В рамках настоящей статьи проводится комплексный анализ долевой собственности на совокупность земель сельскохозяйственного назначения, основной правовой проблематики и противоречий в законодательстве Российской Федерации.
Ключевые слова: долевая собственность, земли сельскохозяйственного назначения, земельное право, гражданское право
Within the framework of this article, a comprehensive analysis of shared ownership of a set of agricultural lands, the main legal issues and contradictions in the legislation of the Russian Federation is carried out.
Keywords: shared ownership, agricultural land, land law, civil law
Земельные ресурсы страны являются прежде всего основным средством производства сельскохозяйственной сферы. Одновременно характерной особенностью и в то же время нерешенной основной проблемой настоящего сельскохозяйственного производства является то, что практически половина используемых в нем сельскохозяйственных угодий находится в общей долевой собственности. К 2021 году данная собственность составляла 86,2 млн. га, что составило 43 %, формальными владельцами которых были 8,5 млн человек.
Исходя из вышеизложенного необходимо отметить, что собственник не может распоряжаться своей долей по своему усмотрению, не выделив земельную долю из общей основной долевой или совместной собственности. Исключение данного казуса может быть продажа или дарение долей в праве общей собственности на земельный участок, которые выделяются из земель сельхоз назначения без выделения их в натуре с/х организациям или фермерским хозяйствам.
В других случаях выделение земельных участков за счет земельных долей является довольно сложным, дорогостоящим и трудоемким.
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» возможно формирование земельного участка путем отвода: на основании решения общего собрания участников долевой собственности. В этом случае порядок выделения земельного участка для учета доли в праве общей собственности на земельный участок заключается в следующем: [2]
— определение собственника образованного земельного участка и размера доли в праве общей собственности на образованный земельный участок;
— подготовка проекта межевания земельного участка;
— ознакомление участников долевой собственности с проектом межевания земельного участка;
— принятие решений общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельного участка;
— выполнение кадастровых работ в отношении земельного участка, выделенного в счет земельных долей;
— осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельный участок, выделенный под земельные доли.
На основании решения собственника земельной доли, если нет решения общего собрания участников долевой собственности. Порядок выделения земельного участка за счет доли в праве общей собственности на земельный участок заключается в следующем:
— заключается договор с кадастровым инженером, который готовит проект межевания земельного участка;
— проект межевания подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Если в установленный срок не поступит возражений относительно размера и расположения границ, выделенных в счет земельных долей земельного участка, проект межевания считается согласованным;
— выполнение кадастровых работ в отношении земельного участка, выделенного в счет земельных долей;
— осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельный участок, выделенный под земельные доли.
Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2010 года № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» в определенной степени решает проблему неиспользования земель сельскохозяйственного назначения. Согласно этому Закону, установлено два случая принудительного изъятия земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его владельцев в судебном порядке.
Если земельный участок используется с нарушением требований рационального использования земель, установленных земельным законодательством, что повлекло за собой значительное снижение плодородия сельскохозяйственных угодий или значительное ухудшение экологической обстановки. Если в течение трех или более лет подряд с даты владения земельным участком собственником он не используется для сельскохозяйственного производства или другой деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством. Доказательство неиспользования сельскохозяйственных земель в течение трех или более лет остается проблемой.
