Анализ рисков инвестирования в земельный участок с улучшением в виде водоема на примере Орловской области

В нашем языке слово «риск» вызывает ассоциации с опасностью, бедой или, наоборот, обозначает смелость и авантюризм. Ежедневно мы постоянно имеем дело с рисками, но оцениваем их, почти всегда, интуитивно.

Риск в экономике (экономический риск) — это опасность прямых материальных потерь или неполучения желаемого результата (прибыли) вследствие непреднамеренного изменения внешних и внутренних условий производства, а также принятия неоптимальных решений управленцем.

Риск применительно к объекту недвижимости означает потерю стоимости или неполучение дополнительного дохода от продажи.

В теоретических разработках и практической деятельности применительно к земельным участкам с улучшением в виде водоема принято выделять несколько характерных типов рисков.

Рис. 1. Типы рисков

В современных условиях рыночных отношений проблема оценки и учета экономического риска становится неотъемлемой частью теории и практики управления.

Рассмотрим более подробно риски, возникающие под воздействием множества факторов на земельный участок с улучшением в виде водоема. Земельный участок расположен в Орловской области. Видом разрешенного использования является рыбоводство.

Для того чтобы использовать земельный участок с водоемом по его виду разрешенного использования необходимо учесть следующие факторы, которые оказывают влияние на состояние рыбоводства в Орловской области:

• вступление РФ в ВТО;

• растущий импорт рыбы и рыбной продукции;

• недостаточное потребление рыбной продукции населением Орловской области¹;

• малоэффективная конкурентная среда;

• отсутствие квалифицированных кадров;

• наличие скрытой монополизации рынка.

Привлекательность земельного участка с водоемом для бизнеса можно повысить наличием уже проведенного (например, за счет областной администрации) рыбобиологического обоснования, которое покажет, какие виды рыб можно разводить в имеющихся условиях, и поможет сформировать бизнес-план.

Учитывая особенности земельного участка как объекта недвижимости, следующую группу рисков составляют правовые риски. Объект недвижимости находится на территории РФ, а значит на его стоимость оказывает влияние политическая ситуация в стране. Изменение действующего законодательства, введение новых законов и норм, переход власти к оппозиции — все это непосредственным образом сказывается на состоянии рынка земельных участков. Наличие водоема на земельном участке вызывает дополнительный риск, так как в РФ правила пользования, владения и распоряжения данным типом объектов недвижимости регулируется Водным Кодексом РФ. В последнее время был принят ряд поправок в данный документ. Все эти изменения направлены на оптимизацию законодательства в данной сфере. Немаловажным фактом является возможное изменение налогового законодательства в части налога на землю. В настоящий момент в РФ для земель сельскохозяйственного назначения установлена ставка 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Страховые риски чаще всего связаны с утратой права собственности на конкретный земельный участок. И в нашей стране это не редкость, так как до внесения поправок в Водный Кодекс РФ, касающихся правил пользования ресурсами естественных водоемов, многие водоемы, а значит и земельные участки, на которых они расположены, были незаконно получены гражданами для ведения рыбопромысловых и других видов деятельности. В случае если государство или муниципалитет выявят факт незаконного получения в собственность земельного участка с водоемом, заинтересованное лицо вправе получить полную компенсацию. Чаще всего в качестве пострадавшей стороны выступает муниципалитет.

Риски, связанные с климатическими особенностями региона, а так же с погодными условиями оказывают значительное влияние на стоимость земельного участка с водоемом. В таблице 1 приведены значения степени воздействия отдельных климатических факторов на стоимость земельного участка.

Таблица 1

Степень воздействия климатических факторов на стоимость земельного участка

*- повышенное влияние фактора

**-значительное влияние фактора

***-незначительное влияние фактора

В последнее время в Орловской области средняя температура воздуха летом выше нормы на 5–8 градусов, что отрицательно сказывается на инвестиционной привлекательности такого участка. Аномально жаркая погода без осадков приводит к иссушению водоема, а так же нарушению процессов аэрации и водопроницаемости почвенного слоя.

Экологические риски связаны с вероятностью потери части стоимости земельного участка вследствие усиления солнечной радиации, химических и токсических выбросов в атмосферу, а так же непосредственно в воду. Результатом могут стать разнообразные мутации живых организмов, а так же накопление вредных веществ в почве и их перенос подземными водами в бассейн водоема. Это может негативно отразиться на жизни и здоровье людей. Снижение экологических рисков требует больших затрат денежных средств. Это глобальная проблема и решить ее под силу только государству.

Так же разрабатывая план риск-менеджмента необходимо учитывать косвенное влияние эффективности производства на стоимость средств производства. Земля является фактором производства, а значит, при неудовлетворительных экономических результатах деятельности стоимость объекта недвижимости снижается. Это необходимо учитывать при оценке бизнеса, то есть всего предприятия в целом.

В рыночной экономике, в основе которой находятся источники недетерминированности процессов, значение риска снижения стоимости объекта недвижимости, его факторов и последствий очень велико. Первостепенной задачей является разработка комплекса мер по минимизации и устранению рисков конкретным собственником для своего земельного участка. Перечень предлагаемых мер:

1. определение причин возникновения отдельных типов рисков, а так же форм их проявления;

2. выявление усиливающих и ослабляющих факторов;

3. разработка методов определения возможных последствий.

Все объекты недвижимости на определенной стадии своего жизненного цикла выступают в качестве объекта инвестирования и, как следствие, подвержены воздействию многочисленных одновременно воздействующих на их стоимость факторов. Земельные участки с улучшением в виде водоема не являются исключением. Можно выделить пять основных групп факторов, которые определяют привлекательность данного типа объектов недвижимости для инвестора: правовые, погодные, страховые, инвестиционные и экологические. Совокупность всех факторов определяет стоимость недвижимости, но каждый отдельно рассматриваемый фактор воздействует на нее как в сторону понижения, так и в сторону повышения.

При оценке объекта недвижимости специалист должен рассматривать данные факторы с учётом их динамики во времени, продолжительности воздействия, степени ущерба, а так же периодичности возникновения. Правильная оценка риска на прединвестиционной стадии проекта — залог финансового успеха инвестора.

Литература:

1. Евстафьев И. Н. Тотальный риск-менеджмент. Издательство «Эксмо», 2008.

2. Статья «Проблемы определения сущности сельскохозяйственного риска» опубликована в журнале «Российское предпринимательство» № 2 Вып. 1 (105) за 2008 год, c. 124–128.

3. Инструменты управления рисками в сельском хозяйстве: от диверсификации до погодных фьючерсов. Электронный ресурс. http://science-bsea.bgita.ru/2010/ekonom_2010_2/kruglova_instrument.htm

4. АНАЛИЗ РИСКОВ В АПК Электронный ресурс. http://agrotext.ru/300.html