Влияние факторов местоположения на стоимость недвижимости



Стоимость объекта недвижимости моделируется в зависимости от влияния большого количества разнообразных факторов. Поэтому объекты недвижимости оцениваются на определённую дату. По времени стоимость объекта недвижимости может изменяться не равномерно, а скачкообразно из-за неблагоприятного влияния множества факторов. В этом случае важно уметь спрогнозировать изменение стоимости недвижимости при оценке.

Ключевые слова: объект недвижимости, изменение стоимости недвижимости, факторы изменения стоимости недвижимости, местоположение недвижимости

The value of the property is modeled according to the influence of a large number of various factors. Therefore, real estate objects are evaluated on a certain date. By time, the value of the property can not change evenly, but in a leap, due to the adverse impact of many factors. In this case, it is important to be able to predict the change in the value of the property when valuing.

Key words: property, changes in the value of real estate, factors of change in the value of real estate, the location of real estate

Каждый человек, так или иначе, сталкивался с приобретением или продажей объекта недвижимости, актуальность данного вопроса заключается в стоимости объекта недвижимости. В первую очередь, необходимо очень хорошо понимать за счёт влияния каких факторов формируется стоимость недвижимости, которые представлены на рисунке 1. [2]

Рис. 1. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости

Рассмотрим некоторые факторы более подробно. Одним из факторов, влияющих на стоимость, является состояние рынка недвижимости, а именно соотношение спроса и предложения объектов недвижимости.

Влияние спроса и предложения можно продемонстрировать на конкретном примере, предположим, на рынке недвижимости только один продавец, а покупателей несколько. В данной ситуации вы будите диктовать условия сделки и естественно, продадите недвижимость тому, покупателю, который предложит за неё максимальную цену.

Вследствие чего можно сделать следующие выводы:

1. если спрос превышает предложение — цены растут;
2. если предложение превышает спрос — цены падают;
3. если предложение равно спросу — цены остаются на одном уровне.

Следующим фактором является особенности здания, в котором располагается квартира, — один из ключевых параметров, влияющих на ее цену. Внутри квартиры можно произвести ремонт и быть полностью удовлетворенным ее состоянием. Но изменить антураж дома — невозможно (или по крайней мере, нерационально). [4]

Рассматривая особенности зданий, можно выделить три группы факторов:

1. А именно характеристики здания: год постройки, этажность, архитектурный тип, моральный и физический износ, используемые строительные материалы, характеристики тепло- и звукоизоляции, степень комфортности проживания, состояние подвала, парадной, лестницы, лифта;
2. Степень комфортности проживания: уровень сервиса (уборка парадной и лестничной клетки, охрана, консьерж, наличие ТСЖ, ЖСК), наличие парковки, детской площадки.
3. Коммуникации: водоснабжение, отопление, электрификация, газификация, телефон, телевидение, интернет.

Характеристики объекта конкретизируются через физические параметры, которые заключаются в следующем:

1. Этаж;
2. Общая и жилая площадь;
3. Площадь кухни
4. Количество комнат;
5. Высота потолка;
6. Наличие балконов, лоджий и подсобных помещений;
7. Планировка (оценка планировки с позиций: размер прихожей и коридора; размер и состояние ванной и туалета; окна расположены на одной / двух / трех сторонах дома и др.);
8. Состояние объекта (без ремонта, косметический ремонт, евроремонт);
9. Вид санузла (совмещенный / раздельный; один / два санузла);
10. Вид из окон (двор, улица, панорама).

Ещё одним особенно важным фактором, оказывающим влияние на стоимость объекта недвижимости, является его расположение. Местоположение, как правило, наиболее существенный и динамичный фактор, который влияет на стоимость объекта и который трудно поддается объективному описанию. В результате оценки объекта недвижимости данному критерию уделяется особое внимание, чем остальным, что вполне оправдано, из-за степени его влияния на рынке недвижимости.

Для многих людей местоположение является самым наиболее важным условием при выборе объекта недвижимости. Существуют множество параметров, по которым можно охарактеризовать местоположение. [4]

Влияние местоположения можно разделить на макро- и микрофакторы. Макрофакторы — это близость объекта недвижимости к крупным городским центрам, а микрофакторы — это его непосредственное окружение. В долгосрочном плане стоимость недвижимости зависит не только от влияния существующих макро- и микрофакторов местоположения, по и оттого, насколько они меняются со временем. [2]

Так же при девелопменте многоквартирных зданий выделяют влияние как макро-, так и микрофакторов. Макрофакторы определяют, в какой части города существуют наилучшие долгосрочные возможности для сохранения и увеличения стоимости недвижимости, то есть близкое расположение к деловым центрам и пригородным центрам занятости, центрам медицинского обслуживания, региональным центрам торговли и развлечений, региональным паркам и местам культуры и отдыха.

Микрофакторы местоположения определяют, насколько хорошо участок расположен в отношении ближайшего окружения: к ним относятся близость скоростных автомагистралей и основных дорог школ, парков, магазинов, детских садов и медицинских учреждений. В идеале участок должен просматриваться со стороны главной дороги, при этом находиться на достаточном расстоянии от нее, чтобы обеспечить уединенность, чувство защищенности и низкий уровень шума.

Основными параметрами местоположения объекта недвижимости являются:

1. Престижность: данный фактор указывает на удаленность объекта от метро и оживленных автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и др. Чем престижнее район, и чем ближе расположено метро, тем выше и стоимость объекта. Наличие рядом промышленных предприятий снизит цену, и наоборот, отсутствие — поднимет;
2. Транспортная доступность: чем больше доехать до объекта недвижимости, тем стоимость его выше;
3. Развитая социальная инфраструктура: то есть наличие рядом расположенных детских садов, школ, образовательных учреждений, магазинов, торгово-развлекательных центров и т. д.;
4. Экологическая обстановка: уровень загрязнённости; наличие рядом парков, скверов;
5. Характер окружающей застройки: типы зданий, их архитектурный облик, качество;
6. Близость объекта к местам досуга и отдыха, образования и работы с точки зрения покупателя.

