Ограниченность земельных ресурсов и бесконечное возрастание потребностей в земельных участках уже многие годы требуют от юридической науки выработки необходимой конструкции, которая минимизировала бы споры между гражданами, но при этом сохранила бы имеющееся землепользовании и обеспечивала бы тем самым как интересы владельцев земельных участков, так и прочих объектов недвижимости.
Развитие сервитута началось еще в период развития римского частного права. Так, сервитут в Древнем Риме представлял собой развитую правовую конструкцию, где servitus буквально означало «рабство вещи», «ее служение». Впоследствии именно он лег в основу тех разновидностей вещных прав, которые сегодня принято называть ограниченными вещными правами, или правами на чужие вещи.
Современное законодательство Российской Федерации дает определение сервитута в части 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, как ограниченное пользование чужим земельным участком [1]. Считается, что приведенное понятие отвечает классической концепции сервитута, принятой в странах континентальной Европы, в которых право использования чужой собственности (подчиненное владение) прикрепляется к участку земли (доминирующее владение).
На сегодняшний день проблемным остается вопрос оценки земельных участков, обремененных сервитутом, так как существуют значительные пробелы в земельном законодательстве, регулирующем порядок их оценивания, которые приводят к неправильному применению норм об оценке данных земельных участков и злоупотреблениями со стороны лиц, осуществляющих данную оценку.
Первым правовым актом в России, регулирующим деятельность по оценке земель, был указ Михаила Федоровича Романова, который ввел понятие оценки — «лучшая, средняя или худшая земля». С этого момента законодательство об оценке развивалось, и на сегодняшний день правовое регулирование оценки земельных участков осуществляется Земельным кодексом РФ, ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Налоговым кодексом РФ, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, Приказом Минэкономразвития России «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Приказом Минэкономразвития России «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)».
Сервитут является обременением прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен, и в результате установления данного обременения, собственнику могут быть причинены убытки.
Установлено, что плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Таким образом, для определения соразмерность платы за сервитут необходимо рассчитать стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки, вследствие установления сервитута.
Факторами, влияющими на определение величины соразмерной платы за сервитут являются:
‒ доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка;
‒ степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута;
‒ интенсивность использования сервитута;
‒ степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком [2].
Определение соразмерной платы за сервитут с позиции ФСО на сегодняшний день затруднено из — за разнообразия составляющих статей этой платы, поэтому чаще всего на практике используются комбинированные методы оценки.
Предлагаем использовать сравнительный подход, представленный методом парных сравнений, в котором стоимость сервитута определяется как разность между стоимостями земельного участка с сервитутом и без сервитута. Только, пожалуй, на практике данный подход применить будет довольно затруднительно, так как подобрать парные аналоги практически невозможно [3].
С 1 марта 2015 года вступило в силу Постановление Правительства «Об утверждении Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности», устанавливающее, что по общему правилу, размер платы по соглашению об установлении сервитута определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается как 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута. Также допускается расчет стоимости сервитута независимым оценщиком по разнице рыночной стоимости указанных прав на земельный участок до и после установления сервитута [4].
Но спорным остается такой вопрос — как оценивать проезды, установленные в рамках сервитута? По минимальным ценам на землю для конкретного местоположения или по стоимости земельного участка, на котором выделен этот проезд?
Считаем, что необходимо оценивать по минимальным ценам на землю для конкретного местоположения, так как дороги не могут быть использованы более эффективно, чем земельные участки с минимальными ценами. Это можно подтвердить «Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», где кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, определяются путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель на площадь земельных участков. В этом же документе указывается, что кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, в составе видов разрешенного использования земель не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок [5]. Если проезд в рамках сервитута организован вне существующих дорог, то очевидно, что в расчетах соразмерной платы за сервитут нужно учитывать рыночную стоимость этих земель.
Для определения размера арендных платежей, стоимости земли, передаваемой в залог, соразмерной платы за сервитут необходимо определить рыночную стоимость земельного участка
Она определяется в соответствии с положениями методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, которые предполагают свободный выбор определенного метода оценки субъектом оценочной деятельности в рамках одного из подходов: сравнительного, доходного или затратного [6]. При этом специальных указаний относительно определения рыночной стоимости земельного участка, обремененного сервитутом ФСО № 2 не устанавливает.
На наш взгляд, это является существенным пробелом, так как из-за установления сервитута земельного участка, его рыночная стоимость может как возрасти, так и существенно снизиться. Наличие такого института, как соразмерная плата за сервитут не устраняет данного противоречия, так как размер соразмерной платы должен соответствовать убыткам, причиненным собственнику земельного участка. Убытки определяются как разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав собственника в результате установления сервитута и рыночной стоимостью с учетом ограничений прав собственника земельного участка.
При определении налоговой базы земельного налога с участка, обремененного сервитутом его рыночная стоимость подразумевается равной рыночной стоимости земельного участка, не обремененного сервитутом. Но, например, в ст. 32 ФЗ «О подготовке и проведении в РФ Чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» указано, что рыночная стоимость земельного участка уменьшается в связи с обременением его сервитутом [7].
Таким образом, на данном этапе развития земельных правоотношений существует определенная коллизия в праве, которая, впоследствии, может привести к злоупотреблениям со стороны субъектов оценочной деятельности, так как ситуации будут разрешаться, основываясь на субъективном мнении оценщиков. Считаем, что данный пробел в законодательстве должен быть устранен путем установления четко регламентированного порядка оценки земельного участка, обремененного сервитутом.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2016. — № 27. — Ст. 4287
- Федоров Е. В. Методика определения стоимости соразмерной платы за сервитут. URL: http://mdc.delo73.ru/clients/opinion/238.html
- Грибовский С. В., Иванова Е. Н., Львов Д. С., Медведева О. Е. Оценка стоимости недвижимости. М. Интерреклама, 2003. С. 567
- Постановление Правительства РФ от 23.12.2014 N 1461 «Об утверждении Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности»// Собрание законодательства Российской Федерации. — 2015 г. — N 1 -Ст. 256
- Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 15 февраля 2007 г. N 39 г. Москва «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»
- Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»
- Федеральный закон от 07.06.2013 «О подготовке и проведении в РФ Чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2016. — N 27. — Ст. 4199.
