This article presents a comprehensive analysis of international approaches to implementing renovation programs for residential and industrial buildings. Based on a study of the experience of Israel, Hong Kong, Germany, France, China, and other countries, the main mechanisms of legal regulation, financial models, and methods of interaction with property owners are identified. Particular attention is paid to the possibilities of adapting successful foreign practices to Russian conditions, taking into account the differentiation of cities by scale and type of development. Recommendations have been formulated for improving domestic legislation and law enforcement practices.

Keywords : renovation, comprehensive territorial development, foreign experience, adaptation, housing law, urban planning policy.

Программы обновления городской среды реализуются во многих странах мира, однако их масштабы, механизмы и результаты существенно различаются в зависимости от исторических, экономических и правовых особенностей. Московская программа реновации, стартовавшая в 2017 году, является одной из крупнейших в мире: она затрагивает более 5 тыс. домов и около 1 млн человек [1]. Столь масштабный проект закономерно вызывает интерес к международному опыту, его успехам и неудачам.

Как отмечает президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, программы редевелопмента реализуются практически во всех странах, однако различаются не только масштабом, но и механизмами: инвесторы могут выкупать устаревший фонд в рамках рыночных сделок, также имущество может быть изъято для общественных нужд или на условиях соглашения между собственниками [1].

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы выявить наиболее эффективные зарубежные практики реновации и определить возможности их адаптации в российских правовых и экономических реалиях.

Анализ зарубежного опыта позволяет выделить несколько моделей реализации программ реновации [2, с. 37]:

1. Государственно-ориентированная модель (реализуется за счет бюджетных средств с последующей передачей земли застройщикам (США, 1949–1973 гг.));
2. Институциональная модель (создание специализированных квазигосударственных корпораций (Гонконг));
3. Девелоперская модель (передача прав застройщику на условиях соглашения с собственниками (Израиль));
4. Национальные программы обновления городов (системное обновление деградирующих кварталов (Франция));
5. Стимулирующие программы (субсидирование собственников для ремонта и вовлечения пустующего жилья (Греция)).

Гонконг демонстрирует пример успешного институционального подхода. В 2001 году здесь была создана квазигосударственная корпорация — Администрация городского обновления (Urban Renewal Authority), наделенная полномочиями в сфере редевелопмента, градостроительного управления, привлечения и предоставления финансирования [3, с. 578]. Данная структура реализует собственные проекты, в том числе совместно с частными девелоперами, а также помогает собственникам консолидировать объекты недвижимости для последующей совместной продажи инвестору.

Израильский подход основан на программно-целевом методе. Министерство строительства разработало программу «Обновление застройки», в соответствии с которой проект редевелопмента должен содержать 100 и более жилых лотов [4, с. 69]. Основным документом, который определяет территории для реализации программы, является градостроительный план, который проходит обсуждение на уровне городских и областных властей, а затем оценивается жителями обновляемых участков.

Франция реализует национальные программы обновления городов и переквалификации старых деградирующих кварталов, затрагивающие интересы более 7 млн жителей [4, с. 70]. Это один из наиболее масштабных современных европейских проектов.

Основной элемент любой программы реновации — обеспечение баланса интересов города, застройщиков и жителей.

Израильская модель предусматривает следующие элементы [4, с. 69]:

— собственники на 2 года передают девелоперу свое жилье;

— девелопер на это время предоставляет и оплачивает им аренду;

— через 2 года владельцы получают новые квартиры;

— в договоре между девелопером и собственником прописывается площадь на человека, которая предоставляется в новых квартирах;

— для реализации плана необходимо согласие не менее 80 % домовладений;

— собственники вправе заказать альтернативный проект за свой счет, и власти обязаны его рассмотреть.

Гонконгская модель предлагает выбор [1]:

— если владелец живет в квартире сам, он получает рыночную стоимость квартиры и субсидию на приобретение нового жилья (разница между рыночной оценкой условной квартиры-аналога и стоимостью выкупаемой);

— если собственник сдает жилье, сумма субсидии делится пополам;

— альтернатива — новое жилье по схеме «квартира за квартиру» (на выбор: в том же районе либо в специально построенном для переселенцев проекте Kai Tak).

Германский опыт при санации территории предлагал либо смежный район проживания, либо другой. При этом, как отмечает руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин, в Германии применялось временное переселение, тогда как московская модель предполагает предоставление квартир сразу, без маневренного фонда [1].

Анализ финансовых механизмов показывает разнообразие подходов к финансированию реновации (таблица 1).

