Согласно данным Центрального банка Российской Федерации, накопленная просроченная задолженность по ипотечным кредитам на 01.01.2026 года достигла 205 377,09 млрд руб. [5]. Объем просроченных долгов по ипотечным жилищным кредитам за год вырос на 76,6 %. Об этом пишет 31.01.2026 и РБК, ссылаясь на информацию бюро кредитных историй «Скоринг Бюро». [6].

С другой стороны, не вызывает дискуссии утверждение, что заёмщики стараются максимально долго сохранять залоговое жильё, потому что в нём проживают, и если возникла просрочка по ипотеке, то это означает, что платежи по иным кредитам и кредитным картам уже не осуществляются, у такого заёмщика-ипотечника с большой вероятностью есть задолженность по налогам, коммунальным услугам и штрафам. Взыскание по просроченной задолженности по потребительским кредитам, кредитным картам, коммунальным платежам и штрафам производится Федеральной службой судебных приставов, которая в рамках исполнительного производства арестовывает счета должника и выносит постановления о запрете регистрационных действий в отношении принадлежащих должнику объектах недвижимого имущества.

В то же время, по оценке Росстата, на начало 2026 года на покупку продовольственных товаров уже уходило 39 % всех трат россиян [7], доходов на покрытие кредитных, в том числе ипотечных платежей не хватает. Объем просроченной задолженности будет неизбежно расти, такой прогноз делают и эксперты ЦБ РФ [8]. У ипотечного заёмщика, имеющего длящиеся просрочки по ипотеке, есть альтернатива — ждать судебного взыскания и реализации залоговой квартиры во исполнение решения суда или продать залоговую квартиру самостоятельно — такую возможность включили в Закон об ипотеке (залоге недвижимости) 28 мая 2024 года [2]. Безусловно, часть заёмщиков своим правом на самостоятельную реализацию предмета залога воспользуются, а в ближайший год-полтора количество залоговых объектов от продавцов с просроченной задолженностью предлагаться к продаже только больше.

Продажа квартиры, которая является предметом залога по ипотечному кредиту без просроченной задолженности, на сегодняшний день не является сложным процессом. Существует несколько способов расчета с продавцом квартиры: под контролем банка-кредитора с открытием двух аккредитивов, на один из который размещаются средства для погашения кредита, а на второй — сумма превышения задолженности по кредиту; с погашением задолженности в день подписания договора продажи залоговой квартиры; с размещением средств на аккредитив и дальнейшей трансферацией аккредитива в сумме размера задолженности по ипотечному кредиту на день раскрытия аккредитива.

Но так ли просто продать квартиру, когда она и в залоге у банка, и с запретом на регистрационные действия, а собственник — с арестованными счетами?

Кажется, что самый простой способ — это погасить имеющиеся задолженности, в отношении которых имеется исполнительное производство, тогда запрет регистрационных действий будет снят. Но для покупателя такое действие означает произвести оплату части стоимости квартиры до подписания договора продажи квартиры, что в значительной степени повышает риски покупателя лишиться собственных денег в случае отказа продавца заключать договор продажи недвижимости либо в случае, если продавец умрет до подписания договора.

Есть еще один нюанс: покупателям при осуществлении сделок приобретения недвижимости в целях подтверждения критериев добросовестности крайне важно иметь так называемый «цифровой след» осуществленных расчетов. Если у продавца арестованы счета, то безналичный перевод от покупателя продавцу для погашения задолженности по исполнительным производствам становится бессмысленным — деньги поступят на счет продавца и останутся на счете. Передача наличных денег продавцу с составлением расписки не гарантирует исполнение продавцом-должником обязательств по исполнительным производствам и не оставляет никаких цифровых следов, поэтому как вариант оплаты рассматриваться не может.

Помимо невозможности регистрации перехода права к покупателю у такого продавца ненулевая вероятность банкротства в будущем, что, в свою очередь, создает перспективу оспаривания сделки продажи квартиры в рамках банкротной процедуры либо как сделки с предпочтением, либо как сделки, совершенной в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов.

Ситуация видится как замкнутый круг: надо передать деньги для погашения задолженности, но в тоже время, деньги передавать нельзя; без получения денег продавец квартиры задолженность не погасит — у него для этого просто нет финансовой возможности. Актуальность поиска решения проблемы очевидна уже сейчас, а с течением времени только возрастёт.

