Структурные индексы рынка жилой недвижимости г. Воронежа | Статья в журнале «Молодой ученый»

Автор:

Рубрика: Экономика и управление

Опубликовано в Молодой учёный №11 (11) ноябрь 2009 г.

Статья просмотрена: 63 раза

Библиографическое описание:

Жарков А. А. Структурные индексы рынка жилой недвижимости г. Воронежа // Молодой ученый. — 2009. — №11. — С. 108-111. — URL https://moluch.ru/archive/11/826/ (дата обращения: 17.11.2018).

Для расчета индексов рынка жилой недвижимости было проведено кабинетное исследование, информационной базой для которого являлась единая база данных недвижимости Воронежа INFOLINE, которая содержат более 7 000 вариантов (табл. 1) и обновляется несколько раз в день участниками проекта (агентствами недвижимости и строительными организациями) [1].

Если собрать всю выборку квартир по частоте попадания в тот или иной интервал цены за квадратный метр, то график приобретает вид «колокола» (рис. 1). В статистике это называется “распределение Гаусса” или “нормальное распределение”.

В качестве доверительного интервала, по которому можно вычислять индексы без посторонних шумов, было выбрано значение двух сигм, что дает 95 % вероятности попадания в выборку наших данных, чего в принципе достаточно [3]. 

Таблица 1 - Основные показатели выборки квартир базы данных

Кол-во объектов: 7 069

Общая стоимость:

15 745 268 383,00

Общая площадь:

427 047,42

Ср. стоимость:

36 870,07

Среднеквадратичное отклонение: 18 540,75

Оценка погрешности: 220,54

Доверительный интервал: 0.95

Погрешность: 0,01

Выборка со среднеквадратичным отклонением

Кол-во объектов: 6 762

Общая стоимость:

14 362 627 983,00

Общая площадь:

395 023,50

Ср. стоимость:

36 358,92

Среднеквадратичное отклонение: 18 656,05

Оценка погрешности: 226,89

Доверительный интервал: 0.95

Погрешность: 0,01

Отсеяно: 4,3429%

 

По результатам исследования построены диаграммы, представленные на                     рисунках 1 - 6.

Рисунок 1. Диаграмма доверительного интервала по цене м2

 

На рис. 1 сплошной линией показана средневзвешенная по выборке, а пунктирной - медиана. Как видно, они практически совпадают, что лишний раз доказывает нормальность распределения. Серым цветом показана область доверительного интервала. Белым - не вошедшие “хвосты”. “Хвосты” кривой показывают отклонения, погрешности и ошибки, которые мы отсекаем справа и слева получая доверительный интервал.

Также высчитывается доверительный интервал по общей стоимости (рис.2) и выявляется общий доверительный интервал.

Рисунок 2. Диаграмма доверительного интервала по общей стоимости

 

Далее рассчитываются два индекса: индекс средневзвешенной и индекс уравновешенной средней [2].

Индекс средневзвешенной рассчитывается в доверительном интервале, учитывая только средние этажи (первые и последние не учитываются) и только квартиры (комнаты в коммуналках, ЗГТ и ОГТ не учитываются) (рис. 3).

Это индекс показывает общую тенденцию рынка, не выявляет структурных сдвигов, чем собственно и интересен.

Рисунок 3. Диаграмма индекса средневзвешенной

Но данный индекс учитывает не только реальный рост цен, но и структурные сдвиги. Например, если сегодня в базе данных резко увеличить количество элитных квартир, то на данном индексе это отразится резким взлетом.

Чтобы подсчитывать реальную динамику, вводится новый индекс уравновешенной средней (рис. 4).

В отличии от средневзвешенной анализ этого индекса идет по секторам и далее вычисляется как арифметическая средняя средневзвешенных разбитых по этим секторам. Глубина анализа: раздел (вторичка, новостройки) -> округа (разделение города на ценовые зоны) -> объекты (по количеству комнат). По сути, на уравновешенную среднюю не влияет структура базы данных, то есть количество объектов недвижимости выставленных на продажу по определенному сектору в какой-либо момент измерения статистики (сглаженные структурные сдвиги) [4].

Рисунок 4. Диаграмма индекса уравновешенной средней

 

Далее рассматриваются структурные индексы [5].

Диаграмма средней общей площади (рис. 5) имеет явную положительную корреляцию, и текущая динамика идет на спад.

В частности, это может характеризоваться увеличением экспозиции квартир малой площади и их накопление (рис. 6), и, обратно, относительно стабильным спросом на квартиры большой площади.

 

 

Рисунок 5. Диаграмма средней площади

 

Рисунок 6. Диаграмма относительной экспозиции

 

Методологический подход индексного метода состоит в предоставлении каждому участнику рынка объективных цифровых данных, позволяющих с их помощью составлять свое собственное мнение и принимать самостоятельные решения. Помимо мониторинга текущего уровня цен индекс стоимости может служить инструментом для изучения механизмов функционирования рынка, а их понимание - ключом к корректному прогнозированию динамики рынка в ближайшей перспективе.

Результаты проведенного маркетингового исследования свидетельствуют о специфике регионального рынка жилой недвижимости и могут быть основой прогнозирования цен и объемов строительства жилья. Риэлторским фирмам недвижимости, основываясь на динамике спроса и предложения на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости города Воронежа, возможно оптимизировать общую структуру объектов с целью максимального удовлетворения спроса и повышения эффективности их деятельности на рынке, и, соответственно, для получения максимальной прибыли.

 

Библиографический список

1.    “Информационная сеть недвижимости” INFOLINE (www.vrx.ru).

2.    Стерник Г. М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. - М. 1998. 60 с.

3.    Енюков И.С. Методы, алгоритмы, программы многомерного статисти­ческого анализа. - М. 1986. 232с.