Таблица 1

Сравнительный анализ финансовых моделей реновации

Особого внимания заслуживает греческая программа «Ремонтирую — сдаю» (2025 год). Схема действует всего полгода, но уже достигла уровня освоения 75,4 % от выделенного бюджета в €50 млн (4.666 одобренных заявок) [5]. Программа рассчитана на владельцев пустующей недвижимости площадью не более 100 м ² , желающих использовать ее, но не имеющих средств на ремонт. Размер субсидии достигает 60 % (максимум €8 тыс.). По оценкам, в Греции пустует от 700 до 900 тыс. квартир, что делает программу крайне востребованной [5].

Отдельное направление — ревитализация бывших промышленных зон и экстрактивных территорий (шахт, карьеров, заводов).

Как отмечает доцент УрФУ Александр Бурнасов, столкнувшись с кризисом во второй половине XX века, такие регионы, как Рур в Германии или Нор — Па-де-Кале во Франции, превратили индустриальное прошлое в новый капитал [6]. Примечательно, что такая реновация зачастую оказывалась экономически более выгодной, чем снос инфраструктуры и последующая рекультивация. Среди основных примером стоит отметить следующие:

— промышленный комплекс Нор — Па-де-Кале внесен в список Всемирного наследия ЮНЕСКО;

— в немецком Руре комплекс «Цольферайн» и ландшафтный парк «Дуйсбург-Норд» стали туристическими магнитами и символами успешного преображения.

Китайский опыт демонстрирует системный подход: с 2005 по 2021 годы министерство земельных ресурсов превратило 88 бывших государственных шахт в национальные горнозаводские парки. Цель такой политики — стимулирование культурных индустрий и туризма, призванных заменить промышленность в качестве якоря локальной экономики [5].

На основе исследования С. В. Колобовой [7] можно выделить определенные различия между зарубежными программами и московской реновацией (таблица 2).

Таблица 2

Сравнительная характеристика отечественного и зарубежных подходов к реновации

Кроме того, в исследовании С. В. Колобовой [7] отмечены положительные и отрицательные факторы реализации программ реновации в европейских городах и в Москве. Так, к положительным факторам европейского опыта отнесены:

— учет интересов жителей и бизнеса;

— возможность выбора формата участия;

— гибкость финансовых механизмов.

В свою очередь к отрицательным факторам автор относит:

— длительность согласований;

— риски недостижения консенсуса;

— высокие транзакционные издержки.

Основная рекомендация исследователей — применение дифференцированного подхода в зависимости от типа города.

Для мегаполисов (Москва, Санкт-Петербург) предпочтительна московская модель реновации, которая предполагает:

— централизованное планирование;

— бюджетное финансирование;

— крупные масштабы;

— — развитие механизмов комплексного развития территорий.

Для средних и малых городов целесообразно применение европейского опыта:

— сохранение исторически ценной малоэтажной застройки;

— стимулирование инициативы собственников (по аналогии с греческой программой);

— использование механизмов софинансирования;

— развитие институтов общественного участия.

Израильский опыт согласования с 80 % домовладений может быть использован при разработке региональных программ реновации. В Москве, как отмечается в постановлении Правительства Москвы от 2024 года, решение о включении дома в программу принимается большинством не менее 2/3 от общего числа собственников [8].

Гонконгская модель «квартира за квартиру» с правом выбора локации и субсидиями уже частично реализована в московской программе, где предусмотрена возможность получения равноценного жилья в том же районе.

Опыт Рура и Нор — Па-де-Кале демонстрирует возможность превращения индустриального наследия в капиталоемкие объекты и точки притяжения. Для России, которая обладает одним из крупнейших в мире «экстрактивных поясов» (индустриальный Урал, Кузбасс, нефтегазовые регионы Западной Сибири), данный опыт особенно актуален [6]. Проблема в том, что в России экстрактивные ландшафты рассматриваются, прежде всего, через призму экологической безопасности, а индустриальное наследие понимается лишь как архитектура, без учета ландшафта. Серьезных национальных программ комплексной рекультивации и реновации пока не существует.

Греческая программа субсидирования ремонта пустующего жилья демонстрирует высокую эффективность при относительно небольших бюджетных затратах. В российских условиях, особенно в регионах с высоким уровнем пустующего жилого фонда, подобный механизм мог бы стать дополнением к программам комплексного развития территорий.

Европейские проекты (drOp, SENSE, IURC) показывают важность вовлечения жителей в процесс реновации на ранних стадиях. Как отмечается в материалах проекта drOp, эффективное участие требует не формальных структур, а гибких подходов: доверие строится постепенно — через небольшие инициативы, последовательную коммуникацию и мероприятия, которые встречают жителей «там, где они находятся» [9].