Выходом из подобной ситуации будет особая схема расчетов с продавцом, когда погашение задолженностей продавца осуществляется покупателем в день подписания договора продажи недвижимости, минуя счета продавца-должника. Этот порядок расчетов подробно описывается в договоре продажи недвижимости. Но до составления договора с такой схемой расчетов нужно будет совершить несколько действий, по итогам которых станет понятна реальность безопасной для покупателя и приемлемой для продавца сделки продажи недвижимости.

Как было указано выше, продавцы недвижимости помимо действующего ипотечного кредита могут иметь задолженности по потребительским кредитам, кредитным картам, займам в микрофинансовых организациях, задолженности по коммунальным платежам, налогам и штрафам. В современной России вся информация о долгах фиксируется (исключение составляют частные займы): кредиторы формируют кредитную историю, для чего передают данные в бюро кредитных историй в течение 2-х дней после наступления любого события по кредиту [3]. Служба судебных приставов формирует банк данных, содержащий сведения, необходимые для осуществления задач по принудительному исполнению судебных актов, актов других органов и должностных лиц [4]. Данные о налоговой задолженности отображаются в Личном кабинете налогоплательщика для физических лиц или его мобильной версии — приложении «Налоги ФЛ». На этапе подготовки к проведению сделки необходимо установить суммы задолженностей и лиц, перед которыми имеются задолженности, а также выяснить и зафиксировать реквизиты для перечисления для погашения. Безусловно, это возможно лишь при активном содействии продавца.

Примерный перечень возможных задолженностей и источников информации для подтверждения приведен в таблице 1.

Таблица 1

Источники информации о задолженности

Источник: исследование автора.

После получения всей информации о задолженностях необходимо удостовериться, что общий объем задолженности менее цены приобретаемой недвижимости. В случае если сумма всех долгов больше стоимости объекта недвижимости по договору, целесообразно от приобретения объекта недвижимости отказаться.

Процедура проведения сделки следующая: покупатель и продавец заключают договор продажи недвижимости, и после подписания договора покупатель производит оплату задолженностей продавца по ранее полученным реквизитам. В договоре продажи недвижимости указывается: «Обязательства Покупателя по уплате Продавцу денежных средств в размере … (…) рублей... копеек (здесь будет общая сумма оплачиваемых покупателем задолженностей) считаются погашенными зачётом встречных однородных требований Покупателя к Продавцу, согласно ст. 313 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с исполнением Покупателем обязательств Продавца: (здесь будет перечень задолженностей с указанием сумм, наименования кредитора, номера договора или лицевого счета должника либо номер исполнительного производства).

Подписанием Сторонами настоящего договора все указанные обязательства считаются прекращенными надлежащим исполнением, при этом любое счетное или расчетное сопоставление и/или перераспределение денежных (стоимостных) оценок в правах, обязанностях и обязательствах Сторон, связанное прямо или косвенно с проведением указанного зачета, признаётся Сторонами соразмерным и не требующим каких-либо дополнительных имущественных перерасчетов».

Часть стоимости объекта недвижимости, превышающая объем задолженностей, передается с использованием безотзывного покрытого аккредитива, номинального счета или счета эскроу.

Ниже приведена выдержка из реально заключенного договора:

«2. Цена Договора и порядок расчетов.

2.1. Стоимость Объекта составляет 3400 000,00 (Три миллиона четыреста тысяч) рублей 00 копеек. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Оплата стоимости Объекта производится Покупателем за счет собственных средств.

2.2. Обязательства Покупателя по уплате Продавцу по настоящему договору денежных средств в размере 3 122 634,79 (Три миллиона сто двадцать две тысячи шестьсот тридцать четыре) рубля 79 копеек считаются погашенными зачётом встречных однородных требований Покупателя к Продавцу, согласно ст. 313 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с исполнением Покупателем обязательств Продавца:

— оплата задолженности по Кредитному договору № ___ от 11.06.2021, заключенному между Продавцом и Банк ВТБ (публичное акционерное общество), ИНН: 7702070139 в размере 2 973 291,93 (Два миллиона девятьсот семьдесят три тысячи двести девяносто один) рубль 93 копейки;

— оплата задолженности по исполнительному производству № ____- ИП от 03.10.2023 в отношении ФИО в размере 8296,77 (Восемь тысяч двести девяносто шесть) рублей 77 копеек;

