Предприятие, как объект гражданского оборота, характеризуется особой спецификой правового регулирования. Легальное определение предприятия, как имущественного комплекса, закреплено в ст. 132 ГК РФ. Предприятие в отечественном законодательстве рассматривается как недвижимое имущество, состав которого определен в п. 2 ст. 132 ГК РФ и включает в себя предназначенные для осуществления деятельности предприятия движимые и недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция), права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги, а также иные исключительные права.

При этом предприятие представляет собой не некий набор вышеперечисленных объектов гражданских прав самих по себе, а характеризуется комплексностью и взаимосвязанностью таких объектов, входящих в состав предприятия как единого объекта прав, выступающего в гражданском обороте, необходимых для полноценного осуществления производственного процесса и объединенных единой целью — использования для осуществления предприятием предпринимательской деятельности, т. е. и являет собой имущественный комплекс.

Отмечая недопустимость сведения предприятия, как объекта гражданских правоотношений, к простой совокупности предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности движимого и недвижимого имущества, Е. Л. Невзгодина подчеркивает, что «преобразование такого рода оборудования в предприятие нуждается в проведении целого комплекса действий по организации на его базе процесса производства» [1, с. 55].

На целевой характер имущественного комплекса и совместное целенаправленное действие составляющих такой комплекс разнородных объектов обращает внимание А. М. Лаптева, также отмечая, что «назначение имущественного комплекса — это общая юридическая судьба его элементов, включающая в себя единство правового режима и принадлежность одному субъекту» [2, с. 208].

На сущность предприятия как единого недвижимого комплекса, необходимого для осуществления предпринимательской деятельности, а не представляющего собой простой совокупности разрозненных вещей и произвольно выбранных обязательств указывает также Володарский районный суд Нижегородской области в решении от 19 октября 2017 г. по делу № 2–809/2017, приводя в качестве основных признаков предприятия «объединение имущества (образование комплекса) для определенного вида предпринимательской деятельности; фактическое ведение предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли от использования этого имущества («предприятие на ходу»)», при этом отмечая, что «на фактическое ведение предпринимательской деятельности в первую очередь указывают обязательства, договоры, права требования и долги по которым включаются в состав предприятия» [3].

Учитывая, что целью предприятия является осуществление предпринимательской деятельности, существенное значение имеет полнота реализации предприятием своих экономических интересов, что влияет на возможность нахождения предприятия «на ходу». При этом в научной литературе высказываются предложения о дополнении закрепленного в п. 2 ст. 132 ГК РФ состава предприятия, как имущественного комплекса иными составляющими элементами. Так, М. В. Аношин предлагает включить в состав предприятия деловую репутацию, деловые связи (клиентелу), шансы (возможность предприятия иметь клиентов в будущем) [4, с. 41]. Точки зрения о необходимости признания деловой репутации, деловых связей и фактического положения нематериальными элементами предприятия придерживается В. В. Гущин [5, с. 20].

Актуальной представляется проблематика заключения сторонами договора продажи предприятия, при котором фактически сделка совершается в отношении имущества, а также иных объектов гражданских прав, не представляющих собой единого имущественного комплекса. Так, в постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2024 г. № 16АП-1965/2024 по делу № А20–4307/2023 отмечено, что «при квалификации заключенного сторонами договора следует учитывать судебную практику, согласно которой договоры купли-продажи бизнеса с объектом, не отвечающим требованиям, предъявляемым статьи 132 ГК РФ, квалифицируются судами не как договоры купли-продажи предприятия (статья 559 ГК РФ), а как смешанные договоры (часть 3 статьи 421 ГК РФ), которые регламентируются общими положениями ГК о договоре купли-продажи» [6].

В решении Чернянского районного суда Белгородской области от 14 мая 2018 г. по делу № 2–115/2018 суд установил, что согласно п. 2 договора купли-продажи предприятия права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензий права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, а также что согласно п. 3 договора предприятие продается в составе: офисного дивана, стола, тумбы, кресла, стула офисного, столика журнального, кулера, цветов, полки, офисного стола, урны, ноутбука, стационарного ПК, монитора, принтера, картриджа, телефона, планшета, сетевого фильтра, комплекса офисных принадлежностей: роутера, колонки, вывески. Отмечено фактическое приобретение истцом бизнеса по оказанию информационных услуг с офисными принадлежностями, передачу истцу базы со списком квартир, оказания консультативных услуг со стороны ответчика. Судом отмечено, что «данный договор является договором купли-продажи имущества (оборудования), необходимого для осуществления работы агентства недвижимости, следовательно, возникшие между сторонами правоотношения подпадают под действие общих правил о договоре купли-продажи».

