Блокчейн (транслитерация от англ. «blockchain» — цепочка блоков) — распределенный реестр, состоящий из взаимосвязанных блоков транзакций. Блоки транзакций, которые регистрируют пользователи, называются узлами реестра, или нодами (от анг. «nodes»). Соответственно, технически блокчейн представляет собой децентрализованную базу данных, предназначенную для хранения и подтверждения достоверности информации. Все размещаемые в блокчейне сведения сохраняются пользователями на своих компьютерах, а достоверность регистрируемых данных обеспечивается криптографическими алгоритмами [2]. Перспективы применения данной технологии в данное время выходят за рамки технических и коммерческих областей, блокчейн стал предметом рассмотрения на государственном уровне. Минкомсвязи и Минэкономразвития рассматривают возможность применения блокчейн при разработке различных государственных программ, к примеру «Цифровая экономика». Центральный Банк РФ провел инициативу создания консорциума для изучения и продвижения блокчейна на банковском рынке. Также данной проблематике уделяется повышенное внимание на различных дискуссионных площадках, например на Петербургском Международном Юридическом Форуме, где данная технология уже рассматривается не один раз. В частности, Росреестр заявлял о регистрации более 100 договоров долевого участия с использованием данной технологии с начала 2018 года. При этом стоит ожидать, что количество таких сделок будет только стремительно увеличиваться со временем. Все это обуславливает необходимость в детальном изучении перспектив применения данной технологии в контексте действующего российского законодательства, в том числе в разрезе использования так называемых смарт–контрактов, которые являются одним из наиболее перспективных и в то же время противоречивых с правовой точки зрения направлений применения данной технологии.
Для начала, нужно разобраться в том, что из себя представляет сама технология «блокчейн». В самом общем виде блокчейн представляет собой децентрализованную распределенную базу данных («учетную книгу») обо всех подтвержденных трансакциях, совершенных в отношении определенного актива, в основе функционирования которой лежат криптографические алгоритмы.
Преимуществами блокчейна можно обозначить следующие моменты (учитывая также и некоторую недоработанность данных нововведений):
1) Децентрализация, которая минимизирует риски отказа работы в случае выхода из строя отдельной системы. Децентрализация означает, что записи может вносить не один субъект, а кто пожелает. Примером подобного механизма являются торрент трекеры;
2) Повышенная степень безопасности за счет использования средства в криптографии при осуществлении каждой трансакции. Однако до сих пор является нерешенным вопрос, касающийся сбоя и перегрузок системы, при которых могут возникать ошибки в коде и прочие нарушения работы этой системы, не будут ли появляться двойные цепочки, которые будут создавать двойственность, нарушая общий алгоритм;
3) Невозможность изменения данных блокчейна задним числом;
4) Представляется также, что использование блокчейна позволит более оперативно производить действия с той или иной информацией за счет автоматизированного обмена данными, в котором отсутствует человеческий фактор, но и здесь следует учитывать тот факт, что записи в блокчейн все же будет производить специальный человек, по сути, на первых этапах эта процедура будет представлять из себя ту же регистрацию, которая уже существует на данный момент, поменяется лишь программа;
5) Прозрачность, поскольку все действия в рамках блокчейна документируются и доступны для ознакомления участникам системы [3].
Теперь же появляется вопрос как данную технологию можно применить к сделкам с недвижимостью. Нужно в первую очередь задуматься о том, а что же из себя представляет Росреестр. Он является реестром данных о собственниках и их недвижимости, где вся информация хранится, образно, в одной, единой базе данных на сервере службы. Из этого можно понять, что при таком подходе вся информация может подвергаться атакам интернет–злоумышленников, либо злоупотреблениями сотрудников.
То есть, при перспективе перевода данных Росреестра в технологию блокчейн, безусловно повысит их безопасность и защитит от незаконных правок. И сможет при этом устранить технологическую нагрузку на реестр. Однако это лишь в перспективе, потому что нагрузка, как нам представляется, не будет существенно снижена, а за каждую трансакцию будут взиматься комиссионные сборы, потому что серверы и ноды, которые будут осуществлять процесс зашифровки данных и выстраивать цепочку блоков требуют использования ресурсов — а это все деньги.