— оплата исполнительского сбора в рамках исполнительного производства № ___- ИП от 03.10.2023 в отношении ФИО в размере 1 000,00 (Одна тысяча) рублей 00 копеек…

— …оплата задолженности перед Фондом модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований Новосибирской области ИНН 5406562465 по л/счету № ___ в размере 24 287,46 (Двадцать четыре тысячи двести восемьдесят семь) рублей 46 копеек;

— оплата задолженности перед ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом» ИНН 5405311268 по л/счету № ___ в размере 26 166,13 (Двадцать шесть тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 13 копеек…

— …оплата задолженности перед ООО «НТСК» ИНН 5406833429 по л/счету № 4180802121 в размере 25 168, 16 (Двадцать пять тысяч сто шестьдесят восемь) рублей 16 копеек.

Подписанием Сторонами настоящего договора все указанные обязательства считаются прекращенными надлежащим исполнением, при этом любое счетное или расчетное сопоставление и/или перераспределение денежных (стоимостных) оценок в правах, обязанностях и обязательствах Сторон, связанное прямо или косвенно с проведением указанного зачета, признаётся Сторонами соразмерным и не требующим каких-либо дополнительных имущественных перерасчетов.

2.3. Часть стоимости Объекта в размере 227 365,21 (Двести двадцать семь тысяч триста шестьдесят пять) рублей 21 копейка оплачивается с использованием безотзывного покрытого аккредитива, открытого в ПАО Сбербанк на следующих условиях:»

Сроки прохождения платежей по исполнительным производствам составляют 3–5 дней, срок снятия запрета на регистрационные действия в отношении объектов недвижимости после закрытия исполнительных производств не превышает 14 дней. Как правило, в пределах этих сроков происходит и снятие обременения (погашение регистрационной записи об ипотеке) с объекта со стороны банка-кредитора.

Безусловно, срок до момента регистрации перехода права к покупателю будет несколько больше, чем при обычных сделках купли-продажи недвижимости, однако такая схема осуществления расчетов во-первых позволит в принципе провести сделку, во-вторых, практически сведет к нулю риск банкротства продавца (неисполненные обязательства к моменту регистрации перехода права собственности к покупателю отсутствуют, а учитывая качество кредитной истории, продавец какое-то время практически не имеет возможности получить новые кредиты), в-третьих, расчеты будут проведены полностью в безналичном порядке.

Необходимо отметить, что подобная организация сделки будет возможна лишь при оплате приобретаемого объекта за счет собственных средств покупателя, без привлечения ипотечного кредита, хотя в текущих реалиях высоких ставок по ипотеке доля сделок на вторичном рынке недвижимости с привлечением ипотечных кредитов и так является небольшой.

Литература:

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2015, N 1, ст. 52)
2. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 12.06.2024 № 140-ФЗ: [принят Государственной Думой 28 мая 2024 года: Одобрен Советом Федерации 5 июня 2024 года]. — Текст: электронный // Консультант: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_478536/
3. Федеральный закон «О кредитных историях» от 30.12.2004 № 218-ФЗ: [принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года: Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года]. — Текст: электронный // Консультант: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51043/
4. Приказ ФССП России от 12.05.2012 N 248 (ред. от 04.03.2025) «Об утверждении Порядка создания и ведения банка данных в исполнительном производстве Федеральной службы судебных приставов в электронном виде» (Зарегистрировано в Минюсте России 19.06.2012 N 24625). — Текст: электронный // Консультант: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_131537/
5. Интерактивное представление актуальных статистических данных. — Текст: электронный // Банк России: [сайт]. — URL: https://www.cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ML/
6. Как просрочка по ипотеке в России выросла рекордными темпами. Инфографика. — Текст: электронный // РБК: [сайт]. — URL: https://www.rbc.ru/finances/31/01/2026/697b66bb9a7947131a2da30d
7. Росстат: россияне впервые за 16 лет стали тратить на еду почти 40 % доходов. — Текст: электронный // BFM.ru: [сайт]. — URL: https://www.bfm.ru/news/598354
8. ЦБ назвал агрессивной динамику просрочки по кредитным платежам в ИЖС. — Текст: электронный // Интерфакс: [сайт]. — URL: https://www.interfax-russia.ru/realty/news/cb-nazval-agressivnoy-dinamiku-prosrochki-po-kreditnym-platezham-v-izhs