В современных условиях деятельности операторов сотовой связи существует ряд факторов, оказывающих негативное влияние на надежность работы сети. И это не всегда связано с техническим состоянием базовых станций. К числу таких факторов можно отнести изменения в законодательстве, нарастающую конкуренцию в области коммуникаций и т.д. Требование эффективности предоставления услуг компаний обуславливает необходимость приспосабливания к новым условиям.
Одним из факторов риска по отношению к надежности функционирования сетей является зависимость от частных собственников земельных участков, на которых размещается оборудование сотовой связи. Постоянно растет число причин отказа сдачи земли в аренду с целью эксплуатации объектов связи. К таковым причинам сегодня можно отнести: известные ранее факты нецелевого использование земельного участка съемщиками, и, как следствие, возможные санкции со стороны контролирующих органов; негативное отношения к компании, предоставляющей услуги связи; желание использовать участок в иных целях; неприемлемые условия для арендатора. Кроме того, возможно лоббирование своих интересов компаниями-конкурентами или прочими заинтересованными лицами.
Размещение оборудования на оформленном в долгосрочную аренду или собственность земельном участке имеет известные преимущества. Это – сравнительно дешевая арендная плата или незначительные земельные налоги; независимость от арендодателя и использование участка в соответствии с требованиями законодательства. Тем не менее, в настоящее время большое количество базовых станций размещено именно на частных землях. Такое положение сложилось из-за высокой доходности каждой отдельной станции, а также стремления операторов к завоеванию конкурентных преимуществ за счет опережения в расширении зоны покрытия.
С завершением формирования сети в определенном регионе происходит смещение приоритетов от скорости распространения сети к надежности ее функционирования и предоставлению клиентам качественных услуг связи. Отсюда возникает необходимость в разработке комплекса мер, направленных на минимизацию рисков, способных привести даже к кратковременной потере какого-либо участка сети.
В связи с этим рассмотрим подход к оценке стоимости земельного участка и определения предельной суммы предложения о покупке участка у собственника.
Для проведения комплексной оценки земельного участка следует анализировать стоимость как с точки зрения сложившихся на данном рынке цен, так и экономической целесообразности его приобретения для компании.
Сложившаяся стоимость земельных участков показывает минимально допустимую цену предложения, поскольку маловероятно, что собственник согласится отказаться от принадлежащей ему земли по цене ниже рыночной. Стоимость участка зависит от ряда факторов: удаленность от береговой линии, удаленность от населенных пунктов, целевое использование, близость туристических зон и т.д. К примеру, на сегодняшний день стоимость одной сотки в районах с развивающейся инфраструктурой Иркутской области и республики Бурятия колеблется в пределах 60-300 тысяч рублей, со среднерыночной стоимостью около 110 тысяч рублей.
Максимальную допустимую для компании цену участка, свыше которой приобретение участка в собственность нецелесообразно, можно определять в сравнении с затратами, которая компания понесет за счет арендных выплат в планируемый период эксплуатации объекта на данном участке. Арендную плату (в сегодняшних ценах) обозначим через А. Тогда плата за аренду в i-й год составит 
, а общая сумма за N лет
.
Данная величина представляет собой прямые потери в случае аренды участка.
Альтернативной арендной плате могло бы служить инвестирование средств компании в собственный бизнес. При условии ежегодного финансирования суммы, которая в противном случае должна бы быть отданной за аренду, можно получать доходы, связанные с добавочной стоимостью продукта компании. Если величина внутренней доходности нормирована и равна IRR, то рост активов за счет инвестирования суммы А в i-й год мог бы составить 
, а общая сумма за N лет была бы
.
Данная величина представляет собой косвенные потери в случае аренды участка, т.е. недополученная сумма из-за вывода средств из бизнеса и передача их в качестве платы за аренду. Таким образом, суммарные потери
.
Ориентируясь на ставку внутренней нормы доходности компании, в сегодняшних ценах получим максимальную сумму предложения
.
Приведем в качестве примера расчет максимально допустимой стоимости участка. Ежемесячная арендная плата равна 6780 рублей (А = 81360 руб/год), срок аренды N = 3 года, уровень инфляции r = 10%, IRR = 30%. В этом случае максимальная сумма 
= 148854 руб, что на 35% выше средней стоимости участка в данном регионе.
При такой оценке срок планируемой эксплуатации рекомендуется сопоставлять с периодом, в котором не ожидается возникновение рисков потери земельного участка. В противном случае, возникает необходимость проведения анализа вероятных издержек, связанных с переносом базовой станции на другую площадку. Фактически, это будет являться предельной стоимостью предложения, выше которой необходимо рассматривать решение по поиску другого места установки. В этом случае учету подлежат затраты по: демонтажу и монтажу оборудования и антенно-мачтового сооружения; переносу конструкции, оборудования, контейнера на другую площадку; оформлению земельного участка/трансакции, согласованию электроснабжения; инженерным изысканиям; привязке проекта к новой площадке и его экспертизе; строительству фундамента, а также прочие затраты. Сумма указанных издержек представляет собой финансовую величину, подверженную риску. Оценка данного риска на этапе подготовки предложения о выкупе земельного участка необходима компании для принятия обоснованного решения о предельной сумме предложения.
Таким образом, рассмотренный комплексный подход к оценке земельного участка позволяет подготовить обоснованное предложение о покупке участка с учетом возможных рисков, связанных с переносом уже возведенных сооружений сотовой связи.
