В статье рассматриваются изменения в законодательстве в сфере государственной кадастровой оценки, а также их влияние на развитие рынка недвижимости и экономику страны.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, государственная кадастровая оценка, недвижимость, оценочная деятельность, единый информационный ресурс.
Государственная кадастровая оценка (далее ГКО) появилась вследствие перехода к налогообложению земельных участков по рыночным показателям. В настоящий момент ГКО стала иметь все большее значение и применяться для налогообложения на недвижимое имущество физических и юридических лиц, арендной платы, расчета административных штрафов и др.
Законодатели продолжают совершенствовать правила проведения кадастровой оценки, обеспечивающие эффективное налогообложение недвижимости и в последнее время в сфере государственной кадастровой оценки произошли значительные изменения.
Новые законы и нормативные акты регулируют порядок проведения кадастровой оценки, устанавливают требования к качеству оценки и ответственность за нарушения.
Одним из основных изменений является переход на новую систему оценки. Ранее кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости производились в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который масштабно изменил подходы к оценке, а также монополизировал полномочия по определению кадастровой стоимости государственных бюджетных учреждений в сфере ГКО.
В течение переходного периода к новой системе с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года ГКО проводилась в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ. На сегодняшний день ГКО проводится по решению исполнительного органа государственной власти (далее ИОГВ) субъекта Российской Федерации и если ранее это происходило не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, то с нововведениями, установленными в законе № 237-ФЗ были определены иные сроки ГКО, которые приведены в таблице 1.
Таблица 1
Периодичность проведения государственной кадастровой оценки
|
Категория |
Срок |
Периодичность |
Особенности |
|
В отношении земельных участков |
С 1 января 2022 года |
Через 4 года с года проведения последней государственной кадастровой оценки |
В городах федерального значения через 2 года с года проведения последней государственной кадастровой оценки |
|
В отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест |
С 1 января 2023 года |
Также статьей 11 Федерального закона № 237-ФЗ определен перечень объектов, представленный в таблице 2, в отношении которых проводится и не проводится ГКО.
Таблица 2
Перечень объектов государственной кадастровой оценки
|
Государственная кадастровая оценка |
|
|
Проводится |
Не проводится |
|
Одновременно в отношении всех объектов, учтенных в ЕГРН на территории субъекта РФ: — зданий; — помещений; — сооружений; — объектов незавершенного строительства; — машино-мест; — земельных участков |
В отношении: — объекта недвижимости, если по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, в ЕГРН отсутствуют определенные сведения [5] об этом объекте недвижимости; — единых недвижимых комплексов; — предприятий как имущественных комплексов. |
В Санкт-Петербурге ИОГВ, ответственным за проведение ГКО, является Комитет имущественных отношений (далее КИО), который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, созданное государственное бюджетное учреждение (далее ГБУ). В Санкт-Петербурге для этих целей создано ГБУ «Кадастровая оценка» [3].
Перед проведением ГКО издается приказ [2], где указываются сведения о годе проведения работ, о виде или видах объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении ГКО, о категории земель в случае, если объектами недвижимости являются земельные участки, о наименовании субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении ГКО. Перечень объектов оценки формирует Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Росреестр) и передает КИО. Далее КИО в течение трех рабочих дней со дня получения перечня, вместе с приказом о проведении ГКО передает ГБУ [3].
После получения перечня сотрудники ГБУ самостоятельно осуществляют обработку достоверной рыночной информации по объектам недвижимости, полученной в порядке межведомственного взаимодействия.
Кроме того, ГБУ самостоятельно собирают и анализируют собранную информацию, влияющую на стоимость объектов недвижимости, включая информацию о сделках и торгах (предложениях) на рынке недвижимости, а также о факторах, влияющих на цены и объем сделок. В качестве источников информации используются сведения, предоставляемые Росреестром, а также все доступные интернет-источники, такие как: cian.ru; avito.ru; domofond.ru; rosrealt.ru; realty.yandex.ru и другие сайты. Также источником информации может являться база данных агентств недвижимости, различные печатные издания, результаты конкурсов и торгов, размещенные на сайтах: torgi.gov.ru; catalog.lot-online.ru; фондимущества.рф и другие.
Несмотря на то, что утверждение Федерального закона № 237-ФЗ направлено на недопущение ошибок в итоговых результатах оценки в том числе за счет создания института государственных кадастровых оценщиков, формирования государственных бюджетных учреждений, уполномоченных на проведение ГКО в строгом соответствии с методическими указаниями, по-прежнему самой распространенной проблемой является несоответствие утверждаемого значения кадастровой стоимости размеру рыночной стоимости объектов оценки. Данная проблема влечет за собой нарушение прав собственников и дальнейшее оспаривание и пересмотр результатов определения кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суде [1].
