В данной статье исследованы проблемы реконструкции жилых зданий в зависимости от сложности зданий, учитывая аэрацию и инсоляцию. Проанализирован опыт европейских стран реконструкции и модернизации жилья. Рассмотрен экономический аспект процесса реконструкции жилищного фонда.
Ключевые слова: жилищный фонд, реконструкция, модернизация
Для решения такой сложной проблемы как жилищная используется ряд методов, в том числе реконструкция. Благодаря ей было спасено не одно здание и ощутимо измены условия существования других, практически уничтожил коммунальное заселение, дарит домам современные инженерные оборудования, придает новую эстетику зданию, повышает их энергетическую эффективность. При реконструкции зданий не стоит забывать об окружающей среде. Все работы по реконструкции должны соответствовать экологическим требованиям, предъявляемым к строительным материалам и методам выполнения работ. Так же осуществляя реконструкцию нужно принимать во внимание необходимость утилизировать отходы в специально отведенные места и вторично использовать элементы разборки, разработать алгоритм ведения работ, исключить или минимизировать выбросы пыли, шума и вибрации в окружающую среду, полностью исключить разброс строительных материалов [1].
Для каждого здания построенного в различное время требуется своя методика и технология реконструкции. Но в основу проекта реконструкции закладывают не отдельное здание, а группу, микро и макрорайон, квартал. Делается это при комплексной оценке градостроительной ситуации, находя оптимальные решения, соответствующие сложившимся условиям и обеспечивающие связность различных архитектурных течений. Приемлемы при реконструкции уплотнения и разуплотнения застройки, рационального использования межквартального, подземного пространства и систем коммуникации. На рисунке 1 изображены основные виды воспроизводства жилой недвижимости при реконструкции.
В зависимости от сложности процесса реконструкцию проводят:
− не меняя общий проект, а лишь усиливая надежность несущих конструкций и улучшая эксплуатационные качества;
− не меняя общий проект, немного меняя проходные комнаты с восстановлением эксплуатационных качеств здания;
− модифицируя структуры квартир без увеличения строительного объема здания путем объединения квартир в пределах секции и их перепланировки;
− с преобразованием структуры квартир путем повышения объема здания за счет пристройки объемов и надстройки мансардного этажа, устройство квартир в двух уровнях;
− обновляя структуру квартиры путем прибавления объема здания за счет расширения корпуса и надстройки несколькими этажами [2].
Рис. 1. Виды воспроизводства при реконструкции
Градостроительные аспекты реконструкции жилой застройки.
Появление первых признаков города и его последующее развитие является длительным процессом. В каждом городе свои особенности планировки здания. От количества информации зависит результат оценки потенциальных возможностей существующего жилого фонда при проектировании улучшения городов и районов. Градостроительный проект — документ учитывающий развитие жилищного фонда в соответствии с требованиями по усовершенствованию общественной застройки, территорий размещения и работы зданий и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта. Типовое решение модернизации городской территории нужно принимать во внимание при реконструкции жилых зданий через систему градостроительных требований [1–3].
Реконструкция поставлена в необходимость сохранения правильной инсоляции и аэрации и, соответственно, стремится облагородить микроклимат жилой застройки, повышение комфортности обитания и оздоровление условий проживания населения.
Связь ветра и постройки, иначе говоря, естественный воздухообмен пытались учитывать еще в Древней Греции. В дальнейшем это наука развивалась и теперь без нее не обходится не новое строительство, не реконструкция. В начале проектирования здания проводят аэрацию, для вычисления влияния постройки на воздушный поток, делается это для того что бы изменить поток воздуха в зависимости от поставленной задачи. Осуществляют либо застои воздуха, либо дальнейшее движение, не меняя скорости ветра. Не учитывая аэрацию можно наткнуться на такую серьезную проблему как неправильный воздушный поток, влекущий за собой отсутствие воздухообмена в здании. Особенно часто такая проблема возникает, когда рядом с невысоким зданием стоит более высотное. Так же важно при реконструкции здания, сооружения учесть и инсоляцию, так как оно имеет большое гигиеническое значение. Солнечные лучи убивают микроорганизмы, способствуют росту комнатных растений, которые в свою очередь улучшают состав воздуха и очищают атмосферу. Но среди плюсов солнечных лучей есть такой ощутимый недостаток как жара, с которой сталкивается практически каждый человек. Всем хорошо знаком перегрев помещения, вытекает естественное заключение необходимости получать лишь норму солнечного света, а не избыток [1, 4, 5].
Европейский жилой фонд старше, опытнее нашего жилищного фонда объяснение этому заключено в глобальных разрушениях после войны. В послевоенном периоде стремились создать хорошие условия для последующего развития и становления строительства, к тому же приходилось ликвидировать огромный урон, который нанесла война, и привычным применением деревянного домостроения. А 60–70 процентов возведенных в Европе зданий и сооружений приходится на период до 1937–1940, а понесли куда меньшие разрушения. Эти старые дома пережили не одну реконструкцию и видели тиранов и героев, голод и достаток, мир менялся, а вместе с миром менялись и они. Отсюда и накопленный десятилетиями зарубежный опыт выполнения реконструктивных работ имеющее внушительное значение с практической точки зрения [1–4].
