The article discusses the relevance and economic efficiency of creating a modern logistics center in the capital of Kazakhstan. An analysis of the commercial real estate market was conducted, revealing a shortage of Class «A«warehouse spaces amidst the growth of e-commerce and the region's transit potential. The paper presents key parameters of the business plan, including technical specifications of the facility, marketing strategy, and financial performance indicators (NPV, IRR, payback period).

Keywords: warehouse logistics, commercial real estate, Class A, business planning, investment project, Astana, 3PL operators, supply chain management.

Введение

В современных экономических условиях роль качественной логистической инфраструктуры становится критически важной для развития региона. Город Астана, являясь административным и деловым центром Казахстана, а также ключевым транспортным хабом в рамках инициативы «Пояс и путь», испытывает растущую потребность в современных складских площадях.

Актуальность темы обусловлена дисбалансом спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости столицы: при активном росте ритейла и e-commerce наблюдается острый дефицит качественных объектов класса «А», соответствующих международным стандартам.

Целью данной работы является разработка и обоснование экономической эффективности бизнес-плана по строительству офисно-складского комплекса класса «А» в г. Астана.

Анализ рынка складской недвижимости Астаны

По состоянию на 2025–2026 гг. рынок складской недвижимости Астаны находится в стадии активного формирования. Значительную долю предложения (более 60 %) по-прежнему составляют переоборудованные производственные помещения советского периода (классы «С» и «D»), которые не отвечают требованиям современных 3PL-операторов и маркетплейсов.

Основные драйверы спроса на класс «А»:

1. Рост E-commerce: крупные игроки (Kaspi, Ozon, Wildberries) требуют фулфилмент-центров с высокой скоростью обработки заказов.
2. Фармацевтика и FMCG: необходимость строгого соблюдения температурных режимов и санитарных норм.
3. Климатические условия: резко континентальный климат Астаны делает энергоэффективность зданий ключевым фактором снижения операционных расходов (OPEX).

Вакантность в сегменте класса «А» в Астане стремится к нулю (менее 2–3 %), что позволяет арендодателям диктовать ценовую политику и гарантирует высокую заполняемость нового объекта.

Концепция проекта

Проектируемый комплекс представляет собой многофункциональный объект, объединяющий зоны хранения, грузообработки и административного управления.

Технические характеристики комплекса (стандарт Class A):

– Рабочая высота потолков: 12 и более метров (позволяет установку 6–7 ярусных стеллажных систем).

– Полы: сверхровные бетонные полы с антипылевым покрытием, нагрузка не менее 6–8 тонн на кв.м.

– Ворота: доковые ворота (dock shelters) с уравнительными платформами из расчета 1 ворота на 700–1000 кв.м.

– Климат: автоматическая система вентиляции и кондиционирования, поддержание постоянной температуры.

– Офисная часть: встроенный административно-бытовой комплекс (АБК) для размещения персонала арендаторов, составляющий 10–15 % от общей площади.

Локация выбрана с учетом транспортной доступности: близость к объездной магистрали Астаны, удобный выезд на трассы в направлении Алматы, Караганды и РФ.

Экономическая эффективность и финансовый план

Бизнес-модель проекта строится на получении дохода от сдачи площадей в долгосрочную аренду (Triple Net Lease — когда арендатор оплачивает не только аренду, но и налоги, страховку и эксплуатацию).

Таблица 1

Прогнозные финансовые показатели проекта

Расчеты показывают, что несмотря на высокую капиталоемкость строительства (CAPEX), проект генерирует стабильный денежный поток. Риски проекта (рост стоимости стройматериалов, инфляция) минимизируются заключением долгосрочных договоров с «якорными» арендаторами еще на этапе строительства (build-to-suit).

Заключение

Строительство офисно-складского комплекса класса «А» в г. Астана является своевременным и инвестиционно привлекательным проектом. Реализация бизнес-плана позволит:

1. Удовлетворить отложенный спрос крупных федеральных и международных компаний.
2. Создать новые рабочие места в сфере логистики и управления.
3. Обеспечить инвестору высокую доходность и капитализацию актива.

Проект обладает значительным потенциалом устойчивости благодаря дефициту качественного предложения на рынке и стратегическому положению столицы.

Литература:

1. Аналитический обзор рынка складской недвижимости Казахстана 2024–2025 гг. // Colliers International Kazakhstan.
2. Государственная программа инфраструктурного развития «Нұрлы жол».
3. Котлер Ф., Келлер К. Л. Маркетинг менеджмент. — СПб.: Питер, 2018.
4. СНиП РК 3.02–38–2013 «Складские здания».
5. Закон Республики Казахстан «Об инвестициях» (с изменениями и дополнениями).