Счет эскроу как способ защиты прав участников долевого строительства



В статье анализируется эффективность счета эскроу как способа обеспечения и защиты прав граждан при строительстве многоквартирных домов по договору долевого участия и (или) банкротстве застройщика.

Ключевые слова: участник долевого строительства (дольщик), застройщик, нарушение прав дольщика, договор участия в долевом строительстве, счет эскроу, средства и способы защиты прав участников долевого строительства, банкротство застройщика.

На сегодняшний день возникновение у граждан права собственности на объекты недвижимости посредством участия в долевом строительстве остается наиболее популярным способом приобретения жилья.

Так, по данным, размещенным в единой информационной системе жилищного строительства, по состоянию на декабрь 2022 года в городе Москва возводится 725 объектов (16 565 жилая площадь, тыс. м ² ), из них 601 объект (16 005 жилая площадь, тыс. м ² ) с привлечением денежных средств граждан в рамках заключенных договоров долевого участия; в Московской области — 712 объектов (8 728 жилая площадь, тыс. м ² ), из них 663 объекта долевого строительства (8 292 жилая площадь, тыс. м ² ) [1].

Несмотря на некоторые преимущества, как например, вложение денежных средств в недвижимое имущество в целях инвестирования и защиты от обесценивания, выбор граждан в пользу приобретения жилья в рамках долевого строительства остается достаточно рискованным, поскольку можно стать обманутым дольщиком (см. таблица 1) [2].

В целях защиты прав участников долевого строительства законодатель предпринял ряд мер по детальной регламентации деятельности застройщика при использовании механизма долевого строительства, в числе которых: получение заключения о соответствии застройщика и проектной декларации положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) [3, ст. 19]; выполнение обязательства по внесению взносов в компенсационный фонд долевого строительства [3, п. 4 ст. 3], [4] и др.

Кроме того, с 1 июля 2019 года введено новое средство защиты прав дольщиков при расчетах с застройщиком, а именно, обязательство застройщиков заключать с гражданами договор долевого участия (далее — ДДУ) с обязательным условием внесения платы на эскроу счет [3, ст. 15.4].

На наш взгляд, внедрение эскроу счетов — кардинальное изменение механизма финансирования строительных проектов в рамках долевого участия. Так, до введения соответствующих изменений, застройщик имел полное право распоряжаться денежными средствами, входящими в доходную часть проекта с начальной стадии строительства, то есть при минимальных вложениях собственных средств осуществлял строительство за счет денежные средства дольщиков.

В настоящее время в отношениях «застройщик-дольщик» обязательным участником появился уполномоченный банк, с которым застройщик заключает договор о проектном финансировании строительства многоквартирного дома (далее — МКД), об открытии специальных счетов эскроу для учета и холдирования денежных средств участников долевого строительства, в целях последующей передачи застройщику при наступлении оснований, предусмотренных договором эскроу.

Таким образом, счет эскроу, с точки зрения защиты интересов дольщиков, можно признать гарантом безопасного хранения денежных средств, вложенных в строительство. Однако встает вопрос — так ли это на самом деле?

Обратимся к п. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ, согласно которому хранение денежных средств участника долевого строительства осуществляется до момента выполнения обязательств застройщиком, то есть до завершения строительства и подписания акта приема-передачи недвижимого имущества [3]. Тем самым законодательно закреплен запрет на использование застройщиком этих средств на всех этапах строительства. В тоже время закономерно встает вопрос — откуда застройщик получает денежные средства на строительство многоквартирного дома? Ответ на него заключается в том, что банк, в котором непосредственно и открыты счета-эскроу, выдает застройщику кредит до 100 % суммы на реализацию целей по строительству. И как только жилые помещения будут переданы собственникам, средства на эскроу-счетах, будут использованы в части на погашение кредита, а непосредственно остаток — на счет застройщика. В случае одностороннего отказа участника долевого строительства, денежные средства, хранящиеся на счете эскроу подлежат возврату такому участнику, а в случае банкротства застройщика, такие денежные средства могут также быть возвращены либо могут храниться на счете до завершения строительства объекта другим застройщиком [3, п. 8 ст. 15.5].