В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» плановые проверки проводятся не чаще одного раза в три года. [3] Причиной внеплановой проверки является истечение срока исполнения собственником ранее выданного предписания об устранении выявленного нарушения. По всем остальным причинам внеплановые проверки могут проводиться только по согласованию с прокуратурой, в случаях угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, животных, растений, окружающей среде и т. д. Такие систематические проверки со стороны органов государственного земельного контроля являются неэффективным способом борьбы с неиспользованием земли. [7, C. 2]
В результате их проведения проблематично собрать достаточный материал, свидетельствующий о том, что земельный участок не использовался более трех лет подряд. Необходимо создать систему учета и контроля использования земель сельскохозяйственного назначения, суть которой будет заключаться в ежегодном сборе информации о культурном и техническом состоянии земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Результаты проведенного исследования должны быть общедоступны, в том числе опубликованы на специальном сайте в сети Интернет. [6, C. 4]
Факты неиспользования или нерационального использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, снижения плодородия почв, ухудшения экологической обстановки следует направлять в органы государственного земельного контроля и органы местного самоуправления. Результаты таких исследований должны приниматься во внимание как фактические доказательства неиспользования земельных участков и приниматься во внимание судами при принятии решений об изъятии земельных участков. [5, C. 7]
Сельскохозяйственные организации часто не располагают финансовыми ресурсами для совершения сделок с владельцами земельных долей и участков: для этого требуется подготовка геодезических карт, оплата работ на местности и т. д. Доходы сельхозтоваропроизводителей часто не позволяют им платить высокую арендную плату, покупать земельные паи и участки (но те, кто планирует проводить строительно-монтажные работы на этих землях, часто могут позволить себе такие расходы). В результате только около 10 % земельных участков, находящихся в собственности граждан или организаций, зарегистрированы в соответствии с требованиями законодательства и используются по прямому назначению. Процедура оформления земельной доли довольно сложна, особенно если участки пайщиков не выделяются в натуре.
Необходимо: подать объявления в районные и областные газеты о намерении выделить земельную долю, принадлежащую к общей собственности. Через месяц после подачи объявления необходимо провести собрание всех акционеров. На собрании согласуйте все параметры выделенного земельного участка, зафиксировав все в протоколе собрания, подписанном всеми участниками. Для проведения землеустроительных работ. Получите кадастровый номер участка и кадастровые планы вашего земельного участка. После оформления всех документов подайте заявления в Регистрационную палату для получения свидетельства о праве собственности на земельный участок.
Эти проблемы частично решены Федеральным законом от 29 декабря 2010 года № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон № 435-ФЗ).
Если владельцы остатков «массива» провели «ревизию» своего списочного состава, обследовали объект, поставили объект на кадастровый учет, зарегистрировали на него право долевой собственности, а затем провели общее собрание, на котором большинством голосов приняли решение о совершении сделки с возражать, то желающим выделить свои земельные доли не остается ничего другого, кроме как принять волю большинства. Никто из владельцев «массива» не имеет права вмешиваться в решение, принятое большинством.
Правовые последствия выделения арендованного земельного участка до 22 июля 2008 года вообще не были урегулированы законодательством. В соответствии с изменениями, внесенными в ГК РФ от 22 июля 2008 года, данные правоотношения регулируются статьей 11.8 ГК РФ. Согласно п. Статьей 4, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, лицо, осуществляющее такое пользование, имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды на образованные и измененные земельные участки или договоров безвозмездного срочного пользования земельными участками. их на тех же условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов или внесения соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды.
Остается надеяться, что обозначенные проблемы будут урегулированы в ближайшее время Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими законодательными актами Российской Федерации. [4] Внесенные изменения и дополнения позволят использовать по прямому назначению огромные площади бесхозных, необрабатываемых сельскохозяйственных угодий, находящихся в долевой собственности, с целью увеличения поступлений в местный бюджет от использования этих земель и вовлечения их в гражданский оборот.
Литература:
- «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)
- «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.05.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2022)
- Федеральный закон от 29.12.2010 N 435-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения»
- Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
- Сычев, В. Г. Современное состояние плодородия почв и основные аспекты его регулирования / В. Г. Сычев. — М.: РАН, 2019. — 349 с.
- Арзамасцева, Н. В. Трансакционные издержки как сдерживающий фактор развития рынка сельскохозяйственных земель в современной России / Н. В. Арзамасцева. — Текст: непосредственный // Известия Международной академии аграрного образования. — 2019. — № 47. — С. 50–53.
- Сагайдак, А. Э., Сагайдак, А. А. Совершенствование рентных отношений в сельском хозяйстве / А. Э. Сагайдак, А. А. Сагайдак. — Текст: непосредственный // Инновации и инвестиции. — 2019. — № 6. — С. 176–181.