Кроме того, суд подчеркнул, что указание на продажу предприятия в договоре купли-продажи предприятия «само по себе не свидетельствует, что данный договор регламентирует продажу предприятия, поскольку передаваемые ответчиком истцу материальные активы, согласно договору, представляли собой: офисное оборудование, технические средства и мебель, т. е. переданное по договору имущество, не является недвижимым имуществом, и не подлежит государственной регистрации» [7].

Другой пример. В решении Мегионского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 16 ноября 2025 г. по делу № 2–431/2025 суд, отметив заключение между сторонами договора, поименованного как «договор купли-продажи предприятия (бизнеса)», во исполнение которого «сторонами осуществлена передача движимого имущества, необходимого для осуществления деятельности в сфере оказания косметических услуг, в виде мебели, электротехники, специального косметологического оборудования и продукции, иных вещей», пришел к выводу, что заключенный договор не является договором продажи предприятия, поскольку «предприятие как имущественный комплекс является объектом недвижимости, то есть подлежит регистрации в установленном порядке, к обороту данного объекта прав применяются соответствующие нормы, в частности установлены специальные требования к удостоверению состава продаваемого предприятия» [8].

Законодатель в силу прямого указания в ст. 132 ГК РФ признает предприятие как имущественный комплекс недвижимым имуществом, являющимся предметом соответствующего договора продажи предприятия. Особенностью государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимого имущества как предприятие является ее осуществление после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый входящий в состав такого предприятия как имущественного комплекса объект недвижимости, в силу п. 2 ст. 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [9]. При этом, согласно п. 3 указанной статьи Закона, законодателем закреплена одновременность осуществления государственной регистрации перехода и ограничений права собственности, обременений предприятия с государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия.

Необходимость определенного установления подлежащего передачи по договору продажи недвижимости недвижимого имущества, которым является и предприятие как имущественный комплекс, выступающий объектом гражданского оборота, путем указания соответствующих данных в договоре закреплено в ст. 554 ГК РФ. Законодатель относит к таким данным, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Как отмечает У. А. Махова, «при продаже земельного участка следует указать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже земли, сооружений и нежилых помещений — местоположение, наименование, назначение, площадь (в том числе жилую), этажность и другие параметры» [10, с. 371].

Говоря о необходимости определенности предмета по договору купли-продажи недвижимости, У. А. Махова подчеркивает, что такая необходимость означает «что на момент заключения договора продаваемая недвижимость должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [10, с. 371].

Суды также обращают внимание на факт государственной регистрации предприятия как имущественного комплекса, являющегося объектом недвижимого имущества, а также на необходимость однозначного установления предмета договора продажи предприятия. Так, в решении Володарского районного суда Нижегородской области от 19 октября 2017 г. по делу № 2–809/2017 истец обратился в суд с иском о признании права собственности на недвижимое имущество — железнодорожные пути, входящие в состав приобретенного истцом, по его мнению, имущественного комплекса промышленного назначения предприятий промышленности и строительства (технологический комплекс по переработке газового конденсата (нефти).

Представитель ответчика возражал против иска, указав, что истец не приобретал имущественный комплекс, а приобрел только комплект оборудования МиниНПЗ (технологический комплекс по переработке газового конденсата (нефти). Суд установил, что истец приобрел комплект оборудования МиниНПЗ (технологический комплекс по переработке газового конденсата (нефти), а не имущественный комплекс, отметив отсутствие в ЕГРН сведений о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества (в том числе железнодорожные пути, технологический комплекс по переработке газового конденсата), придя к выводу, что «технологический комплекс по переработке газового конденсата (нефти) нельзя признать недвижимым имуществом, в связи с тем, что данное имущество не прошло государственную регистрацию как объект недвижимого имущества», а, согласно договора купли-продажи имущества, истец приобрел не имущественный комплекс, а комплект оборудования.

