Управление развитием территорий невозможно без полных, достоверных и актуальных данных о её состоянии. Ненадлежащее качество или отсутствие сведений о границах территориальных зон в ЕГРН, является одной из главных проблем, которая влечет за собой большое количество земельных споров. Таким образом, внесение в ЕГРН актуальных сведений о границах территориальных зон может решить ряд проблем, связанных с определением правового режима земельного участка.
Градостроительный кодекс Российской Федерации устанавливает необходимость и обязательность принятия органами местного самоуправления правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки является основным документом муниципального образования, определяющим территориальные зоны и перечень разрешенных видов использования земельных участков, входящих в их состав [3].
Территориальные зоны — это земельные территории, объединённые возможностью застройки конкретными видами объектов.
Отнесение земельных участков к конкретным территориальным зонам является результатом градостроительного планирования территорий городских и сельских поселений.
В основе градостроительного зонирования лежит разделение территории на определенное число зон. Для каждой зоны устанавливаются градостроительные регламенты:
‒ виды разрешенного использования объектов недвижимости;
‒ предельные (минимальные и/или максимальные) показатели площади и линейных размеров (по ширине и длине) земельных участков;
‒ предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках [3].
В связи с изменениями в Градостроительном Кодексе РФ от 31.12.2017 ФЗ № 507 в ст. 30 появилась новая часть 6.1., которая регламентирует, что обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек границ. При этом территориальные зоны, а также части таких территорий исключаются из объектов землеустройства.
До момента утверждения новой редакции XML-схемы, соответствующей новому закону в качестве документа, описывающего границы территориальных зон, рекомендуется использовать карту (план) объекта землеустройства, форма и требования к составлению которой утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 30.07.2009 № 621 и в отношении которой приказом Росреестра от 01.08.2014 № П/369 «О реализации информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости в электронном виде» утверждена соответствующая XML-схема.
При этом, учитывая, что территории населенных пунктов, территориальные зоны, а также части таких территорий исключены из объектов землеустройства, отсутствует необходимость составления землеустроительного дела и включения землеустроительной документации в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства [2].
Также Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2018 № 236 были установлены формы графического и текстового описания местоположения территориальных зон и требований к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, а также сведения о границах территориальных зон. Ранее данные формы и требования отсутствовали, поэтому выполнение работ в отношении территориальных зон было затруднено. Однако на сегодняшний день не выпущены документы, содержащие описание процессов составления проекта территориальной зоны, согласования местоположения границ и создания геодезического обоснования.
Исходными материалами для подготовки документов в отношении территориальных зон являются:
‒ решение (акт) уполномоченного органа об установлении или изменении границы (документ, утвердивший правила землепользования и застройки, включая сведения о территориальных зонах, устанавливаемых правилами землепользования и застройки, их количестве, перечне видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны);
‒ сведения ЕГРН;
‒ картографический материал, ортофотопланы;
‒ сведения дистанционного зондирования.
На основании статьи 10 Федерального закона от 13.07.2015 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ), пункта 82 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, в ЕГРН в отношении территориальной зоны вносятся в том числе виды разрешенного использования земельных участков, расположенных в определенной территориальной зоне.
Органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляющими подготовку и утверждение правил землепользования и застройки, должны быть подготовлены сведения о границах населенных пунктов и границах территориальных зон до 01 июня 2020 года.
Без определения координат границ населенных пунктов и территориальных зон можно обойтись лишь до 01.01.2021 года, после чего вступает в силу норма, о недопущении выдачи разрешений на строительство на территориальных зонах, в которых расположены земельные участки, на которых планируются строительство, реконструкция объектов капитального строительства. Исключением является только строительство и реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения и объектов, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется.
При подготовке документов необходимо также руководствоваться положениями статей 83, 84, 85 Земельного кодекса РФ, а именно:
‒ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и не должны пересекать границы земельных участков в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о таких земельных участках;
‒ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон.
Таким образом, внесение актуальной информации о границах территориальных зон позволяет предотвратить споры о правах, возникающие между землепользователями, решить вопросы об устранении пересечений границ земельных участков с границами населенных пунктов и территориальных зон.
При внесении сведений о границах территориальных зон количество споров при определении вида разрешенного использования и рода деятельности собственника участка в пределах определенной территории сократится, снизятся барьеры для застройки, будет ясным представление о развитии той или иной территории.
Использование земельных участков будет зафиксировано, и изменить вид использования участка можно будет только в соответствии с территориальным зонированием. Каждый человек может найти ПЗЗ своего района и быть в курсе о планах развития территории, на которой он проживает.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации по состоянию на 20 ноября 2017 года. — Москва: Эксмо, 2017. — 160 с
- Письмо Министерства экономического развития РФ от 19 февраля 2018 г. N 4118-ВА/Д23и «О внесении сведений о границах объектов землеустройства»// [Электронный ресурс]: офиц. сайт компании «КонсультантПлюс» — Режим доступа: http://www.consultant.ru.
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 07.03.2017) // Российская газета. — N 290. — 30.12.2004.