Чем выше оценка из указанных параметров, тем выше стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Каждый покупатель, исходя из своих личных побуждений и предпочтений, выбирает, какие параметры для него являются значимыми в большей степени, а какие в меньшей и уже в зависимости от этого расставляет приоритеты.

Из вышесказанного, можно сделать вывод, что стоимость объектов недвижимости складывается из многих взаимосвязанных факторов. Поэтому при оценке объекта недвижимости стоит учитывать не только общие факторы, но и специфические моменты, которые присущи конкретному объекту недвижимости. В данном случае главной задачей является как можно правильнее и максимально точнее определить стоимость недвижимости.

В качестве примера представлена динамика средней стоимости продажи кв. метра квартир в Пензе и области на 14 марта 2017 г. представлена в таблице 1. [1]

Таблица 1

Динамика средней стоимости продажи кв. метра квартир вПензе иобласти

Средняя площадь	Средняя площадь	Средняя стоимость квартир		Средняя стоимость кв. метра
Однокомнатные квартиры	34,86 м2	1 766,79 т. р.	-3,69 %	50,69 т. р.	- 4,75 %
Двухкомнатные квартиры	51,37 м2	2 353,28 т. р.	-3,25 %	45,70 т. р.	-1,15 %
Трёхкомнатные квартиры	71,93 м2	3 302,99 т. р.	-5,1 %	45,37 т. р.	-3,96 %
Все объекты	51,96 м2	2 422,13 т. р.	-1,09 %	47,66 т. р.	-4,8 %

Стоимость объекта недвижимости ещё зависит от района города, в котором находится. В качестве примера также рассматривается г. Пенза в таблице 2. [5]

Таблица 2

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м. жилья на первичном рынке г. Пензы по районам

Район	Средневзвешенная стоимость 1 кв. м. руб. 01.2015г.	Динамика,%	Средневзвешенная стоимость 1 кв. м. руб. 02.2017г.	Динамика,%
Ленинский	49 874	15,7	52 976	13,3
Первомайский	43 478	0,94	46 182	-1,2
Железнодорожный	45 176	4,88	47 986	2,6
Октябрьский	42 115	-2,14	44 735	-4,3
с. Засечное	39 409	-8,51	41 860	-10,5
Среднерыночное значение:	43 075		46 748

В таблице 3 представлена стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в Пензенской области.

Таблица 3

Стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости вПензенской области

№п/п	Область	Стоимость 1 кв. м. руб.
1	Сердобский район	41666
2	Бековский район	13333
3	Городищенский район	43103,44
4	Земетчинский район	12500
5	Каменский район	13333,33
6	Кузнецкий район	40000
7	Мокшанский район	54000
8	Нижний Ломов	10000
9	Пачелмский район	3779
10	Пензенский район	63048

На рисунке 2 представлен график стоимости одного квадратного метра коммерческой недвижимости в Пензенской области.

Рис. 2. Стоимость одного квадратного метра коммерческой недвижимости в Пензенской обрасти

Стоимость объектов недвижимости — индивидуальна, которая зависит не только от объективных параметров, но от ценности этих параметров для конкретного покупателя. Так же необходимо отметить, что стоимость объекта недвижимости зависит и от результатов переговоров между продавцом и покупателем.

Можно сказать, что стоимость на объекты недвижимости условна. А всё многообразие факторов, влияющих на стоимость недвижимости, необходимо не столько для того, чтобы определить стоимость, а в качестве аргументов, позволяющие повлиять на результаты переговоров.

Литература:

1. Анализ эффективности мероприятий при изменении назначения недвижимого имущества в современных условиях. Волкова Ю. Н., Бабичева Н. В., Смирнова Ю. О. Успехи современной науки. 2017. Т. 4. № 1. С. 140–142.

2. Влияние фактора местоположения на стоимость номерного фонда гостиниц (на примере г. Пензы). Учинина Т. В., Толстых Ю. О., Люлькина Н. М., Евсюкова А. И. Современные проблемы науки и образования. 2013. № 6. С. 428.

3. Динамика средней стоимости продажи кв. метра квартир в Пензе и области [Электронный ресурс]: http://penza.mirkvartir.ru/prodazha-kvartir/ (дата обращения 15.03.2017)

4. Местоположение и окружение недвижимости [Электронный ресурс]: http://snip1.ru/house/development-nedvizhimosti-2/mestopolozhenie-i-okruzhenie-nedvizhimosti/ (дата обращения 14.03.2017)

5. Особенности формирования рынка и позиционирования торговых объектов в г. Пензе. Танаева Т. Н., Толстых Ю. О., Кашежева А. А., Учинина Т. В. Современные проблемы науки и образования. 2014. № 5. С. 414.

6. Слугин О. В. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости [Электронный ресурс]: http://abc.vvsu.ru/Books/up_oczenkanedvish/page0002.asp(дата обращения 14.03.2017)

7. Факторы, определяющие цену объекта недвижимости [Электронный ресурс]: http://www.elfidel.com/articles/13943/ (дата обращения 15.03.2017)

8. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м. первичного рынка жилья в Пензе по районам [Электронный ресурс]: http://macon-realty.ru/analytics/show/?id=1617#!prettyPhoto [pp_gal]/6/ (дата обращения 15.03.2017)