Настоящая статья посвящена исследованию гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору. Развиваемый в настоящей статье системный подход к изучаемому объекту, связан с тем, что современное российское законодательство в указанной сфере не лишено противоречий, которые позволяют говорить о необходимости его дальнейшего совершенствовании. Это совершенствование способствовало бы вовлечению в экономический оборот объектов недвижимости как средства обеспечения различных обязательств, опосредующих товарообмен, в большей степени позволило бы обеспечить защиту интересов участников гражданского оборота.
Ключевые слова: гражданско-правовая конструкция, право собственности, недвижимое имущество.
Во все времена недвижимое имущество занимало особое место в жизни, как отдельного человека, так и общества в целом. В силу своей высокой стоимости и ликвидности недвижимость считается удобным средством инвестирования граждан и юридических лиц, традиционно используется в качестве предмета залога, что свидетельствует о необходимости адекватного правового регулирования, недостатки которого способны превратить «грандиозный по стоимости» фонд объектов недвижимости в «мертвый капитал и неиспользуемые активы» [6, с. 23–26].
Современное российское законодательство, однако, в указанной сфере не лишено противоречий. Так, нет необходимой четкости в нормативной конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество. Отсутствует ясность и в определении момента возникновения права собственности на недвижимость. Кроме того, российская нормативная юридическая конструкция добросовестного приобретения права собственности по договору с неуправомоченным отчуждателем в первую очередь рассчитана на применение в отношении движимых вещей, поскольку содержит основные «привязки» не к факту государственной регистрации возникновения права, а к факту приобретения и утраты владения недвижимостью.
Эти и другие недостатки и противоречия в законодательстве позволяют говорить о необходимости его дальнейшего совершенствования, которое бы способствовало вовлечению в экономический оборот объектов недвижимости как средства обеспечения различных обязательств, опосредующих товарообмен, наконец, в большей степени позволило бы обеспечить защиту интересов участников гражданского оборота.
Отсутствие четкости гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору естественным образом ведет к ее неоднозначной трактовке правоприменительными органами. Так, российскими судами не единообразно решается вопрос о необходимости передачи недвижимой вещи для приобретения права собственности на нее, о моменте возникновения права собственности на недвижимость. Противоречива и квалификация российскими судами объектов недвижимости как таковых. В силу этого представляется необходимым выработать определенные рекомендации по толкованию и применению законодательства о недвижимом имуществе. Кроме того, нельзя не отметить тенденцию нарастания интереса российских граждан к приобретению недвижимого имущества за рубежом, что также подчеркивает актуальность темы настоящего исследования.
Гражданско-правовую конструкцию приобретения права собственности на недвижимое имущество можно определить как существующую в рамках действующего правового регулирования модель, состоящую из последовательности юридических фактов, необходимых и достаточных для возникновения права собственности на недвижимое имущество у его приобретателя. Исходя из того, что структурными элементами юридической конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество являются юридические факты, а способом приобретения права собственности является своего рода правовой алгоритм.
В России юридические конструкции возникновения права собственности на недвижимость могут базироваться на самых разных юридических фактах, однако наиболее многочисленными из них являются такие юридические факты, как сделки, а именно договоры, опосредующие товарообмен в иммобилиарной сфере. Этим определяется значимость гражданско-правовых конструкций приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору, являющихся темой для написания данной статьи.
Спецификой юридической конструкции приобретения права собственности по договору по законодательству Российской Федерации является необходимость наличия в ней элементов юридического акта государственной регистрации возникновения права собственности в числе прочих.
Переходя к рассмотрению гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору, следует отметить, что для «договорного» приобретения права собственности на недвижимое имущество требуется заключение обязательственного соглашения. В России, согласно господствующей точке зрения в доктрине, договор об отчуждении имущества представляет собой единое обязательство, которое по смыслу ст. 223 ГК РФ уже само по себе способно привести к возникновению вещного права у контрагента.
