Комплексное развитие территории (далее — КРТ) является относительно новым правовым институтом, который представляет собой совокупность организационных мероприятий, реализуемых на основе утвержденной документации по планировке территории и направленных на обеспечение комфортной среды проживания населения, совершенствование условий жизнедеятельности и развитие территорий общего пользования населенных пунктов. В соответствии с ч. 1 ст. 64 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), одной из целей КРТ является создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий, то есть привлечение частных инвестиций. С введением в 2020 г. главы 10 Градостроительного кодекса РФ [2] КРТ активно применяется в качестве основного механизма обновления городской среды. Так, по состоянию на декабрь 2025 года в 78 субъектах Российской Федерации осуществляется 1078 проектов КРТ общей площадью 23,6 тыс. га, при этом принято 881 решение о КРТ, из которых 329 — КРТ жилой застройки [4]. При этом отношения, возникающие между публичным и частным партнерами в процессе реализации решения о КРТ, оформляются договором о КРТ, что обусловливает необходимость его юридической квалификации и определения его места в системе инвестиционных договоров.

Следует отметить, что действующее законодательство, в первую очередь градостроительное, не содержит легальной дефиниции рассматриваемой договорной конструкции. Однако существует ст. 68 ГрК РФ, ч. 1 которой устанавливает, что договор о КРТ заключается в целях реализации решения о КРТ: 1) с победителем торгов; 2) с иным участником торгов; 3) с правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимости при КРТ нежилой застройки (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ) либо при проведении КРТ по инициативе правообладателей (ст. 70 ГрК РФ). Указанная норма определяет круг возможных контрагентов соглашения со стороны частного инвестора, а также цель заключения договора, которой является реализация решения о КРТ.

При этом под решением о КРТ можно понимать нормативный правовой акт публичной власти, которым определяется территория комплексного развития и устанавливаются обязательные условия ее преобразования: границы, объекты, подлежащие сносу или реконструкции, параметры застройки, инфраструктурные показатели, сроки и способ реализации проекта.

Для того чтобы заключить договор о КРТ публичному партнеру, который принял проект решения о КРТ, необходимо провести торги, порядок организации которых регламентируется профильным Постановлением Правительства РФ [3]. При этом участником торгов может являться юридическое лицо, которое за последние пять лет имеет подтверждённый разрешениями на ввод в эксплуатацию опыт строительства объектов капитального строительства в объеме не менее 10 % от объема строительства, предусмотренного решением о КРТ (ч. 6 ст. 69 ГрК РФ). Именно на этапе проведения торгов на право заключения договора о КРТ публичный партнер в конкурсной документации определяет инвестиционные параметры проекта, включая объем и содержание обязательств по финансированию строительства и реконструкции объектов капитального строительства, созданию необходимой инфраструктуры, этапность реализации и иные условия, формирующие экономическую модель КРТ.

По окончании торгов публичный партнер, организовавший торги, заключает с частным инвестором договор о КРТ. Прежде всего необходимо сказать, что данное соглашение является двухстороннеобязывающим, поскольку заключается между публичным партнером (уполномоченным исполнительным органом публичной власти или оператором КРТ) и частным инвестором, который вкладывает свои организационные и финансовые ресурсы с целью реализации решения о КРТ. При этом стороны соглашения имеют корреспондирующие друг другу права и обязанности.

То есть одной из сторон договора всегда выступает властный субъект — публичный партнер, который в силу своего правового статуса предопределяет содержание и характер договорных отношений. В связи с этим в юридической науке не сложилось общего консенсуса относительно правовой природы договора о КРТ. Существует распространенная позиция, согласно которой договор о КРТ носит смешанный характер [9, с. 461]. Так, он сочетает в себе административные и гражданско-правовые элементы правового регулирования. В этом смысле гражданско-правовые договоры служат основанием для возникновения субъективных гражданских прав и обязанностей, носят частноправовую природу и характеризуются диспозитивным методом регулирования, а также юридическим равенством и самостоятельностью участников обязательства. При этом административные договоры ориентированы на достижение публичных нужд, регулируются специальными нормативными актами и в зависимости от модели взаимодействия сторон могут строиться как на принципе их юридического равенства (координационные договоры), так и на началах властного подчинения (субординационные договоры).

