Врамках анализа законодательных актов и правоприменительной практики Российской Федерации исследуются правоотношения участников общей долевой собственности при проведении реконструкции объектов капитального строительства. Автором раскрываются основные положения увеличения доли в праве общей долевой собственности на объект капитального строительства и земельный участок. Определены основные моменты, на которые следует обратить внимание участнику общей долевой собственности, имеющему интерес в осуществлении неотделимых улучшений общего имущества.
Ключевые слова: общая долевая собственность, реконструкция объекта капитального строительства, недвижимое имущество, разрешение на строительство, увеличение доли в праве собственности, защита права участников общей долевой собственности.
Отношения между участниками общей собственности регулируются главой 16 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту — ГК РФ). Так, согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). По общему правилу общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона [1, ст. 244].
В отличие от единоличного собственника участники долевой собственности осуществляют распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников. При недостижении согласия о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности, порядок владения и пользования устанавливается судом [1, ст. 246, ст. 247].
С течением времени и других обстоятельств имущество, находящееся в собственности нескольких лиц, может улучшаться, прирастать и, напротив, его состояние может ухудшаться или оно может уменьшаться. Тем не менее это не влияет на правовой режим самого имущества, которое продолжает принадлежать на праве общей долевой собственности нескольким лицам.
Соглашением между всеми участниками долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. При этом участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество [1, ст. 245]. Данная норма применима при достижении согласия всех участников. Если (при каких то обстоятельствах) происходит уменьшение имущества, подобная правовая регламентация уменьшения долей отсутствует, однако природа права общей долевой собственности как право на долю в праве общей собственности позволяет прийти к выводу, что при уменьшении общего имущества (например, часть земельного участка изъята для государственных или общественных нужд, утрачена часть имущества в результате стихийных бедствий или чрезвычайных ситуаций) его правовой режим не изменяется. Сохранившееся имущество так и продолжает принадлежать тем же участникам в тех же соотношениях долей каждого из них.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту — ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства — это изменение параметров объектов капитального строительства, его частей (высоты, количество этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов [2, п. 14 ст. 1].
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Выдача разрешения сопровождается наличием проектной документации, а в отдельных случаях ее экспертизой. Исключение составляет проведение реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства. Разрешение на строительство также не требуется при изменении объекта капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Ввод объекта в эксплуатацию после окончания реконструкции объекта капитального строительства, за исключением объектов на реконструкцию которых разрешение на строительство не требуется, осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию [2, ст.51, ст. 55].
По общему правилу за выдачей разрешения на строительство в орган, уполномоченный для выдачи таких документов, обращается застройщик [2, ст. 55]. Как правило, это орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Согласно п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участкеили на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство, установлен ч.7 ст. 51 ГрК РФ. Одним из таких документов является правоустанавливающий документ на земельный участок. Другим немаловажным документом, в случае реконструкции объекта капитального строительства, является согласие всех правообладателей такого объекта.
Таким образом, совместное обращение участников долевой собственности на объект капитального строительства и земельный участок будет подтверждением выполнения требований, установленных ч.1 ст. 247 ГК РФ. Если согласие на совместное обращение не будет достигнуто, то участник долевой собственности, имеющий намерение произвести реконструкцию объекта, не сможет ее осуществить, даже если он имеет большую долю в праве на объект недвижимости и земельный участок. Как отмечал О. С. Иоффе «порядок управления общим имуществом зиждется не на большинстве голосов, а на принципе единогласия» [5, стр. 458]. Именно этот принцип позволяет обеспечить интересы меньшинства, не позволяя сособственникам, обладающим большими долями, навязывать принятие выгодных для себя решений, не учитывая при этом интересы других сособственников. Данная позиция подтверждена судебной практикой [4].
Отсутствие волеизъявления всех правообладателей на реконструкцию объекта недвижимости является основанием для отказа на выдачу разрешения на строительство. При таких обстоятельствах сособственник, имеющий интерес в реконструкции объекта, будет вынужден за защитой своих прав обратиться в суд, в том числе, если это возможно, с требованием о прекращении долевой собственности на объект капитального строительства и земельный участок.
Реконструкция объекта недвижимости, как правило, связана с неотделимыми улучшениями такого имущества. Как указано выше, участник общей долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Порядок перераспределения долей законодательно не установлен. При таких обстоятельствах сособственникам требуется самостоятельно определить такой порядок определения долей в праве собственности.
Возможным вариантом такого перераспределения может быть: соотношение площадей объекта до и после реконструкции. Законодательно не закреплено когда должно быть составлено такое соглашения, до или после проведения реконструкции. По мнению автора, такое соглашение следует составить до начала проведения реконструкции при подготовке необходимой документации для получения разрешения на строительство. Желательно его заверить нотариально. Этот документ будет являться основанием для совершение государственной регистрации права собственности (перераспределение долей в праве собственности) на объект в реконструированном виде [3, ч. 4 ст. 18, ч. 1.2. ст. 19].
Реконструкция объекта недвижимости может производиться как с увеличением площади застройки, так и без увеличения. В случае увеличения площади застройки уменьшается свободная, не застроенная площадь земельного участка, на котором расположен реконструируемый объект. Если на земельный участок, как и объект недвижимости, установлена общая долевая собственность, то может возникнуть ситуация, когда сособственник земельного участка за счет реконструкции объекта в своих интересах будет пользоваться большей частью земельного участка, чем та площадь, которая приходится на его долю в праве собственности. Имеет ли в данном случае такой сособственник право на увеличение доли в праве на земельный участок?
В соответствии со ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к объектам недвижимого имущества, которые могут быть как в единоличной, так и в общей собственности.
По общему правилу, если соглашением сторон не предусмотрено иное, право собственности на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, находящийся в общей долевой собственности, распределено пропорционально долям в праве собственности на объект капитального строительства. Так как земельный участок является самостоятельным объектом недвижимого имущества, на него не распространяются отношения, касающиеся перераспределения долей в праве общей собственности на неотделимые улучшения объекта капитального строительства. Также нельзя считать неотделимыми улучшениями земельного участка его застройку в соответствии с которыми участник долевой собственности имеет право на увеличение свой доли в праве на объект капитального строительства.
Если же сособственник земельного участка разрешил другому сособственнику увеличить площадь пользования земельным участком, которая превышает площадь пользования, приходящуюся на его долю, то он имеет право на получение соответствующей компенсации.
В настоящей статье рассмотрена классическая ситуация, при которой и объект капитального строительства, и земельный участок в полном объеме принадлежат лицам на праве в общей долевой собственности. На практике встречаются и другие правоотношения, возникающие между участниками общей собственности, субъективный состав которых подлежит дополнительным исследованиям.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
- Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017), (ред. от 26.04.2017) // Бюллетень Верховного Суда № 1 январь 2018
- Иоффе О. С. Советское гражданское право, М., 1967, с. 494.