На первый взгляд может показаться, что подобная трактовка обязательства имеет подтверждение и в законодательстве. Так, ГК РФ (абз. 1 п. 2 ст. 218) называет в числе оснований приобретения права собственности такие обязательственные сделки, как договоры купли-продажи, мены, дарения (а также иные сделки об отчуждении имущества).
Тем не менее, представляется, что поименованные в указанной статье обязательственные договоры не являются основаниями возникновения права собственности в тесном смысле этого слова, поскольку есть лишь части право порождающего юридического состава.
Так, согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п.) либо воздержаться от его совершения, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Как видно, законодательное определение обязательства не содержит указания о возникновении из последнего кроме обязательственных каких-либо вещных прав.
Кроме того, из смысла ст. 398 ГК РФ следует, что закон придает равную силу всем обязательствам, возникшим относительно одной и той же индивидуально-определенной вещи, т. е. признает все эти обязательства действительными. Это означает, что из каждого из них возникают равные по силе обязательственные права, вследствие чего законодатель вынужден был установить правила старшинства в целях разрешения потенциальных коллизий обязательственных прав. Согласно норме ч. 1 ст. 398 ГК РФ право требовать передачи индивидуально-определенной вещи отпадает, если последняя уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если же вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить — тот, кто раньше предъявил иск. При этом, несмотря на лишение «младшего» кредитора права на передачу индивидуально-определенной вещи, в частности, в собственность, ч. 2 ст. 398 ГК РФ предоставляет ему право требовать возмещения убытков. Из возможности существования нескольких обязательств в отношении одного и того же предмета также следует, что обязательство не несет вещно-правовой «нагрузки»: вещное право непосредственно из него возникнуть не может (иначе старшинство возможно было бы определять лишь по моменту заключения обязательственного договора). Обязательство является основанием возникновения обязательственных прав, оно лишь один из элементов юридического состава приобретения вещного права, что следует также из систематического толкования ст. ст. 218, 131 и 223 ГК РФ закрепляющих, что, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его регистрации, а на движимое — с момента передачи последнего.
Нормативная конструкция обязательства, как представляется, соответствует ее доктринальной модели. Отсюда, по мнению Ю. А. Волочай, представляется неточным положение п. 1 ст. 552 ГК РФ, согласно которому по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Вернее было бы указать, что соответствующие права передаются не по договору, а во исполнение данного договора [2, с.35].
Исходя из проведенного анализа, можно сделать вывод, что согласно сложившейся доктринальной конструкции обязательства на основании последнего у кредитора возникает лишь право требования, обращенное к лицу обязанному, о совершении (либо не совершении) определенных действий, являющихся объектом данного обязательства. Право собственности же возникает только посредством исполнения должником соответствующей обязанности.
Вещный договор, являющийся разновидностью распорядительной сделки, в той или иной степени был предметом изучения как классиков российской цивилистики, в частности В. И. Синайского [4, с. 163], так и современных ученых. Признают существование вещных договоров в российском праве И. В. Бекленищева, К. В. Гницевич, Д. О. Тузов [1, с. 72–80; 3, с.189–198; 7, с. 35, 49, 56–64.] и др.
Так, В. И. Синайский, классифицируя сделки по критерию содержания, выделял сделки в области семейного и наследственного права, обязательственные сделки и, наконец, вещные [4, с. 163].
Как пишет И. В. Бекленищева, вещный договор «не влечет возникновения обязательства или иного относительного правоотношения, но порождает у контрагента вещное право». К числу вещных договоров автор относит всякую передачу вещи во владение и пользование, в собственность, договор дарения, по которому даритель безвозмездно передает одаряемому вещь в собственность. Таким образом, по мнению И. В. Бекленищевой, на основании этого распорядительного действия осуществляется переход определенной имущественной ценности (вещи, имущественного права, результата работ) из имущественной сферы одного лица в имущественную сферу другого. При этом автор отмечает, что подобные распорядительные действия не могут быть не связанными с волей лиц: передающего предмет исполнения и его принимающего — «такие распорядительные действия представляют собой договор» [1, с. 72].
