Процесс совершенствования города всегда имел под собой необходимость формирования рациональной жилой среды, если потребление ресурсов территориального, материального и энергетического характера осуществлялось правильно. Реконструкции кварталов типовой застройки приобретает важное социально-экономическое значение в области повышения уровня и качества жизни населения. При выборе стратегии реконструкции нужно отталкиваться от маркетинговых исследований и вести поиск решений совместно со всеми участниками процесса реконструкции и градостроительного развития. В статье рассмотрены этапы модернизации территорий и представлены графические модели реконструкции кварталов.

Ключевые слова: реконструкция, инфраструктура, квартал, благоустройство, городская среда.

Формирование инфраструктуры, соответствующей требованиям, которые сегодня существуют в обществе, одно из основных направлений социально-экономической политики, осуществляемой государством. В качестве важной задачи следует упомянуть придание существующей городской территории характеристик, в соответствии с которыми она будет следовать стандартам качества. Это позволит сформировать удобные условия для проживания в районе. Чтобы решить поставленную задачу, следует осуществить изменение планировочной структуры территории, создание объектов, которые обладают социально-культурным назначением, а также благоустройство придомовых территорий. Проблемы, имеющие отношение к жизнеобеспечению населения, а также удовлетворению нужд, которые существуют в производственных отраслях и сфере услуг, формировании городской среды, отвечающей потребностям современного человека и общества, всегда оставались значимыми.

Осуществляется реконструкция домов по-отдельности, а также кварталов в целом. В качестве примера реконструкции кварталов можно рассмотреть программу реновации в Москве, подразумевающую снос жилья и комплексную реконструкцию районов, о чем свидетельствуют два документа:

— Постановление, выпущенное Правительством Москвы «О реконструкции квартала 109 Басманного района Центрального административного округа города Москвы».

— Постановление, выпущенное Правительством Москвы «Об отселении и сносе пятиэтажных жилых домов в квартале 37–38 Обручевского района».

Постановление было принято в целях реконструкции квартала и при этом утвердило адресный перечень подлежащих сносу жилых домов. Между тем реконструкция и снос являются несовместимыми понятиями. То есть городские власти принимают проекты реконструкции целых городских кварталов, и в рамках этих программ сносят эти кварталы. Проблемы от этого испытывают как владельцы организаций в недвижимости, так и собственники квартир жилых зданий, подлежащих реконструкции, а также и города. Причиной этого является тот факт, что реконструкция может затрагивать здания, техническое состояние конструкций которых является эксплуатационно-пригодным, а также утрачиваются объекты культурного наследия [3].

Если сравнивать экономическую выгоду, получаемую от сноса и нового строительства, с реконструкцией зданий, которые являются морально устаревшими, то первая является необоснованной, так как не учитывает долгосрочных затрат города, градостроительных, социальных и экологических проблем.

Строительство новых жилых комплексов на месте старой застройки негативно сказывается на инфраструктуре, конкретно нехваткой учреждений здравоохранения, общеобразовательных и дошкольных учреждений, в связи с приростом населения. В подобных кварталах жители сталкиваются с проблемами парковки автомобилей. Следовательно, в результате сноса старого фонда возникают социальные трудности, связанные высотной застройкой квартала. Исходя из этого, необходимо определить кварталы типовой застройки, пригодные для разработки оптимального проекта комплексной реконструкции и модернизации.

Реконструкция районов типовой застройки, подразумевающая сохранение существующих зданий и модернизацию территории, позволит улучшить качество городской среды, повысить уровень комфорта для жителей и сэкономит бюджетные средства. Чтобы реализовать данную задачу, представлены три этапа.

В качестве основного структурно-планировочного элемента городской застройки в конце 1950-х следует упомянуть микрорайон, который отличается от традиционных приемов квартальной застройки посредством укрупнения планировочного модуля и осуществлением минимизации транспортных магистралей по периметру участка, подлежащего проектированию [4]. Первым этапом реконструкции является разукрупнение кварталов (рис. 1). Преобразование существующих внутриквартальных проездов в улицы с организованными зонами для движения пешеходов и транспорта. Сеть улиц станет более плотной, а кварталы — компактными. Это повысит проницаемость территории и позволит перемещаться по ней более свободно.