Также судом отмечено отсутствие в договоре купли-продажи имущества данных, позволяющих определить подлежащее передаче по договору недвижимое имущество, поскольку «в договоре купли-продажи не имеется указания на адрес комплекса, также не имеется указаний на координаты земельного участка, на которых располагается указанное имущество, приобретенное по договору купли-продажи». Кроме того, суд отметил, что по договору купли-продажи имущества истцу не передавались индивидуализирующие предприятие виды имущества, перечисленные в ст. 132 ГК РФ [3].

Центральный районный суд г. Хабаровска в решении от 23 июня 2019 г. по делу № 2–3854/2018 также указывает на отсутствие в представленном договоре купли-продажи предприятия сведений, позволяющих определенно установить, какое именно предприятие, как имущественный комплекс, передано по рассматриваемому договору. Кроме того, суд отметил отсутствие регистрации за продавцом предприятия как имущественного комплекса на момент заключения соответствующего договора купли-продажи, «что свидетельствует об отсутствии предмета купли-продажи как такового, а также о несогласовании сторонами условий о предмете договора». Суд пришел к выводу, что «при указанных обстоятельствах спорный договор купли-продажи предприятия следует признать незаключённым» [11].

Таким образом, предприятие, как особый объект гражданского оборота, характеризуется комплексностью и взаимосвязанностью входящих в состав предприятия объектов гражданских прав, объединенных единой целью — осуществление предпринимательской деятельности и образующих воедино имущественный комплекс. Прямо отнесенное законодателем к недвижимому имуществу, предприятие характеризуется особенностью государственной регистрации на такой объект права собственности, его отчуждение, ограничение, обременения предприятия.

Суды при рассмотрении споров, относительно договора продажи предприятия обращают внимание на вид имущества, являющегося предметом соответствующего спорного договора и соответствие такого имущества характеру имущественного комплекса, являющегося недвижимым имуществом и подлежащим государственной регистрации. Также суды принимают во внимание факт государственной регистрации предприятия в целом как имущественного комплекса, выступающего предметом спорного договора. Кроме того, суд оценивает наличие в спорном договоре данных, позволяющих однозначно определить недвижимое имущество, подлежащее передаче.

Литература:

1. Невзгодина, Е. Л. Правовой режим предприятия как недвижимое имущество / Е. Л. Невзгодина. — Текст: непосредственный // Вестник Омского университета. Серия «Право». — 2007. — № 2 (11). — С. 54–60.
2. Лаптева, А. М. Понятие «Имущественный комплекс» / А. М. Лаптева. — Текст: непосредственный // Ленинградский юридический журнал. — 2010. — № 2. — С. 203–211.
3. Решение Володарского районного суда Нижегородской области от 19 октября 2017 г. по делу № 2–809/2017. — Текст: электронный // Судебные и нормативные акты РФ: [сайт]. — URL: https://clc.li/DoJJU (дата обращения: 16.04.2026).
4. Аношин, М. В. Соотношение понятий «Предприятие» и «Имущественный комплекс» / М. В. Аношин. — Текст: непосредственный // Вестник Российского университета дружбы народов. Серия: Юридические науки. — 2008. — № 3. — С. 39–42.
5. Гущин, В. В. Юридическая конструкция предприятия как объекта гражданских прав / В. В. Гущин. — Текст: непосредственный // Аграрное и земельное право. — 2020. — № 11 (191). — С. 19–20.
6. Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2024 № 16АП-1965/2024 по делу № А20–4307/2023. — Текст: электронный // КонсультантПлюс: [сайт]. — URL: https://clc.li/jCKys (дата обращения: 06.06.2026).
7. Решение Чернянского районного суда Белгородской области от 14 мая 2018 г. по делу № 2–115/2018. — Текст: электронный // Судебные и нормативные акты РФ: [сайт]. — URL: https://clc.li/OpFfI (дата обращения: 16.04.2026).
8. Решение Мегионского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 16 ноября 2025 г. по делу № 2–431/2025. — Текст: электронный // Судебные и нормативные акты РФ: [сайт]. — URL: https://clc.li/eimxj (дата обращения: 02.06.2026).
9. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // СЗ РФ. 2015. № 29 (ч. I). Ст. 4344.
10. Махова, У. А. Форма договора купли-продажи недвижимости и государственная регистрация перехода права собственности / У. А. Махова. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2024. — № 20 (519). – С. 370–372.
11. Решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 23 июня 2019 г. по делу № 2–3854/2018. — Текст: электронный // Судебные и нормативные акты РФ: [сайт]. — URL: https://clc.li/JHaYS (дата обращения: 19.04.2026).