Одно из главных свойств технологии блокчейн, это открытость всех данных, так как вся их база хранится на всех компьютерах сети, и должны быть доступны для проверки блоков информации. Возможна зашифровка какие–то данных для обычного пользователя, чтобы не были видны, например, паспортные данные участника реестра. Но, изначально главное то, что открытость информации в реестре изначально включена в блокчейн. Отсюда формируется вывод, что не должно возникнуть каких–либо проблем с получением актуальных данных, например, выписки из ЕГРН или дубликатов договоров. Их получение для лиц несомненно упростится и станет занимать меньше времени. Но, помимо удобства хранения и пользования данными перевод ЕГРН на технологию блокчейн не ограничивается.
Блокчейн еще позволяет организовывать так называемые «смарт–контракты». То есть те контракты, которые могут исполняться, условно «самостоятельно», без участия, к примеру, третьей стороны, в тех случаях сделок с недвижимостью, где стороны договора не доверяют друг другу и приглашают третью сторону. Данная сторона играет некую роль «арбитра» или «посредника». В сделках с недвижимостью им чаще всего выступает банк для проведения расчетов между сторонами посредством аккредитива либо через банковскую ячейку.
Квалификация смарт–контракта в качестве гражданско–правового договора зависит от того, что будет пониматься под ним в каждом определенном случае. Согласно статье 420 ГК РФ [1], договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Если содержанием программного кода является совершение операций, которые представляют собой автоматизированный эквивалент действий сторон, которые могут выступать предметом гражданско-правового договора, то такой смарт–контракт может быть рассмотрен в качестве юридически значимого соглашения сторон.
Факт того, что условия из договора такого вида излагаются в форме программного кода, не имеет юридического значения, так как договорное право допускает различные способы формализации договоренностей сторон. Лица могут заключать юридически значимые соглашения на любом языке. Поэтому можно сделать вывод о том, что программный код будет мало чем отличаться от любого другого языка, поскольку он понятен и доступен лицам, которые обладают специальными познаниями в языке программирования [4].
Природа смарт-контрактов подразумевает под собой, что необходимости в посреднике отсутствует. Система сама может выполнить эту роль. Например, это может произойти в такой последовательности:
1) Одна из сторон опубликовывает контракт в блокчейне в виде программного кода. Он позволяет точно идентифицировать все условия договора. Данный контракт впоследствии становится неотъемлемой частью блокчейна, и, как было выяснено ранее, внести какие–либо поправки в контракт будет невозможно, так как он виден самой системе и уже был включен в общий реестр. Конечно, возникает правомерный вопрос: насколько участникам того или иного договора выгодно или желательно, чтобы его контракт был доступен абсолютно любому участнику системы? Это до сих пор остается довольно спорным положением и в кругу ученых–правоведов, а также практиков, ведутся споры, каким образом можно усовершенствовать данную технологию с выгодой для всех участников системы.
2) Вторая сторона соглашается с условиями контракта первой и подписывает его своей «уникальной подписью». Далее происходит блокировка его средств системой, которые он уже становится обязан уплатить по контракту первой стороне. Как только первая сторона исполняет свои обязанности по договору, то есть передать товар покупателю, система производит фиксацию этого и автоматически переводит деньги продавцу.
Как это возможно применить в сфере сделок с недвижимостью? Посредством публикации записи о праве собственности в реестре и в возможности предоставления доступа к системе без участия человека (но, как было выяснено выше, пока это не представляется возможным). В идеале на основе приведенных примеров, можно представить во что в будущем может трансформироваться сделка с недвижимостью при использовании технологии блокчейн.
Во–первых, возможна ликвидация государственного регистратора. Так как система, после подтверждения о выполнении контракта, сама проведет переход права собственности на недвижимость между продавцом и покупателем. Каким образом это будет происходить в идеале? Например, одна сторона подписывает контракт «уникальной подписью» и система в этот момент блокирует деньги, которые он внес на свой внутренний системный счет, которые он должен другой стороне. И как только другая сторона передает недвижимость первой стороне, система, зафиксировав этот момент, переводит деньги. По-другому, для того чтобы была возможность осуществления данных операций важно, чтобы у системы был доступ к объекту без непосредственного участия человека, а сам контракт мог считываться из математического описания.
Во–вторых, так же имеется перспектива исключения из прямой цепочки участников сделки банка. Он может принимать участие в сделках тем, что деньги покупателя должны перевестись в безналичное состояние, а значит находиться на счете. То есть заметно то, что банк в роли посредника больше уже не выступает, а только в качестве финансовой структуры, которая производит хранение денег, а потом занимается переводом их продавцу по сигналу системы блокчейн.
