center/news/msk/2026/3/2/okolo-85-tysyach-semej-v-moskve-poluchili-kvartiry-po-renovaczii (дата обращения: 17.03.2026).
5. Около 3,5 тыс. москвичей получили квартиры в новостройках по реновации в январе // Информационный Центр Правительства Москвы. 9 марта 2026. [Электронный ресурс]. — URL: https://www.mskagency.ru/materials/3536992 (дата обращения: 17.03.2026).
6. Росреестр назвал округа Москвы — лидеры по вводу домов по реновации [Электронный ресурс]. — URL: https://realty.rbc.ru/news/65a4efb09a794784d15458e8?from=copy (дата обращения: 17.03.2026).
7. В Москве ускоряется программа ввода жилья по реновации [Электронный ресурс]. — URL: https://rg.ru/2025/08/09/v-moskve-uskoriaetsia-programma-vvoda-zhilia-po-renovacii.html (дата обращения: 17.03.2026).
8. Овчинский: 500 машино-мест появится в Войковском районе по программе КРТ [Электронный ресурс]. — URL: https://ru.vesti.news/ovchinskii-500-mashinomest-poyavitsya-voikovskom-raione-26031410070039.htm (дата обращения: 17.03.2026).
9. Первая очередь городского квартала рядом с парком Покровское-Стрешнево введена в эксплуатацию. 03.02.2026. [Электронный ресурс]. — URL: https://mperspektiva.ru/topics/pervaya-ochered-gorodskogo-kvartala-ryadom-s-parkom-pokrovskoe-streshnevo-vvedena-v-ekspluatatsiyu/ (дата обращения: 17.03.2026).
10. Фонд реновации не нашел застройщиков для крупных проектов КРТ в Москве [Электронный ресурс]. — URL: https://www.restate.ru/material/fond-renovacii-ne-nashel-zastroyshhikov-dlya-krupnyh-proektov-krt-v-moskve-183642.html (дата обращения: 17.03.2026).
11. До 1 июня Москва уволит часть бюджетников из правительства, а также снизит расходы на благоустройство и праздники. С таким заявлением выступил столичный мэр Сергей Собянин. [Электронный ресурс]. — URL: https://msk1.ru/text/gorod/2026/03/04/76294682/ (дата обращения: 17.03.2026).