При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости [1].
Неполные или неточные данные, характеризующие объекты оценки не позволяют установить значения показателей, необходимых для определения кадастровой стоимости, так как:
— для некоторых зданий может быть не указан материал стен или указано несколько материалов стен, также информация об их доле в конструктиве зданий отсутствует;
— отсутствуют сведения о годе строительства и годе ввода в эксплуатацию;
— у некоторых сооружений и объектов незавершенного строительства (далее ОНС) не указаны тип и значения основных параметров, таких как: площадь застройки, объем, высота, протяженность, глубина залегания и т. д., а также у ОНС не всегда указан процент готовности объекта;
— для жилых и нежилых помещений отсутствуют сведения об этаже, на котором располагается помещение.
В целях устранения недостатков в информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, ГБУ правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить в ГБУ декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости, ошибочные сведения о характеристиках объектов оценки не исправляются ввиду отсутствия прав на внесение изменений в ЕГРН. В случае выявления в перечне ошибочных сведений об объекте недвижимости в соответствии с разделами 5 и 6 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ, ГБУ направляют запросы о предоставлении недостающей информации и в случае положительного ответы в процессе ГКО должны использоваться уточненные данные.
В соответствии со статьей 16 № 237-ФЗ, после того как государственная кадастровая оценка объектов недвижимости завершена, ГБУ определяют кадастровую стоимость вновь учтенных и ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения или изменения в Единый государственный реестр недвижимости (далее ЕГРН) сведений о них.
Также были введены новые требования к квалификации оценщиков. Теперь оценщики должны иметь высшее профильное образование, пройти специальную подготовку и получить квалификационный аттестат, позволяющий вести оценочную деятельность. Кроме того, были внесены изменения, которые устанавливают ответственность за грубое нарушение правил ведения оценочной деятельности, влекущее за собой штрафы и другие меры наказания.
Нельзя не отметить, что в последние годы активно развивается процесс автоматизации ГКО, что сократит время на проведение оценки и повысит точность. Но также существует необходимость в разработке единой методики ГКО, которая учитывала бы различные ценообразующие факторы, включая расположение объекта и инфраструктуру.
В настоящее время правительством нашей страны принимаются меры, чтобы свести к минимуму недостоверные сведения об объектах недвижимости, одной из мер является введение Федерального закона № 448-ФЗ «О публично-правовой компании «Роскадастр», где предусматривается разработка Единого информационного ресурса. Как раз это должно решить основную проблему неточных, неполных или задублированных сведений — отсутствие единой базы данных.
Единый информационный ресурс позволит всем государственным органам и частным компаниям получать быстрый доступ к актуальной информации об объектах, что поможет им принимать обоснованные решения при определении размера налогов и других платежей, а также при разработке стратегий развития территории.
Изменения в сфере государственной кадастровой оценки, произошедшие в законодательстве за последнее время направлены исключительно на улучшение качества проводимой ГКО, в том числе, за счет повышения ответственности исполнителей за ее проведения. Таким образом, ГКО становится все более точной и эффективной благодаря использованию современных технологий и применению новых подходов, что позволит обеспечить более справедливое налогообложение, способствуя социальной справедливости и экономической стабильности.
Кроме того, данные изменения способствуют развитию экономики страны и рынка недвижимости в целом, повышая его прозрачность за счет «очищения» сведений об объектах. Также это способствует усилению эффективности использования земельных ресурсов, улучшению инвестиционного климата и обеспечения стабильности в сфере ГКО, повышая доверие со стороны граждан и бизнеса.
Литература:
- Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ред. 11.01.2023) [Электронный ресурс]: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/, (дата обращения 26.07.2023).
- Приказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 18.06.2019 № 113-п «О проведении государственной кадастровой оценки» [Электронный ресурс]: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/78012019061900013, (дата обращения 26.07.2023).
- Портнова, А. О. Межведомственное взаимодействие при проведении государственной кадастровой оценки в Санкт-Петербурге / А. О. Портнова, Н. А. Рождественская. — Текст: непосредственный // Исследования молодых ученых: материалы X Междунар. науч. конф. (г. Казань, май 2020 г.). — Казань: Молодой ученый, 2020. — С. 24–25. — URL: https://moluch.ru/conf/stud/archive/370/15781/ (дата обращения: 26.07.2023).
- Федеральный закон от 30.12.2021 № 448-ФЗ «О публично-правовой компании «Роскадастр» [Электронный ресурс]. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_405431/, (дата обращения 12.11.2022).
- Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0278 «Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, а также Перечня иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки» [Электронный ресурс]: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202009150064, (дата обращения 26.07.2023).
