Оценочная деятельность — это деятельность по установлению стоимости объекта в зависимости от его качественных и количественных характеристик, в условиях существующего рынка, определение возможной стоимости для целей купли-продажи или других.
Для оценки имущества крупных предприятий по возможности используют все подходы к рыночной оценке, а именно сравнительный, доходный и затратный. При этом варьируются в зависимости от рынка методы, используемые в рамках данных подходов, а также возможность использования подхода к тому или иному объекту.
Рассмотрим объект оценки предприятие ЗАО «ГазНефтьСервис», который состоит из зданий и сооружений, земельного участка, оборудования и транспортных средств. Имущество предприятия находится в Белгородской области, Строоскольский район. Для установления качественных и количественных характеристик объекта оценки используют данные технической инвентаризации и технических паспортов БТИ, кадастровые паспорта, сведения бухгалтерской отчетности.
Важно, что цель оценки зависит от условий продажи, т. е. если объект будет продаваться по наиболее эффективному использованию, то методы и способы определения оценки будут одни, если же объект будет продаваться для других функций — другие способы оценки. Например, при продаже завода по изготовлению узкопрофильного оборудования, для дальнейшего же использования в данной сфере и стоимость будет одна, если же продажа будет территории завода для изготовления товаров широкого потребления (другой вид, тип товара и т. д.), то и стоимость будет другая, так как все составляющие завода по изготовлению изначального оборудования не будут учитываться, будет необходимость только в территории и, возможно, в некоторых зданиях, которые соответственно необходимо будет переорганизовывать для новой деятельности.
В данном случае оценка производится по наиболее эффективному использованию для целей купли-продажи, поэтому в оценку включается все здания, оборудования, транспортные средства, все составляющие предприятия.
При оценке предприятия использовался затратный подход. Данным подходом оценивались объекты недвижимости, земельный участок и оборудование, однако он не применялся при оценке транспортных средств, т. к. аналоги для этих объектов широко представлены на рынке, а объекты не являются эксклюзивными, переоборудованными и т. д. В данном случае, оценка объектов недвижимости производилась с использованием метода определения полной восстановительной стоимости объектов, с учетом износа и стоимости земельного участка, на котором находятся объекты. Использование данного метода целесообразно, т. к. в восстановительную стоимость включаются все прямые затраты, накладные расходы и т. д., с учетом той отрасли, к которой относится здание. Оценка земельного участка производилась в рамках сравнительного подхода методом направленных корректировок, т. к. имеется хорошая база по аналогам данного земельного участка с промышленным назначением. При оценке оборудования затратным подходом определялась восстановительная стоимость оборудования с позиции стоимости в обмене с учетом всех видов износа физического, функционального и экономического.
Расчет стоимости имущества предприятия ЗАО «ГазНефтьСервис» проводился путем сравнительного подхода, который основывается на принципе замещения, именно поэтому исходной информацией в данном подходе являются цены аналогичных объектов. Стоимость недвижимость рассчитывалась методом сравнительного анализа сделок при наличии предложений о продаже трех объектов-аналогов производственного-складского комплекса территориально находящие в Белгородской области, имеющие сравнительно похожие характеристики. Расчет стоимости части оборудования производился методом прямого сравнения продаж, у которого есть в наличии аналоги предложения на рынке, а транспортных средства проводился методом сравнения продаж методом аппарата линейной алгебры с учетом ценообразующих факторов при наличии 3-х объектов-аналогов, наиболее близких по основным характеристикам.
При применении доходного подхода к оценке стоимости объектов использовался метод прямой капитализации, т. к. он дает достаточную точную оценку текущей стоимости будущих доходов при условии, что поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения). Чистый операционный доход рассчитывался от сдачи помещений в аренду, определение годовой арендной платы осуществлялось методом сравнительного анализа сделок, существующих на рынке данной области.
Таким образом, при оценке предприятия следует использовать все три подхода к оценке. В связи с тем, что стоимость получается различная, в дальнейшем необходимо согласовать оценку, учитывая преимущества и недостатки каждого способа, определение веса каждого подхода. При определении преимуществ используются такие критерии как: тип, качество информации, соответствие подхода к объекту оценки и цели оценки, способность отразить состояние рынка, спроса и предложение, учет специфических особенностей объекта.
При оценке предприятия ЗАО «ГазНефтьСервис» наиболее крупным весом обладает затратный подход (40 %), т. к. имеет широкую информационную базу, учитывает особенности улучшений, что целесообразно для данного предприятия с его набором объектов оценки, однако, затратных подход плохо отражает местоположение объекта оценки, именно поэтому при оценке объектов не используют один подход. У сравнительного и доходного подхода их вес составляет 30 %, подходы отражают состояние рынка, учитываются функциональные характеристики имущества, а также имеют достаточно хорошую информационную базу.
Литература:
- Отчет № 12/1–16 Об оценке рыночной стоимости имущества. — ООО «Директ-Холдинг»: Воронеж, 2016. — 225 с.
- Асаул А. Н. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости. Учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. К. Старовойтов, Р. А. Фалтинский; под ред. Заслуженного деятеля науки РФ, д.э.н. проф. А. Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2012 г. — 472с.
- Козельский Я. В. Методы оценки недвижимости // Недвижимость. — 2015. — № 7. — С. 25–29.
- Щепотьев А. В. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебное пособие / А. В. Щепотьев, А.А. Вязьмов, Т. Е. Карпова. — Директ-Медиа, 2014. — 183 с.
