В данной статье проведен анализ проблем, вытекающих из изменений, проводимых в налоговом законодательстве. Рассмотрено увеличение финансовой нагрузки граждан в связи с новым налогом на недвижимость по кадастровой стоимости. Приведены варианты снижения кадастровой стоимости недвижимости.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, кадастровая оценка, налог, недвижимость
В связи с изменениями, внесенными в Налоговый кодекс, уже с 2016 года налог на имущество физических лиц будет рассчитываться по новым правилам, включая в себя налоговый период 2015 года и далее [1, гл. 32].
До 1 января 2020 года законодательный орган государственной власти субъекта Российской Федерации должен установить в срок единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения [1, ст.402].
В данный момент органы власти только 28 субъектов Российской Федерации установили с 01.01.2015 кадастровую стоимость объектов недвижимости в качестве налоговой базы. В остальных регионах налоговой базой на 2015 год осталась инвентаризационная стоимость объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость объекта это как стоимость, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, так и стоимость, назначенная по итогам рассмотрения споров о кадастровой стоимости в суде или комиссии [2].
Введение нового налога будет происходить в несколько этапов — по 20 % в год, а к 2020 году жители 28 субъектов будут обязаны выплачивать уже полный налог на недвижимость, рассчитанный по кадастровой оценке, приближенной к рыночной стоимости. Главной проблемой является сильное отличие кадастровой стоимости от рыночной. Причем не в пользу собственника. Многие граждане даже не подозревают, сколько им придется потратить на уплату налога в 2020 году. По оценкам экспертов, многие будут просто не в состоянии это сделать.
В Краснодарском крае с 01.01.17 налог на имущество физических лиц будет исчисляться, исходя из кадастровой стоимости [3]. Органы власти обещают не допустить резкого роста налоговой нагрузки на бизнес региона и планируют вводить новый расчет налога в три этапа. Первый этап должен начаться с 1 января 2017 года, он коснется объектов площадью свыше 5 тыс. кв. м. Второй — с 2018 года и охватит недвижимость площадью более 3 тыс. кв. м. Третий — с 2019 года и распространится на объекты свыше 1 тыс. кв. м.
Первые налоговые платежи придут жителям региона в 2018 году, а для снижения фискальной нагрузки, новый налог в течение первых четырех лет будет рассчитываться с учетом поэтапного ежегодного увеличения не более чем на 20 % от разницы между налогом, рассчитанным от кадастровой и от инвентаризационной стоимости квартиры или дома. Также налоговая ставка будет установлена в размере от 0,1 до 0,3 % от кадастровой оценки, в зависимости от решения муниципальных властей. Ожидается, что после перехода на новый расчет налога доходы бюджета региона увеличатся до 300 млн. руб.
До 31 декабря 2014 включительно плательщиками налога признаются физические лица — собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения [4, ст. 2]
Начиная с 01.01.2015 налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования, либо города федерального значения, следующее имущество:
1) жилой дом;
2) жилое помещение (квартира, комната);
3) гараж, машино-место;
4) единый недвижимый комплекс;
5) объект незавершенного строительства;
6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
Жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, относятся к жилым домам.
Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома [1, ст. 401].
Сегодня изменения в налогообложении волнует многих и больше всего вопросов у экспертного сообщества возникает к оценщикам. До июня этого года кадастровую стоимость недвижимости оценивали независимые оценщики. То есть, с помощью Росреестра проводился конкурс, выбирались оценочные компании и, методами массовой оценки, определялась кадастровая стоимость. На всю российскую недвижимость было избрано менее десяти подобных компаний. Однако методы массовой оценки иногда не точны, возможны ситуации, когда в одном доме стоимость одинаковых квартир различалась в три раза. Соответственно, и налог был разным.