Так, например, Н. А. Сергунина считает, что основной целью заключения договора о КРТ является не совершение организационно-управленческих действий публичным субъектом, а возникновение гражданско-правовых отношений, направленных на строительство новых объектов недвижимости и инфраструктуры, возникновение права собственности на построенные или реконструированные объекты [8, с. 89].

А. Р. Кирсанов относит договор о КРТ к административным (координационным) договорам, полагая, что в рамках такого соглашения частный партнер не состоит в административном подчинении у публичного партнера и взаимодействует с ним на началах юридического равенства. Данная квалификация логически согласуется с его позицией, согласно которой договор о КРТ следует рассматривать как форму государственно-частного партнерства в широком понимании [6, с. 9].

При этом под инвестиционным договором можно понимать собирательную категорию, обозначающую многочисленные договоры с участием инвестора, в том числе относящиеся к разным известным типам (видам) гражданских договоров, предусмотренных ГК РФ [7, с. 118].

Представляется необходимым отметить, что предметом деятельности частного партнера является реализация решения о КРТ посредством осуществления инвестиционной деятельности. В соответствии с абзацем 3 ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — «Закон об инвестиционной деятельности»), под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. В рамках договора о КРТ деятельность сторон может быть направлена как на извлечение прибыли (например, при реализации возведенных объектов недвижимости), так и на достижение социально значимого результата, выражающегося в развитии и благоустройстве соответствующей территории. Таким образом, инвестиционная направленность выступает ключевым признаком договора о КРТ, определяющим его правовую природу.

Исходя из вышеизложенного, можно утверждать, что договор о КРТ представляет собой двустороннее соглашение между уполномоченным исполнительным органом публичной власти или оператором КРТ и частным инвестором, которое регламентирует обязанности сторон по выполнению мероприятий в отношении территории, подлежащей комплексному развитию, направленных на реализацию решения о КРТ. Исходя из сущности правоотношений, возникающих между сторонами договора о КРТ, его можно отнести к числу комплексных инвестиционных договоров, которые представляют собой форму реализации частных и публичных интересов и сочетают гражданские и управленческие права и обязанности [5], с той особенностью, что договор о КРТ урегулирован специальными нормами градостроительного законодательства (ст. 68, 69 ГрК РФ).

Литература:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1, ст. 16
2. Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» // Собрание законодательства РФ, 2021, № 1, ст. 33
3. Постановление Правительства РФ от 04.05.2021 № 701 «Об утверждении Правил проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории, Правил определения начальной цены торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории при принятии решения о комплексном развитии территории Правительством Российской Федерации и Правил заключения договора о комплексном развитии территории посредством проведения торгов в электронной форме и установлении случаев проведения торгов на право заключения 2 и более договоров о комплексном развитии территорий» // Собрание законодательства РФ, 2021, № 20, ст. 3373
4. Мониторинг реализации механизма комплексного развития территорий субъектами Российской Федерации. URL: https://www.minstroyrf.gov.ru/trades/kompleksnoe-razvitie-territoriy/1-monitoring-realizatsii-mekhanizma-kompleksnogo-razvitiya territoriy-subektami-rossiyskoy-federatsii/ (Дата обращения: 05.02.2026)
5. Ершова И. В. Предпринимательское право: учебник для бакалавриата и специалитета, 2-е изд., перераб. и доп. — Москва: Проспект, 2020. 688 с. С. 575
6. Кирсанов А. Р. Договор о комплексном развитии территории: правовая природа и существенные условия // Имущественные отношения в РФ. 2024. № 7 (274). С. 9.
7. Лисица В. Н. Инвестиционное право. М-во образования и науки РФ, Новосибирский нац. исследовательский гос. ун-т. Новосибирск, 2015. 586 с. С. 118.
8. Сергунина Н. А. Правовая природа договора о комплексном развитии территории // Вестник РПА. 2019. № 1. 85–91 с. С. 89
9. Синцов А. А. Договор о комплексном развитии территории: правовая природа и содержание // Научно-практический электронный журнал «Аллея Науки». 2025. № 6 (105). 460–464 с. С. 461