Однако, п. 5 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ установлено, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются [3]. Соответственно независимо от времени депонирования участник долевого строительства при возникновении вышеуказанных обстоятельств может претендовать на возврат только той суммы, которая указана в договоре, без учета финансовых потерь, возникающих на фоне инфляции [3, п. 2 ст. 9]. Кроме того, при заключении ДДУ на средства ипотечного кредита проценты по такому кредиту не выплачиваются.

Необходимо обратить внимание на ст. 10 Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которой в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая или не надлежаще исполнившая свои обязанности, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойку (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки [3].

Убытки ипотечных заемщиков могут быть взысканы только в рамках дела о банкротстве застройщика. Однако, принимая во внимание установленную абз. 3 п.п. 3 п. 1 ст. 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» очередность требований о взыскании убытков, вероятность такого шанса на наш взгляд минимальна [5].

Исходя из вышесказанного полагаем, что необходимо внести в Закон № 214-ФЗ поправки, касающиеся возложения на уполномоченные банки обязательства по возврату дольщикам денежных средств с уплатой процентов по средневзвешенной ставке депозита в регионе приобретения жилья, в случае досрочного прекращения ДДУ в одностороннем порядке или по решению суда.

Следующий момент, на который следует обратить внимание, заключается в том, что Закон № 214-ФЗ не содержит запрета на совершение банком операций по счету эскроу. Согласно п. 6.1 ст.15.5 Закона № 214-ФЗ денежные средства, хранящиеся на счете эскроу, могут быть направлены также на оплату обязательств застройщика по кредитному договору, если кредитный договор содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору, или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором [3]. Так, общие условия договора счета эскроу, размещенные на сайте СберБанка [6], Банка ВТБ [7], предусматривают возможность банка снять со счета денежные средства в погашение ссудной задолженности застройщика (бенефициара) по кредитному договору заключенного между бенефициаром и банком.

В связи с чем, невозможно не согласиться с мнением Л. В. Борисовой, полагающей, что применение на практике таких условий следует признать недопустимыми, поскольку в таком случае риски не завершения строительства возлагаются на дольщиков, а это уже противоречит цели введения финансового механизма — счета эскроу как гаранта безопасности вложенных денежных средств [8].

Бесспорно, государство предусмотрело «финансовую подушку безопасности» в виде страхования Агентством страхования вкладов денежных средств участников долевого строительства на сумму до 10 млн. рублей. Но и в этом случае возникает дисбаланс в обеспечении прав дольщиков.

Согласно размещенным объявлениям на крупнейших в России сайтах объявлений Avito, Циан и др. стоимость жилых помещений в МКД постоянно растет, и если в небольших городах у граждан имеется возможно купить квартиру стоимостью до 10 млн. руб. и покрыть возникшие убытки путем получения страховых выплат, то в городах федерального значения и иных крупных городах стоимость квартиры во много превышает указанную сумму и в случае банкротства страховка полностью не покроет финансовые убытки участников долевого строительство.

Изложенное дает основание полагать, что использование эскроу-счетов в полной мере не обеспечивает защиту прав участников долевого строительства, которые, в свою очередь, при банкротстве застройщика могут понести финансовые потери, а в случае ожидания завершения строительства объекта пополнить ряды обманутых дольщиков. Такой результат работы эскроу счетов отрицали многие эксперты, утверждавшие, что переход к проектному финансированию с использованием таких счетов сделает невозможным появление новых обманутых дольщиков. Тем не менее практика показывает обратное.

Тогда возникает вопрос, как же усилить защиту прав граждан при участии в долевом строительстве, не прибегая к кардинальному изменению законодательства и внедрения новых механизмов? В последнее время высказывается мнение, что для более быстрого реагирования на нарушения прав граждан — участников долевого строительства необходимо ввести внесудебный порядок изъятия и передачи объектов незавершенного строительства новому застройщику — приобретателю. Это обусловлено тем, что в настоящее время фиксируется чрезмерная затянутость процесса передачи «долгостороя» новым инвесторам. Согласимся с мнением Пешковой О. А., что вряд ли данные меры позволят в полной мере гарантировать соблюдение прав и интересов всех участников строительства. Безусловно, это будет способствовать сокращению числа обманутых дольщиков, но в то же время нарушится существующий баланс интересов участников рынка [9].

Действительно, «существующая процедура изъятия и передачи незавершенных объектов строительства, осуществляемая в судебном порядке, безусловно, затянута, но она обусловлена необходимостью соблюдения интересов, защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов участников процесса строительства, что является основной задачей судопроизводства» [9].

