Изменение способа управления многоквартирным домом: проблемы и пути их решения

В соответствии с пунктом 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления должна передать вновь выбранной управляющей организации или ТСЖ техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. В письме Минрегиона от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 дополнительно разъяснено, что обязанность передать документацию возникает у любых лиц, которые оказывают услуги по содержанию и ремонту общего имущества по основаниям, возникшим до введения в действие ЖК РФ.

Данное правило обусловлено тем, что техническая документация на многоквартирный дом принадлежит собственникам помещений этого дома. Управляющие организации и ТСЖ лишь хранят ее, вносят изменения и безвозмездно передают своим преемникам (вновь выбранным управляющим организациям, ТСЖ), поскольку реализация полномочий по управлению домом в отсутствие технической документации невозможна или существенно затруднена. Поэтому удержание документации можно рассматривать как создание препятствий для управления многоквартирным домом. При наличии законного решения общего собрания собственников о смене способа управления новый субъект управления имеет право истребовать у своего предшественника комплект технической документации, а в случае отказа обратиться с такими требованиями в суд.

Хочется отметить, что удержание технической документации — действенный способ застопорить вступление в полномочия нового управляющего. Данные документы необходимы в первую очередь при заключении договоров ресурсоснабжения. В частности, довольно часто встречаются ситуации, когда предыдущая управляющая организация отказывается передавать рабочие проекты на многоквартирные дома, паспорта на приборы учета со ссылкой на то, что они утеряны или вообще не были получены данной компанией при приеме дома в управление. К настоящему моменту сложилась обширная арбитражная практика по спорам об истребовании технической документации. Принципиально важным в этом вопросе является Постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09, содержащее в себе общеобязательное толкование правовых норм. В данном постановлении был сделан принципиально важный вывод, защищающий интересы собственников от недобросовестных действий со стороны управляющих компаний о том, что отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения обязанности передать документы, связанные с управлением домом. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Этот вывод сделан из общих положений гражданского законодательства об ответственности за нарушение обязательств (п. 1 ст. 393, ст. ст. 397, 398 ГК РФ), которые подлежат применению постольку, поскольку жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. При этом на новую управляющую организацию не может быть возложено бремя доказывания наличия определенных документов у прежней управляющей организации.

Представляет интерес выбор вновь созданными управляющими компаниями способа восстановления утраченной технической документации. В качестве примера можно привести случай, когда вновь созданное товарищество собственников жилья, не получив от предыдущей управляющей организации паспортов и рабочих проектов на приборы учета тепла, и столкнувшись с отказом энергоснабжающей организации принять такие приборы на коммерческий учет, произвело замену приборов учета на новые, и взыскало с предыдущей управляющей компании стоимость новых приборов учета и затраты на их установку.

Перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определен в п. п. 24 и 26 Правил содержания общего имущества. Согласно п. 27 Правил содержания общего имущества ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом, вносить в нее необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Согласно п. 24 техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (в первую очередь технический паспорт здания);

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

В п. 26 названы иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка — 25.01.2006);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Следует напомнить, что Минрегион в письме от 20.12.2006 N 14316-РМ/07 рекомендовал составлять двусторонний акт состояния общего имущества при передаче многоквартирного дома одной управляющей организацией другой. На наш взгляд, было бы целесообразным включать такой акт в состав технической документации и впоследствии передавать следующей управляющей компании.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170. В п. 1.5.1 данного документа, также содержат перечень технической документации долговременного хранения:

‒ план участка в масштабе 1:1000–1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

‒ акты приемки жилых домов от строительных организаций;

‒ акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

‒ схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

‒ паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

‒ паспорта лифтового хозяйства;

‒ паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

‒ исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Техническая документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия, указана в п. 1.5.3 и включает в себя:

‒ сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

‒ акты технических осмотров;

‒ протоколы измерения сопротивления электросетей;

‒ протоколы измерения вентиляции.

Отсутствие перечисленных документов жилищная инспекция расценивает как нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, то есть как правонарушение, предусмотренное ст. 7.22 КоАП РФ.

Региональные или местные органы власти, предпринимают меры, направленные на более детальную регламентацию порядка передачи домов в управление, в том числе более подробно раскрывая состав подлежащей передаче технической документации. Например, в Москве действует Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 N 05–14–316/6. В Приложении 10 к нему имеется Реестр документов, подлежащих передаче при смене организации, управляющей многоквартирным домом. Нужно отметить, что споры относительно состава документации, подлежащей передаче, возникают в судебной практике.

Например, особое место в составе документации, связанной с управлением многоквартирным домом, занимают документы первичного регистрационного учета граждан, проживающих в данном доме. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 сотрудники ТСЖ и управляющей организации являются должностными лицами, ответственными за регистрацию граждан по месту жительства и пребывания. Из п. п. 6 и 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденного Приказом ФМС России от 20.09.2007 N 208, следует, что должностные лица, ответственные за регистрацию граждан, обязаны не только осуществлять первичный прием соответствующих документов от граждан, но и вести, хранить поквартирные карточки и карточки регистрации по месту жительства. Вместе с переходом полномочий и обязанностей по управлению многоквартирным домом переходит и обязанность организовать регистрационный учет граждан. Учетно-регистрационные сведения необходимы для расчета платы за коммунальные услуги, в том числе с применением льгот. Поэтому документы регистрационного учета, имеющиеся у прежнего управляющего, подлежат передаче новому управляющему. Впрочем, если в силу муниципальных нормативно-правовых актов обязанность по организации первичного приема и хранения регистрационных документов возложена на третье лицо, то управляющая организация не может требовать такие документы у своего предшественника.

Вместе с тем, в судебной практике встречаются случаи отказа в истребовании регистрационных документов со ссылкой на то обстоятельство, что из представленных протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах не следует, что собственниками помещений установлен перечень иных документов, связанных с управлением, в том числе карточки регистрации формы N 9, поквартирные карточки формы N 10, подлежащих передаче новой управляющей организации — истцу [6]. Представляется, что в таких случаях нужно дополнительно выяснять, возложен ли регистрационный учет на третье лицо. Если нет, то само по себе отсутствие решения общего собрания собственников об установлении перечня иных документов, связанных с управлением, не является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований вновь избранной управляющей компании или ТСЖ.

Подводя итоги, следует отметить, что, указанная в п. 10 ст. 162 ЖК РФ обязанность передать документы, возлагается не только на управляющие организации, но и на ТСЖ при смене способа управления.

Литература:

1. См.: Постановление ФАС СЗО от 16.08.2010 по делу N А05–13548/2008 // СПС «Консультант-Плюс»
2. См.: Решение Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57–4726/2014 от 17 ноября 2014 года // http://kad.arbitr.ru/
3. См.: Козырева С. Н. Яблоко раздора: техническая документация на дом // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2008. N 9 // СПС «Консультант-Плюс».
4. См.: Годовой отчет. Жилищно-коммунальное хозяйство — 2010" / Под общ. ред. д. э. н. Ю. А. Васильева. М.: «Аюдар Пресс». 2010.
5. См.: Постановления ФАС ПО от 03.06.2010 по делу N А57–14063/2009, ФАС УО от 24.05.2010 N Ф09–3876/10-С5// СПС «Консультант-Плюс».
6. См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 16.09.2010 по делу N А12-22108/2009// СПС «Консультант-Плюс».