4.    Котюков В.И. Некоторые нестандартные статистические модели прогнозирования в эконометрии. – Новосибирск. 1977. 15 с.

5.     Сивец С.А., Левыкина И.А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости. – Запорожье. 2003. 220 с.

 

 

 

 

Основные термины (генерируются автоматически): доверительный интервал, общая стоимость, индекс, INFOLINE, общая площадь, среднеквадратичное отклонение, жилая недвижимость, диаграмма индекса, оценка погрешности, диаграмма.


Похожие статьи

Алгоритм интервального оценивания параметров нелинейных...

...интервалов , где — оценка стандартного отклонения (среднеквадратичная ошибка) параметра.

, возводящий квадратичный барьер возле границы гиперповерхности совместной доверительной

Rn — индекс параметра, для которого ищется экстремальное отклонение

Основные особенности и проблемы построения математической...

Общая выборка объектов может быть разделена по определенным факторам на группы, и оценка влияния «фактора площади» может осуществляться для каждой их них в

Коррекция формулы сложного процента и модели оценки стоимости недвижимости.

Анализ и предварительная обработка данных для решения задач...

С её помощью можно построить графики, гистограммы, спектры мощности, диаграммы ошибок и

Но есть общий принцип, если начальные условия являются достоверными, следует

Пусть — среднеквадратическое отклонение и — среднее арифметическое выборки, вычисляются...

Статистическое исследование цен на потребительские услуги

На диаграмме (рисунок 3) наглядно показано изменение цен на электроэнергию на период в 10 лет. Рисунок 3 – Динамика цен на электроэнергию в период с 2005 по 2014 год, руб.

Среднее квадратичное отклонение.

Использование языка R для эконометрического моделирования...

Рубрика: 3. Общие вопросы экономических наук.

Заневская площадь, 2014.

Определив критическое значение, принимаем решение о принятии или отклонении гипотезы H0.

Рис. 1. Диаграмма рассеяния и линейная регрессия.

Статистическое изучение уровня инвестиций в российскую...

Но в общих чертах прослеживается тенденция к его увеличению, так как в 2005 г. данный показатель

X1 — индекс потребительских цен, в % к предыдущему году

Для наиболее точной оценки влияния фактора, включенного в модель, проведем регрессионный анализ [4].

Обзор методик оценки инвестиционной привлекательности...

В существующих научных работах нет общего мнения относительно определения терминов «инвестиционный потенциал», «инвестиционная

Ранг региона по виду риска определяется значением индекса инвестиционного риска — относительным отклонением от...

Экономический анализ влияния стабильности оборотных активов...

структуре. Расчет индекса А. Салаи, тем не менее, имеет особенность

экономических результатов целесообразнее использовать так называемые точечные диаграммы (или

т. к. способствует определению специального доверительного интервала (т. е. интервала, в...

Инвалидация кэш-данных с использованием нормального...

Рассчитаем среднюю квадратичную погрешность измерения используя выражение (4) [1]. Результирующая средняя квадратичная погрешность равна 24,802 с. Таким образом, произведя данные расчеты, мы можем вычислить полуширину доверительного интервала по...

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle

Похожие статьи

Алгоритм интервального оценивания параметров нелинейных...

...интервалов , где — оценка стандартного отклонения (среднеквадратичная ошибка) параметра.

, возводящий квадратичный барьер возле границы гиперповерхности совместной доверительной

Rn — индекс параметра, для которого ищется экстремальное отклонение

Основные особенности и проблемы построения математической...

Общая выборка объектов может быть разделена по определенным факторам на группы, и оценка влияния «фактора площади» может осуществляться для каждой их них в

Коррекция формулы сложного процента и модели оценки стоимости недвижимости.

Анализ и предварительная обработка данных для решения задач...

С её помощью можно построить графики, гистограммы, спектры мощности, диаграммы ошибок и

Но есть общий принцип, если начальные условия являются достоверными, следует

Пусть — среднеквадратическое отклонение и — среднее арифметическое выборки, вычисляются...

Статистическое исследование цен на потребительские услуги

На диаграмме (рисунок 3) наглядно показано изменение цен на электроэнергию на период в 10 лет. Рисунок 3 – Динамика цен на электроэнергию в период с 2005 по 2014 год, руб.

Среднее квадратичное отклонение.

Использование языка R для эконометрического моделирования...

Рубрика: 3. Общие вопросы экономических наук.

Заневская площадь, 2014.

Определив критическое значение, принимаем решение о принятии или отклонении гипотезы H0.

Рис. 1. Диаграмма рассеяния и линейная регрессия.

Статистическое изучение уровня инвестиций в российскую...

Но в общих чертах прослеживается тенденция к его увеличению, так как в 2005 г. данный показатель

X1 — индекс потребительских цен, в % к предыдущему году

Для наиболее точной оценки влияния фактора, включенного в модель, проведем регрессионный анализ [4].

Обзор методик оценки инвестиционной привлекательности...

В существующих научных работах нет общего мнения относительно определения терминов «инвестиционный потенциал», «инвестиционная

Ранг региона по виду риска определяется значением индекса инвестиционного риска — относительным отклонением от...

Экономический анализ влияния стабильности оборотных активов...

структуре. Расчет индекса А. Салаи, тем не менее, имеет особенность

экономических результатов целесообразнее использовать так называемые точечные диаграммы (или

т. к. способствует определению специального доверительного интервала (т. е. интервала, в...

Инвалидация кэш-данных с использованием нормального...

Рассчитаем среднюю квадратичную погрешность измерения используя выражение (4) [1]. Результирующая средняя квадратичная погрешность равна 24,802 с. Таким образом, произведя данные расчеты, мы можем вычислить полуширину доверительного интервала по...

Задать вопрос