В этот период строились многоквартирные дома, предназначенные для сдачи в арендное пользование, в которых и жили почти восемьдесят процентов населения города. В то время плотность застройки была высокой в целях наибольшей экономичности, а так как население стремится жить в центре, то окраина города была более разуплотненной примерно в пять — шесть раз. В ценовом отношении центр тоже имел превосходство над периферийной, так же учитывали строительный объем, качество отделки и расположение в плане. В большинстве случаев строили из кирпича, нередко можно было встретить постройки, украшенные лепниной, мозаикой, барельефами. Для старых домов типичны сложные планы и изрядный запас прочности фундамента и стен, дающие возможность последующей надстройки во время реконструкции и модернизации [3].
Осуществляя модернизацию и реконструкцию доходных домов, ставятся следующие задачи:
− преобразование планировочного строения сооружения отвечающих требованиям потребительских и эксплуатационных качеств современного жилья;
− смена типовых строительных характеристик сооружения, этажности, создание двухуровневых квартир, устройство мансард, пристройка отдельных объемов и пролетов;
− улучшение эстетики сооружения принимая во внимание общее композиционное решение здания и современные архитектурные требования [3, 5].
Решительные изменения, отвечающие архитектурным требованиям во время реконструкции жилых домов, зависит от социально-экономического положения отдельно взятого города и метода реконструкции.
Модернизацию или реконструкцию жилых домов можно осуществлять:
− не переселяя жителей;
− переселяя жильцов частично;
− переселяя жителей на время проведения реконструкции;
− переселяя жителей и предоставлением им нового постоянного жилья.
Российский и особенно зарубежный опыт показывает, что совершенствование способов производства реконструктивных работ, строительных решений, средств механизации, комплекса организационных мероприятий позволяет выполнить нужные улучшения объемно-планировочных решений, не переселяя жителей [1, 5].
Улучшение стандартного этажа выполняется с помощью перепланировки квартир и перепланировки секций. Изменения квартир должно стремиться на увеличение объемов в кухни, передней, санитарно-технического узла, устройство встроенных шкафов и кладовых, изоляцию общей комнаты. Изменение секций стремится, обычно, к объединению смежных квартир и видоизменяя их в многокомнатную квартиру, соответствующую требованиям действующих норм.
Решением создания дополнительных площадей может быть пристройка многоэтажных объемов в торцах здания в тесной связи с устройством мансардного этажа.
Реконструкция зданий и сооружений требует учета экономических, эстетических, технических и ресурсных аспектов. Размеры реконструкции будут увеличиваться, объясняется это нехваткой земельных участков, неудовлетворительным эксплуатированием площадей в производственной сфере, возрастанием требований к комфортности жилья и др.
Следующим шагом для прогресса реконструкции станет:
− создание новых методов анализа состояния конструкций;
− применение личных компьютеров при расчете конструкций, САПР при проектировании;
− ввод действующих конструктивных решений;
− использование конструкций из новых материалов;
− создание лучших методов усиления и регенерация конструкций;
− создание и ввод в практику технологий будущего;
− создание действующих форм экономического стимулирования [1, 3].
Верная экономическая оценка завершающих результатов, привлечение капитальных вложений, направленных на реконструкцию зданий и сооружений, связаны с принятием решения выбора предпочтительного варианта. В нынешних условиях оценка вариантов реконструкции зданий и сооружений может выполняться с помощью нескольких экономических признаков:
− относительно чистой продукции;
− члена эффективности привлечения капитальных вложений;
− степени и прироста производительности труда;
− объема и прироста прибыли годового экономического эффекта;
− единовременных затрат и срока их окупаемости и т. д.
Реконструкция последний шанс для многих зданий и сооружений вернуться к нормальной полноценной жизни.
Литература:
- Технологии реконструкции объектов промышленного и гражданского назначения: коллективная монография / И. А. Ефанова, В. И. Братишко, С. Х. Байрамуков, З. Н. Долаева [и др.]; под ред. Е. Л. Стрижакова, И. А. Ефановой, Р. В. Меркулова. — Невинномысск: ГАОУ ВО «Невинномысский государственный гуманитарно-технический институт», 2015. — 195 с.
- Мищенко В. Я. Организация содержания и обновления объектов жилищного комплекса: теория и практика. Монография/ В. Я. Мищенко. — Воронеж: ВГАСУ, 2003. – 310 с.
- Байрамуков С. Х. Комплексный подход к проблеме модернизации жилищного фонда / С. Х. Байрамуков, З. Н. Долаева // Инженерный вестник Дона. — 2013. — № 4. — URL: ivdon.ru/magazine/archive/n4y2013/2048/.
- Ю. В. Иванов Реконструкция зданий и сооружений: усиление, восстановление, ремонт / Учебное пособие. — М.: Издательство АСВ, 2013. — 312 с.
- Матвеев Е. П. Реконструкция жилых зданий с надстройкой этажей из объемных блоков // [текст] Жилищное строительство. — 1999. — N 8. — С. 12–13.5.