Именно поэтому уже после принятия нового закона оценкой недвижимости будут заниматься государственные бюджетные учреждения. Таким образом, государство само для себя будет оценивать «рыночную» стоимость недвижимости. И сейчас экспертное сообщество очень этим обеспокоено. К независимым оценщикам применялись серьезные требования, а к сотрудникам-оценщикам государственные бюджетные учреждения значительно ниже — и в части опыта оценочной деятельности, и в части численности оценщиков. Присутствуют большие опасения, что государственные бюджетные учреждения, будут защищать интересы государства.
Чтобы избежать в будущем неблагоприятных ситуаций, нужно уже сейчас узнать кадастровую стоимость. Для этого необходимо направить запрос о предоставлении кадастровой выписки об объекте или кадастровой справки в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. Оформить запрос можно как в офисах филиала, так и в офисах многофункциональных центров, расположенных во всех муниципальных образованиях Краснодарского края. Интернет пользователи могут обратиться за получением информации в электронном виде через портал Росреестра. Самим рассчитать налоги на имущество физических лиц возможно при помощи Налогового калькулятора, размещённого на официальном сайте Федеральной налоговой службы России.
Что необходимо для снижения налога? Для начала нужно определить, можно ли воспользоваться предусмотренными льготами. В Налоговом кодексе опубликован перечень льготных категорий — это граждане, имеющие возможность полностью освобождаются от налога на 1 любой объект из всей находящейся у них собственности: комнат, жилых домов, квартир, гаражей, машино-мест, творческих мастерских. В данную категорию попадают пенсионеры, Герои Советского Союза, ветераны войны, инвалиды I, II группы, ликвидаторы аварии на ЧАЭС. Однако любой льготник, имеющий несколько объектов недвижимости: квартира, гараж, сарай может выбрать только один объект на свое усмотрение для применения льготы. Конечно, разумно выбирать для льготы объект с максимальной кадастровой стоимостью. За остальные объекты придется платить полностью.Также по каждому объекту предусмотрены и налоговые вычеты. Налоговый вычет также предоставляется только на 1 объект недвижимости из списка нескольких. Налогоплательщик должен выбрать, на какой объект будет предоставлена льгота, в противном случае за него это сделает налоговая служба.
Также, чтобы снизить налог, гражданин может оспорить установленную государством кадастровую стоимость с помощью обращения к независимому оценщику. После этого необходимо обратиться в суд с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости [6, ст. 24.18].
При обращении в суд, предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентирован приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 [7]. В соответствии с действующим законодательством, комиссия является независимым от органов государственной власти коллегиальным органом. Росреестр либо его территориальный орган не наделен полномочиями влиять на принимаемые комиссией решения, а также отменять их или проверять законность принятого ею решения.
Однако необходимо помнить, что муниципалитеты тоже получили право оспаривать кадастровую стоимость, если они считают ее заниженной, так как при изменении в налогообложении местные бюджеты прогнозируют получение значительных денежных средств. Именно поэтому государству выгодны изменения в налогообложении. В то же время люди, оказавшиеся в затруднительном положении, будут стараться не переплачивать. Важно отметить, что начисление налогов по кадастровой стоимости существенно ухудшает положение граждан. Для урегулирования данной ситуации, государству необходимо найти решение, которое устроило бы обе стороны.
Литература:
- Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)// Российская газета. — № 148–149. — 1998.
- Тимофеев А. В. Проблема возмещения судебных расходов при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2015. — № 11 (170). — С. 80–87.
- Закон Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» (не вступил в силу) // Администрация Краснодарского края. URL: http://admkrai.krasnodar.ru/ndocs/show/312909/ (дата обращения: 30.11.2016).
- Закон РФ от 09.12.1991 N 2003–1 (ред. от 02.11.2013) «О налогах на имущество физических лиц» (утратил силу).// Российская газета. — № 36. — 1992.
- Новый налог обрушит цены на недвижимость // Известия. URL: (дата обращения: 30.11.2016).
- Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»// Российская газета. — № 148–149. — 1998.
- Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 (ред. от 16.05.2013) «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости»// Российская газета. — № 177. — 2012.