Рис. 1. Модель разукрупнения квартала

Вторым этапом станет разнообразие застройки (рис. 2). Необходимо осуществлять строительство новых зданий жилого и общественного назначения, которые относятся к категории малой и средней этажности, в тех зонах, которые являются свободными от застройки. Совершенствование зданий, которые уже существуют, с возможностью для жителей осуществить переезд в другое здание, которое находится по соседству. Территории, находящиеся в городе, становятся более разнообразными, а также возникнет возможность совершенствования условий в здании, которое уже существует, а также обменять квартиру на новую недвижимость в том же районе.

Рис. 2. Модель разнообразия застройки

Третий этап — оборудование новых объектов на незанятых площадях. Первые этажи зданий должны быть переустроены для того, чтобы расположить в них новые сервисы, услуги. Благодаря этому, будет сформирован непрерывный уличный фронт. Район приобретет большее разнообразие, активность, жители смогут пользоваться разными новыми функциями и сервисами, которые будут размещаться около их домов.

Рис. 3. Модель заполнения разрывов

В условиях, когда наблюдается совершенствование рыночных отношений, а также дальнейшее снижение уровня инвестиций государства, все более важными становятся вопросы, связанные с привлечением источников финансирования внебюджетного характера, касающихся реконструкции жилых кварталов, правильного распределение средств бюджета, оценки результативности обновления территорий жилой застройки, осуществляемой с принятием во внимание интересов всех участников рыночных отношений.

В настоящее время особенно актуальной является реконструкция территории жилой застройки, которая уже существует. Причиной этого является тот факт, что значительное число жилых зданий, кварталов и районов в крупных населенных пунктах России могут быть отнесены к категории с физическим или моральным износом. Эта проблема обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Причиной социальных факторов является низкое качество, а также возможная аварийность здания, значительный уровень затрат на ее содержание. Причиной градостроительных факторов является невысокая вовлеченность земли в использование, когда наблюдается все увеличивающаяся нехватка территории, предназначенной для строительства.

Затраты, которые идут на реконструкцию, составляют в два раза меньше, нежели на возведение нового здания. Это приводит к тому, что уменьшается срок, необходимый для того, чтобы ввести здания жилого и общественного назначения в эксплуатацию.

Если принимать во внимание тот факт, что объем капитальных вложений при реконструкции существенно ниже, а окупаемость составляет в два раза выше, нежели при осуществлении нового строительства, то это приведет к тому, что в ближайшее время количество капитальных вложений в процесс реконструкции будет расти [2].

Реконструкция жилой застройки позволяет решить затруднения, связанные с благоустройством придомовых территорий, планировочной структурой района, отсутствием объектов социально-культурного назначения, в результате формируется комфортная городская среда, которая находится в соответствии с существующими на данный момент городскими требованиями.

Литература:

1. Казаков, Ю. Н. Технология реконструкции зданий: монография / Ю. Н. Казаков, Ф. -. Адам. — Санкт-Петербург: Лань, 2019. — 120 с. — ISBN 978–5-8114–3736–8. — Текст: электронный // Лань: электронно-библиотечная система. — URL: https://e.lanbook.com/book/119618 (дата обращения: 14.12.2021). — Режим доступа: для авториз. пользователей.
2. Лебедев, В. М. Технология реконструкции зданий и сооружений: учебное пособие / В. М. Лебедев. — Вологда: Инфра-Инженерия, 2020. — 200 с. — ISBN 978–5-9729–0433–4. — Текст: электронный // Лань: электронно-библиотечная система. — URL: https://e.lanbook.com/book/148428 (дата обращения: 14.12.2021). — Режим доступа: для авториз. пользователей.
3. Ильин, Б. В. Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции и реновации / Б. В. Ильин, А. А. Кальгина. — 3-е изд., перераб. и доп. — Москва: Юстицинформ, 2019. — 340 с. — ISBN 978–5-7205–1564–5. — Текст: электронный // Лань: электронно-библиотечная система. — URL: https://e.lanbook.com/book/140308 (дата обращения: 14.12.2021). — Режим доступа: для авториз. пользователей.
4. Черешнев, И. В. Экологические аспекты формирования малоэтажных жилых зданий для городской застройки повышенной плотности: учебное пособие / И. В. Черешнев. — 2-е изд., доп. — Санкт-Петербург: Лань, 2021. — 256 с. — ISBN 978–5-8114–1394–2. — Текст: электронный // Лань: электронно-библиотечная система. — URL: https://e.lanbook.com/book/168487 (дата обращения: 14.12.2021). — Режим доступа: для авториз. пользователей.