Конструкция распорядительной сделки И. В. Бекленищевой базируется на признании действий по передаче вещи во исполнение договора купли-продажи сделкой, а не юридическим поступком, при этом неоднократно подчеркивается, что вещный договор «совершается в самом акте передачи, связанном с определенным внешним знаком или символом», требующем как распорядительная сделка дееспособности на момент ее совершения [1, с. 116–117].
Весьма схожа с описанной концепцией конструкция вещного договора Д. О. Тузова, который также в качестве одной из разновидностей вещного договора называет передачу вещи как согласованный волевой акт по перемещению вещи из имущества одного лица в имущество другого, видит передачу вещи неотделимой от передачи права и также связывает вещную сделку с исполнением обязательства. Таким образом, по мнению Д. О. Тузова, передача вещи представляет собой предоставительную двустороннюю вещную сделку, имеющую каузальный характер [7, с. 56.].
Итак, исходя из анализа концепций вещного договора, предложенных российскими учеными (применительно к праву России), можно выделить определенные признаки вещного договора и, обобщив их, представить следующим образом:
1. Вещный договор рассматривается как соглашение, опосредующее переход права собственности и установление иных вещных прав. При этом под вещным договором российскими учеными, как правило, понимается передача имущества (обычно вещей), которая неразрывно связана с передачей права собственности на них, следовательно, невозможна ситуация, при которой вещь еще не передана, а договор уже заключен.
2. Считается, что между заключением договора и возникновением порождаемого им вещного права отсутствует разрыв во времени.
3. Вещный договор связывается с обязательством и признается возможность существования вещного договора наряду с обязательством (И. В. Бекленищева и Д. О. Тузов).
Как видно, конструкция вещного договора в российской доктрине носит отчасти «отрывочный характер», не лишена противоречий, что, очевидно, свидетельствует о ее недостаточной разработке и необходимости дальнейшего изучения. Тем не менее, представляется возможным согласиться с российскими учеными, разрабатывающими проблематику вещного договора, в главном — в признании наличия вещного договора в российском праве.
Так, к примеру, из договора купли-продажи у сторон появляются следующие обязанности (и, соответственно, корреспондирующие с ними права): 1) передать вещь (деньги, товар) и 2) передать право собственности на нее (обязанность передать вещь в собственность другой стороне). Первую из этих обязанностей (связанную с передачей вещи) отчуждатель выполняет как фактическое действие (юридический поступок) — собственно переносом владения на движимое имущество от отчуждателя к приобретателю или его суррогатами, а также составлением передаточного акта, чего закон требует для передачи недвижимого имущества (п. 1 ст. 556 ГК). С этого момента возникает право собственности на движимость, а для недвижимости собственно сам факт ее передачи правообразующего значения не имеет, поскольку требуется государственная регистрация перехода права собственности, с момента которой по буквальному смыслу п. 2 ст. 223 ГК оно и возникает [5, с. 6].
Итак, исходя из проведенного сравнительно-правового анализа положений законодательства и доктрины гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору применительно к праву РФ может быть представлена как модель, состоящая из последовательности трех основных юридико-фактических элементов: обязательственного договора, в силу которого у отчуждателя возникает обязанность передать недвижимую вещь и право собственности на нее приобретателю (а у последнего — корреспондирующее с этой обязанностью право); вещного договора, являющегося частью исполнения обязательства и представляющего собой соглашение о переходе соответствующего права; и наконец, государственной регистрации возникновения права собственности [2, с. 46].
Литература:
1. Бекленищева И. В. Гражданско-правовой договор: классическая традиция и современные тенденции. М.: Статут, 2006.
2. Волочай Ю. А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М.: Статут, 2013.
3. Гницевич К. В. О юридической природе традиции // Закон. 2008. N 10.
4. Синайский В. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002.
5. Скловский К. И. Передача права и обязательство // Вестник ВАС РФ. 2008. N 7.
6. Сото Эрнандо де. Загадка капитала. Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем остальном мире / Пер. с англ. М.: Олимп-Бизнес, 2004.
7. Тузов Д. О. Реституция при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. М.: Статут, 2007.