В–третьих, учитывая то, что подписание смарт контракта происходит посредством цифровой подписи, то чисто теоретически вероятно может пропасть потребность в удостоверении договора нотариусом. Так как цифровая подпись удостоверяет стороны договора.
Возвращаясь к нынешнему времени, как было сказано ранее, технология блокчейн уже начала использоваться в сделках с договорами долевого участия. И неспроста, так как на данный момент договор долевого участия имеет такую форму, которую возможно легко унифицировать. То есть, Росреестр создает стандартный рекомендованный договор и занимается его переводом в программный код. Со стороны застройщика остается только дополнить этот договор данными своего юридического лица, ценой и характеристикой конкретной квартиры. Уже сейчас при регистрации первого договора долевого участия застройщик подает данные по всему будущему дому в Росреестр. Если же со временем произойдет полный переход на блокчейн, то застройщики сразу будут вносить в реестр блокчейн данные о своих будущих объектах, и на основе этого будут готовиться смарт–контракты. Далее, потенциальный покупатель будет производить выбор объекта, после может подписать при помощи электронно-цифровой подписи смарт–контракт и произойдет мгновенная регистрация договора долевого участия.
Если подводить итог вышеизложенному можно однозначно выделить следующие проблемы, которые возникают при анализе системы блокчейн и ее дальнейшего использования в сфере сделок с недвижимостью:
- Если рассматривать блокчейн–среду в качестве инструмента бесспорной защиты стороны, которая является покупателем, а также перевод в эту среду реестра права и сделок, несмотря на множество положительных позиций по данному поводу, нам кажется, что такие позиции не являются абсолютно обоснованными. Даже если убрать проблемы подтверждения передачи денег, подмены записей и прочего, нельзя исключить отсутствие возможных претензий третьих лиц к праву собственности, а также, насколько реально подтвердить дееспособность лица, которое подписывает контракт электронно-цифровым способом. Также нельзя забывать, что могут возникать ситуации при совершении таких сделок с недвижимостью, как купля-продажа жилого помещения, при которых могут быть затронуты права несовершеннолетних. То есть пока не будут занесены все данные людей в системе блокчейн, эти вопросы будут возникать довольно часто.
Для решения этой проблемы, представляется логичным внесение всех реестров прав на блокчейн таких, как данных ЗАГС, нотариальных реестров и так далее. Однако, в таком случае, могут возникать различные спорные ситуации, поскольку, как мы говорили ранее, данные реестры будут в свободном доступе. Отсюда вытекает правомерный вопрос — насколько это является целесообразным и насколько это приемлемо для лиц, которые не желают, чтобы информация, содержащаяся в реестрах и непосредственно их касающаяся, была доступна любому лицу?
- Так как внесенные в систему записи не могут быть отменены, могут возникать сложности, которые связаны с применением последствий недействительности сделок — возврат того, что было получено по сделке. Сейчас еще нет никакой информации, каким образом будет решена данная проблема, однако представляется, что вместо отмены записи о сделке в реестр будет вноситься новая запись о переходе прав прежнему владельцу.
- Поскольку в законодательные акты так и не были внесены надлежащие изменения, которые бы регулировали технологии блокчейн и стимулировали их дальнейшее введение, потому что использование данной технологии, бесспорно, имеет огромный потенциал в сферах, где есть необходимость хранения реестров информации, а также учета данных. Представляется, что необходимо провести стандартизацию данной технологии. Перед законодателем также стоит вопрос по поводу персональных данных. Так как главная суть технологии блокчейн связана с невозможностью отмены операции, а информация, которая будет внесена в систему, чаще всего содержит какие–либо персональные данные, то могут возникать вопросы с ее хранением и дальнейшем уничтожением, и то, каким образом это будет осуществляться — одна из главных проблем, которая стоит в ряду прочих и связанных с этой технологией.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51–ФЗ (ред. от 16.12.2017) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301
- Блокчейн на пике хайпа: правовые риски и возможности/ А. Ю. Иванов (рук. авт. колл.), М. Л. Башкатов, Е. В. Галкова и др.; Нац. исслед. ун-т «Высшая школа экономики», Ин-т права и развития ВШЭ — Сколково. — 2-е изд. — М.: Изд. дом Высшей школы экономики, 2018. — 237 с.
- Савельев А. И. Некоторые правовые аспекты использования смарт-контрактов и блокчейн-технологий по российскому праву // Закон. 2017. N 5. С. 12–18.
- Булгаков И. Т. Правовые вопросы использования технологии блокчейн // Закон. 2016. N 12. С. 80–88.