Действующее российское законодательство о комплексном развитии территорий (Федеральный закон от 30.12.2020 № 494 [10]) создает основу для реализации крупных проектов, однако нуждается в совершенствовании в части:

— механизмов учета мнения жителей на всех этапах;

— гарантий прав предпринимателей в сносимых домах;

— стимулирования девелоперов к участию в проектах комплексного развития территорий.

Провалы аукционов по проектам комплексного развития территорий в Москве в начале 2026 года свидетельствуют о необходимости пересмотра условий участия застройщиков. Как показывает израильский опыт, привлекательность для девелоперов обеспечивается четким распределением рисков и сроков.

Успешная адаптация зарубежного опыта требует учета российской специфики:

— иного уровня доверия к государственным и муниципальным институтам;

— различных моделей социального поведения;

— иных ожиданий от участия в программах.

Таким образом, проведенный анализ зарубежного опыта реализации программ реновации позволяет сформулировать следующие выводы и рекомендации. Универсальных моделей не существует — успешность программы зависит от ее соответствия конкретным социально-экономическим и градостроительным условиям. Основной фактор успеха — баланс интересов всех участников: города, жителей и инвесторов. Израильская и гонконгская модели демонстрируют различные способы достижения такого баланса. Для российских мегаполисов наиболее релевантна московская модель с элементами израильского опыта (четкие правила взаимодействия с девелоперами) и гонконгского опыта (гибкие схемы компенсации). Для малых и средних городов перспективно применение европейских подходов с акцентом на сохранение исторической застройки, стимулирование инициативы собственников и развитие институтов соучастия. Особого внимания требует ревитализация промышленных территорий. Опыт Рура, Нор — Па-де-Кале и Китая показывает возможность превращения индустриального наследия в драйвер развития, что крайне актуально для уральских, сибирских и дальневосточных регионов России. Необходима разработка национальных программ комплексной рекультивации и реновации экстрактивных территорий, объединяющих усилия экологов, ландшафтных дизайнеров, историков и культурологов. Дальнейшие исследования должны быть направлены на разработку методических рекомендаций по адаптации конкретных зарубежных механизмов в российских регионах с учетом их социально-экономической и градостроительной специфики.

Литература:

1. Глобальный снос. Н. Б. Косарева о программах редевелопмента // Институт экономики города. 28 октября 2025. [Электронный ресурс]. — URL: https://urbaneconomics.ru/en/node/23787 (дата обращения: 16.03.2026).
2. Никитенко С. Н. Зарубежный опыт реновации жилищного фонда / С. Н. Никитенко // Дискуссия. — 2024. — № 3 (124). — С. 35–40.
3. Денисова Е. Л. Отечественный и зарубежный опыт правового экспериментирования в сфере реновации жилищного фонда / Е. Л. Денисова // Юридическая техника. — 2025. — № 19. — С. 576–580.
4. Руденок Е. В., Юрасова И. И., Дайнеко Л. В. Направления совершенствования программ реновации жилой недвижимости / Е. В. Руденок, И. И. Юрасова, Л. В. Дайнеко // Вестник Нижегородского университета им. Н. И. Лобачевского. Серия: Социальные науки. — 2023. — № 1 (69). — С. 66–73.
5. Греческая программа субсидий на ремонт жилья пользуется огромным спросом [Электронный ресурс]. — URL: https://prian.ru/news/grecheskaya-programma-subsidiy-na-remont-zhilya-polzuetsya-ogromnym-sprosom.html (дата обращения: 16.03.2026).
6. Александр Бурнасов рассказал о мировом опыте и вариантах реновации городов нашей страны [Электронный ресурс]. — URL: https://creind.urfu.ru/ru/news/?news=56423&cHash=493cbce9779970867e5df4522fe75860 (дата обращения: 16.03.2026).
7. Kolobova S. V. Overview of international and Moscow experience in urban renovation / S. V. Kolobova // Vestnik MGSU. — 2023. — № 5. — P. 757–770.
8. Постановление Правительства Москвы от 08.10.2024 № 2251-ПП «Об Адресной инвестиционной программе города Москвы на 2024–2027 годы» [Электронный ресурс]. — URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=MLAW&n=247454#28tiCEVNlufWH8ZT (дата обращения: 16.03.2026).
9. Neighbourhoods in Conversation: Lessons from Spain, Estonia and Italy [Электронный ресурс]. — URL: https://drop-project.eu/news/neighbourhoods-in-conversation-lessons-from-ermua-and-elva/ (дата обращения: 16.03.2026).
10. Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» // Собрание законодательства РФ. — 2021. — № 1 (часть I). — Ст. 33.