Кроме того, внесудебное изъятие объектов, может привести к развитию коррупционных схем в сфере долевого строительства, когда объекты незавершенного строительства попросту могут быть признаны не перспективными с позиции инвестиционной деятельности и могут влиять на изменение целевой направленности будущих объектов [9].

В целях решения вопроса обеспечения гарантий защиты прав граждан — участников долевого строительства, общественный и политический деятель Н. В. Стариков, предлагает перейти на поэтапное раскрытие счетов эскроу по аналогии с законодательством Федеративной Республики Германии, согласно которому средства участников долевого строительства будут поступать на счет застройщика по мере завершения отдельных этапов работ строительства [10].

На наш взгляд, внедрение и дальнейшее применение поэтапного раскрытия счетов эскроу позволит застройщикам в меньшей степени зависеть от банков, компенсировать за счет денежных средств дольщиков свои расходы, тем самым не прибегать к увеличению цен на недвижимость, но в то же время Агентство по страхованию вкладов не сможет защитить такие средства.

Несомненно, список как положительных, так и отрицательных сторон применения эскроу-счетов может пополняться, поскольку законодательство в сфере долевого строительства достаточно молодое. Но на сегодняшний день мы полагаем необходимым привлекать не только ученых, правоприменителей, общественности, но и специалистов банковской, строительных и иных сфер. И это позволит решить указанные в статье проблемы, стать на шаг ближе к достоверности высказывания, что счета эскроу созданы для снижения рисков дольщиков и упрощения всех процедуры приобретения жилья, и по истине могут называться гарантами прав участников долевого строительства.

Таблица 1

Реестр проблемных объектов, возводящиеся в рамках заключения ДДУ

ГОРОД МОСКВА
Признак	Количество домов	Количество застройщиков	Жилая площадь, тыс. м 2
Открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом № 127-ФЗ	14	8	431
Введена иная процедура банкротства в соответствии с Федеральным законом № 127-ФЗ	0	0	0
Нарушены сроки завершения строительства более чем на 6 месяцев	0	0	0
Нарушены сроки передачи объекта долевого строительства более чем на 6 месяцев	1	1	43
ВСЕГО	15	9	474
МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ
Открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом № 127-ФЗ	195	51	1003
Введена иная процедура банкротства в соответствии с Федеральным законом № 127-ФЗ	5	1	34
Нарушены сроки завершения строительства более чем на 6 месяцев	37	14	350
Нарушены сроки передачи объекта долевого строительства более чем на 6 месяцев	8	6	110
ВСЕГО	245	71	1497

Литература:

1. Текст: электронный // дом.рф: [сайт]. — URL: https://www.дом.рф/analytics/housing-construction/ (дата обращения: 06.12.2022).
2. Текст: электронный // дом.рф: [сайт]. — URL: https://www.дом.рф/аналитика/показатели_жилищного_строительства?ysclid=lb3e0e0w9t873523364 (дата обращения 06.12.2022)
3. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40;
4. Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ, 31.07.2017, № 31 (часть 1), ст. 4767
5. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // СЗ РФ, 28.10.2002, № 43, ст. 4190;
6. Общие условия договора счета эскроу. — Текст: электронный // сбербанк: [сайт]. — URL: https://www.sberbank.ru/common/img/uploaded|files/usl_escrow.pdf (дата обращения: 06.12.2022).
7. Правила совершения операций по счетам эскроу физлиц. — Текст: электронный // ВТБ: [сайт]. — URL: https://www.vtb.ru/personal/drugie-uslugi/scheta-eskrou/?ysclid=lbbw6wu1ny437715517 (дата обращения: 06.12.2022).
8. Борисова, Л. В. Счета эскроу как механизм защиты прав участников долевого строительства в условиях банкротства застройщика / Л. В. Борисова. — Текст: непосредственный // «Право и экономика». — 2020. — № 1.— С. 33–36.
9. Пешкова, О. А. Обеспечение и защита прав граждан-дольщиков при строительстве и (или) банкротстве застройщика / О. А. Пешкова. — Текст: непосредственный // Вестник экономической безопасности. — 2019. — № 2. — С. 55–61.
10. Стариков, Н. В. Как дать заработать банку, «спасая дольщика» / Н. В. Стариков. — Текст: электронный //: [сайт]. — URL: (дата обращения: 06.12.2022).